上诉人(原审被告)王某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告)杜某，男，X年X月X日出生，土家族，住（略）。
委托代理人丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)张家界市湘玉房地产开发有限公司。
法定代理人李某某，董事长。
委托代理人唐健，湖南金旅律师事务所律师。
上诉人王某、杜某因委托合同、商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院(2008)张定法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王某、杜某及其委托代理人丁伟志、被上诉人张家界市湘玉房地产开发有限公司的委托代理人唐健均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原判认定，原告张家界市湘玉房地产开发有限公司在原张家界大庸桥页岩砖厂开发了颐乐新村。2006年10月起，原告聘请了被告王某负责原告公司售楼工作，同时公司对售楼工作做了相应规定。2007年2月3日，被告王某给该公司的会计李某红讲，有人预订商品房，需要李某红的私人帐号，并交了3万元，2007年2月4日，王某未征得原告法定代表人李某某的同意，上班时，向李某红要了收据，开了一份系其夫杜某预订的商品房(收据号为x)，房价1100元/m2，李某红发觉后，问王某为什么写这个价，王某讲:以后是什么价钱就出什么价，几天后，李某红告诉其兄李某某，李某某不知此事，便要求李某红收回收据，王某以以后什么价给什么价为由，拒交收据。2007年9月11日，被告王某将购房款x元事先存入李某红私人帐上，并以同样方法开出收据(收据号为x)，并注明房号为Al栋X单元X。李某红问王某:李某是否知道其事，王某以后是什么价就给什么价。2007年9月18日，被告王某离开原告单位自动辞职。在此期间王某、杜某亦未与原告要求签订商品房买卖合同2007年11月8日原告与被告王某因劳动报酬问题产生劳动争议，由张家界市劳动争议仲裁委员会调解结案。随后，原告认为被告王某超越职权给自己预订商品房，要求王某与原告退订退款未成，便诉至法院。
原审认为，被告王某在原告公司供职期间，王某作为原告方的商品房销售职务代理人与名义上的买方，即王某的丈夫杜某订立预约合同时，被告杜某并未到场实施商品房订购预约洽谈活动，而是由被告王某一人实施的双方代理行为，所以被告王某在当时就未签订“商品房预订单”，其目的就是为掩盖其实施的“双方代理”的这一违法行为。因此，被告王某的双方代理行为无效，由此无效代理行为所形成的商品房买卖预约合同应无效。再者，被告王某在订立原告与被告杜某的商品房预约合同过程中，王某与杜某系夫妻关系，王某代理作为卖方的原告同时又代理作为买方的杜某订立商品房买卖预约合同的行为，实际上也就是王某代理原告与王某自己签订商品房买卖预约合同的行为，这种所实施的自己代理行为，在事后并未取得作为本人资格的原告法定代表人的同意，因此被告王某所实施的自己代理行为应为无效。由此行为所产生的预约合同关系亦应无效。被告王某在实施“双方代理”和“自己代理”行为签订商品房买卖预约合同过程中，同时也实施了无权代理行为。被告王某为建立原告与被告问的事实上的商品房买卖预约合同，在自行填制收款收据时，违反原告方的对于房价的规定，擅自将商品房的平方米售价款注明为1100元/m2，而同期同类房屋的执行价是1688元/m2，被告王某自定低价给自己预约售房的行为，属于超越代理权订立合同的行为，此越权行为所订立的合同未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力，应由行为人承担责任。本院认为被告王某以无权代理行为代理原告与被告杜某和王某所签订的商品房买卖预约合同，对原告不发生效力，其表面形式的预约合同关系应无效。因此本院认为被告王某、杜某所辩称的因委托代理所形成的商品房买卖预约合同关系合法有效的这一主张，在事实与理由上不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第三十六条、第四十八条、第五十二条、第五十八条和《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，判决如下:一、被告王某代理原告张家界市湘玉房地产开发有限公司与被告杜某预订商品房的行为无效;二、被告王某、杜某与原告张家界市湘玉房地产开发有限公司的商品房预约合同无效;三、原告张家界市湘玉房地产开发有限公司给被告王某、杜某返还预订金、购房款共计x元。
判决后，王某、杜某不服，上诉主张：原审认定事实有误，证据不足，仅有被上诉人的法定代理人及其妹妹的陈述，作出判决，显然违反了《民事诉讼法证据规则》、原告请求的事项只有一项，而原审判决确有三项，超出了当事人的诉讼请求进行判决、上诉人购买商品房是合法有效的，上诉人没有损害公司利益，请求二审依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
经审理查明，一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院以确认。另查明，颐乐新村同期对外销售价为1588-1688元/m2。
本院认为，本案被上诉人张家界市湘玉房地产开发有限公司聘用上诉人王某为其工作，王某根据公司委托进行商品房销售，王某与公司之间形成了委托代理关系。上诉人王某在工作期间，以丈夫杜某的名义预购公司商品房，并自行以每平方1100元的价格交纳预订金，其价格明显低于市场价，上诉人王某、杜某庭审中只提交了交纳购房预订金的凭据，但王某没有提供预交凭据所确定的价格，及预购房屋系经被上诉人同意的证据。鉴于王某特殊身份，不排除自行完成的可能，且公司对王某的这种行为拒绝追认。鉴于王某的特殊身份，其以其夫杜某的名义购房的行为，系双代理行为，王某交纳预订金所确定的权利义务关系，没有证据证实与公司协议一致，预购合同没有有效成立，对双方没有约束力，不属法律保护。原判认定预购行为无效没有不当，上诉人王某、杜某主张预购合同合法有效依据不足，其上诉请求本院不予支持。上诉人王某、杜某上诉主张一审以被上诉人的法定代表人李某某及其妹李某红的证言为证据，违反证据规则的理由不能成立，因本案预购合同有效成立的举证责任在于上诉人王某、杜某，被上诉人的法定代表人李某某及其李某红的陈述，是证据的一种，不违反证据规则相关规定。由于预购合同没有有效成立成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效带或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还。原审判决予以返还，不违反法律规定，应予维持。综上，原审判决虽然认定部分事实有误，但处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1600元，由上诉人王某、杜某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长贺金华
审判员卓德琼
审判员黄勇芳
二○○八年六月十三日
书记员尚攀
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