上诉人（原审被告）潘某某，男，X年X月X日生，汉族，云南省寻甸县人，住（略），身份证号x。
被上诉人（原审原告）五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组。
负责人杨某某，该组组长。
特别授权诉讼代理人周晓妹、杨某梅，利民法律服务所法律工作者。
上诉人潘某某因与被上诉人五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组（以下简称普吉一组）租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2001年12月26日，双方当事人签订了《房屋场地承包合同》一份，约定由潘某某承租普吉一组位于本市X路X国道旁的建筑及场地（现门牌号为X号），双方还约定了租期、租金及交付方式及违约责任。合同履行期间双方就完善用地手续后租期及租金问题进行过协商，潘某某在双方不能达成一致的情况下同意于2006年7月30日前搬离，但现在潘某某继续使用租赁物至今。2006年9月起，潘某某未向五华区普吉社区居委会大普吉第一居民小组支付租金，2007年12月10日，普吉一组向潘某某发出交纳租金通知。现普吉一组诉至法院，请求：一、判令被告潘某某腾还其租用的位于昆沙路X号的建筑及场地。二、判令被告潘某某支付自2006年9月起至2008年2月止的租金x元及违约金x元。诉讼费由被告潘某某承担。
原审法院认为：该案双方当事人签订的《房屋场地承包合同》实质上系租赁合同。合同是双方当事人真实意思表示一致的结果，双方依法享有约定的权利并应全面、善意地履行合同义务。现潘某某无正当理由未支付租金，已超过合理期限，房屋场地承包合同已具备解除条件，现普吉一组诉请腾还租赁物，视为其要求法院解除合同的后果的真实意思表示，原审法院予以准许。合同解除后，潘某某继续使用租赁物已无合法依据，故普吉一组要求潘某某腾还租赁物的诉讼请求，原审法院予以支持。至于普吉一组要求潘某某支付未付的租金x元，违约金x元的诉讼请求，因潘某某无故不到庭参加诉讼，视为其放弃对普吉一组该项诉请的抗辩，故原审法院对普吉一组该项诉讼请求亦予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：“一、解除原告五华区普吉社区居委会大普吉第一居民小组与被告潘某某签订的《房屋场地承包合同》，被告潘某某于本判决生效后十日内将座落于昆明市X路X国道旁的建筑及场地（现门牌号为681）腾交原告五华区普吉社区居委会大普吉第一居民小组。二、被告潘某某于本判决生效后十日内支付原告五华区普吉社区居委会大普吉第一居民小组租金x元，违约金x元”。案件受理费2301元，由被告潘某某承担。
宣判后，潘某某不服，向本院提出上诉，请求：撤销原判，驳回被上诉人普吉一组的一审诉讼请求。其主要上诉理由为：一审判决认定事实有误，所作处理错误。具体而言：1、一审判决认定上诉人同意在2006年7月30日搬离的事实纯属无稽之谈。2、被上诉人关于2006年9月至今的租金计算标准无相应事实依据。至少由于昆沙路改造拆迁导致本案所涉租赁物部分拆除的情况下，其剩余租赁标的如何计付租金的问题双方一直未能协商一致。因此，被上诉人以上诉人故意拖欠租金并构成违约的相应主张自然亦不成立。3、本案所涉《房屋场地承包合同》是经过普吉一组以公开招标的方式，由上诉人中标后进而订立。租期30年，但至今年才经营了四年时间，所涉租赁房屋即被拆除。在此情况下，被上诉人不仅不同意减免租金，反而要求解除合同，其相应诉请不应得到支持。
被上诉人普吉一组辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理，本院确认如下案件事实：2001年12月26日原西山区X镇X村民委员会大普吉第一村X组（现普吉一组）与潘某某签订《房屋场地承包合同》一份，约定潘某某租用普吉一组位于铁路X路X国道旁（现住所地为昆沙路X号）的一幢三层楼房屋及其后一块空地（之前作为停车场使用），租金每年7.5万元。其中，该房屋及其后空地的占地面积累计7亩。租期30年，自2002年1月1日至2031年12月31日。付款方式：每年一付，即当年12月31日以前付清第二年的租金。同时，潘某某在承包期内，若遇国家征用，都不属双方违约。并且，普吉一组有权取得房屋折旧费和场地征用费，潘某某有权取得投资费、损失费以及搬迁费。另，如潘某某违约，半年后还未交清房租，普吉一组有权收回场地及房产并负责当年租金的20%的罚款。如普吉一组违约，则必须赔偿潘某某所有的投资款，并处总投资款20%的违约罚款。潘某某租用期满后，其所投资的不动产全部归普吉一组所有。合同签订后，普吉一组将所涉房产及场地交付潘某某进行使用。其间，潘某某对屋后空地并靠近铁路边一口机制井的建盖进行投资，且在空地上建盖了部分房屋。2006年4月18日双方就土地用地手续由普吉一组完善之后相应租金是否增加的问题召开会议，并最终以会议记录的形式确定潘某某同意于2006年7月30日前搬走并腾还相应的房屋及场地。同时，潘某某在该会议记录末尾签署“同意以上决定，但要将打井的费用赔给我”。
2006年9月因昆沙路改造需征用本案所涉三层租用房屋及部分附属物的相应用地，故案外人昆明市五华区鼎诚房屋拆迁经营有限公司（甲方）与潘某某及普吉一组（共同乙方）于2006年9月9日签订《拆迁（征购）补偿协议》，对前述征地拆迁补偿问题作出约定。根据该协议约定，潘某某领取了该协议附表中包括前述机制井在内的11项附属物的拆迁补偿款（其中，机制井一个的补偿款为x元），但该机制井之后未实际进行拆除并至今仍在使用。另，潘某某在前述昆沙路改造征地拆迁之后仍继续使用剩余租赁标的物，即占地面积5.78亩的剩余场地及该场地上的相应建筑物。并且，自2006年9月起潘某某即未向普吉一组支付剩余租赁物的相应租金。为此，普吉一组于2007年12月10日向潘某某发出《普吉村X组关于交纳租金通知》，并由潘某某下属工作人员方道存予以签收，该通知要求潘某某于2007年12月25日前向普吉一组交纳2006年至2007年12月的租金x元。
归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：一、本案所涉《房屋场地承包合同》是否应当解除二、普吉一组诉请潘某某支付欠租及违约金的理由是否成立及其数额的确认
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，2001年12月26日原西山区X镇X村民委员会大普吉第一村X组（现普吉一组）与潘某某签订《房屋场地承包合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应当有效。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。本案中，虽然所涉部分租赁标的物于2006年9月被依法征收，但上诉人潘某某于此后仍然使用剩余租赁标的物（即空地）的情况下，仍然负有向出租人普吉一组交纳租金的相应义务，其自2006年9月起即未积极与普吉一组协商并交纳该剩余部分的相应租金，已导致普吉一组的合同目的无法实现。并且，在普吉一组于2007年12月10日依法向其催交租金的合理期限内，潘某某仍未履行其相应的租金支付义务，其上述行为已构成合同的根本性违约，出租人普吉一组有权要求解除合同。与此同时，由于本案合同约定的原租赁标的物即三层房屋及其后空地，从出租及租金计付的方式而言系统一整体（不能分离），现其中部分租赁物即三层房屋被依法征收（并已拆除）的情况下，合同继续履行的条件已不具备，故亦应予以解除。为此，本案被上诉人普吉一组要求潘某某腾还剩余场地及建筑物的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于租金及违约金的支付问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人潘某某延付租金的行为构成违约，其首先应当承担继续履行的违约责任。至于剩余租赁标的物（即空地）的租金计付金额。本院将综合考虑本案存在的特定情况酌情作出认定。具体而言：本案存在以下特定情况。首先，合同订立之初因约定租期较长，故双方对于原租赁标的物即三层房屋及场地的租金累计约定价格不高。其次，上述租赁标的物在合同履行过程中三层房屋被依法征收（并已拆除），但由于该部分租赁物及剩余租赁物（即空地）系整体出租，故无法准确区分二者在合同总价范围内的租金约定价格。三、从合同约定的租赁标的物即三层房屋及房后空地的实际使用价值而言，三层房屋的使用价值相对较高。为此，基于上述三点考虑，即本案普吉一组所诉请的剩余租赁标的物（即空地）租赁价格的确定，应充分考虑本案双方合同的约定累计价格，以及空地使用价值较房屋而言相对要低的特定情况，同时，结合二审双方当事人均附条件提出2006年9月至2008年2月期间的空地租金可按每年每亩4500元计付的相应陈述，本院酌情认定本案所涉剩余租赁标的物（即5.78亩空地）自2006年9月至2008年2月的租金按每亩每年4500元的标准予以计算，故潘某某最终应付租金x.5元。与此同时，鉴于潘某某延期支付租金构成违约，其仍应按约向普吉一组支付相应的违约金，至于违约金的支付方式，虽然合同约定延付租金应按当年租金的20％支付罚款（即违约金），但由于本案租赁物发生变化，导致租金计付金额亦随之发生变化，故本院参照双方上述约定，酌情认定潘某某按欠付租金x.5元的20％向普吉一组支付违约金7369.5元。
综上所述，上诉人潘某某的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实不清，所作处理不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决第一项，即“一、解除原告五华区普吉社区居委会大普吉第一居民小组与被告潘某某签订的《房屋场地承包合同》，被告潘某某于本判决生效后十日内将座落于昆明市X路X国道旁的建筑及场地（现门牌号为X号）腾交原告五华区普吉社区居委会大普吉第一居民小组”。
二、撤销昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决第二项，即：“二、被告潘某某于本判决生效后十日内支付原告五华区普吉社区居委会大普吉第一居民小组租金x元、违约金x元”。
三、上诉人潘某某于本判决生效之日起十日内支付被上诉人五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组租金x.5元及违约金7369.5元。
四、驳回被上诉人五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费合计4602元，由上诉人潘某某承担2033元，由被上诉人五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组承担2569元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审判长孟静
代理审判员卢义颖
代理审判员起俊
二○○八年十二月一日
书记员熊梓旭
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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