原告甲，住所地上海市杨浦区XX路XX号甲。
法定代表人XX，董事长。
委托代理人XX，该公司员工。
委托代理人XX，上海市杨浦区XX所法律工作者。
被告乙，住所地上海市杨浦区XX路XX号。
法定代表人XX，董事长。
原告甲（以下简称甲）与被告乙（以下简称乙）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员XX独任审判，并于2010年7月2日依法公开开庭进行了审理。原告甲某委托代理人XX到庭参加诉讼。被告乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告甲某某，原告和被告在2006年11月20日签订租赁协议，被告向原告租赁某路某号280平方米的房屋。根据该协议，被告应在2010年2月1日向原告支付2010年2月1日至2010年7月31日租金人民币20万元，但被告只支付租金29,072元，尚欠租金170,928元。为此，原告在2010年4月12日向被告发出通知函，要求被告在同年4月30日前支付清所欠租金，否则解除合同，收回房屋。但被告至今仍未支付租金。因被告的行为已经构成违约，原告也曾多次交涉无果，故现要求确认原、被告在2006年11月20日签订的某路某号房屋租赁协议于2010年5月1日解除，并要求被告将所租房屋返还给原告；判令被告向原告支付所欠租金70,928元;判令被告按原租金标准支付从2010年5月1日起直至归还房屋之日止的房屋使用费；判令被告支付违约金20,000元。
被告乙未到庭应诉，亦未提出答辩意见。
经审理查明，原告为本市X路某号房屋的产权人。2006年11月20日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议书》，由被告(乙方)向原告(甲某)租借本市X路某号底层房屋，计建筑面积280平方米作经营用房，租期自2006年11月1日至2010年12月31日止。2006年11月1日至2007年7月31日的租金为25.5万元；2007年8月1日至2008年7月31日租金为36万元；2008年8月1日至2009年7月1日的租金为38万元；2009年8月1日至2010年12月31日的租金为566,667元。租金按照“先付费，后使用”的原则进行交付。每年分二次付款，日期为三月一日，八月一日，每次付款金额为全年租金的二分之一。乙方如逾期付款，按月租金千分之二比例加付滞纳金。乙方逾期壹月不付清租金，甲某可立即终止协议，收回出租的房屋，乙方必须无条件服从归还出租房屋，否则甲某有权采取封门、停水、停电等一切强制措施，由此造成的一切后果均由乙方自负，甲某不承担一切经济赔偿责任，并有权在乙方支付的保证金中扣除应得的款项及滞纳金，由此造成的后果均由乙方承担。另外提前解除协议，涉及装潢和不可移动的财产按第六条约定办理，即甲某提供给乙方的房屋，室内外装潢由乙方自理，协议终止时，乙方在租房期间内的装潢及其不可移动财产无偿归甲某。因乙方违约，甲某收回房屋提前解除协议时所涉及的装潢和不可移动财产无偿归甲某所有。乙方在合同生效之前，先缴20,000元保证金给甲某。乙方支付的保证金由甲某负责保管，在协议终止之后，如乙方没有违约，甲某应将保证金如数归还给乙方。甲某双方在租赁期间，任何一方不得违约，如发生违约，违约方则应承担违约责任，违约金20,000元。此外，原、被告双方还对其他事项作了约定。
事后，因被告未能及时支付租金原告曾于2007年9月起诉来院，要求被告支付拖欠的租金224,174元。后经本院调解，双方达成调解协议，被告支付所欠租金，双方在2006年11月20日签订的《房屋租赁协议》继续履行。如被告未按约定的期限支付租金，则由原告解除合同，收回房屋。嗣后，被告虽陆续支付原告租金，但从2010年2月起未再支付租金,亦未按合同约定在2010年3月1日支付一半的2010年年度租金。2010年4月2日，被告支付了原告75,000元，其中40,000元为支付2009年所欠租金，29,072元为支付2010年2月1日至7月31日期间的租金，余款5928元为支付员工的工资。为此，原告于2010年4月14日发函给被告，提出2010年2月1日至2010年7月31日被告应支付租费200,000元。原告目前收到租费29,072元，尚欠承租费170,928元。原告多次电话联系均无果。现特以通知形式告知被告，望被告接函后在2010年4月30日前来原告公司付清所欠的租费。逾期未来支付，原告将严格按合同约定，立即终止协议，收回出租的房屋，由此所产生的不良后果均由被告承担。但被告在2010年5月6日签收函件后仍未支付原告租金，原告遂起诉来院，作如上诉请。
另查，被告在2010年5月23日签收本院送达的起诉状副本等材料。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定的义务全面履行。在合同履行过程中，被告未按合同约定在2010年3月1日支付原告2010年度的上半年租金，且经原告发出书面通知后，被告仍拒不支付清租金，故被告的行为已构成违约，现原告基于被告违约而依据合同约定行使合同解除权并无不当，本院予以支持；原告虽在2010年4月14日向被告发出《通知函》，已明确告知被告如未在同年4月30日前支付所欠租金，则收回房屋，合同解除。但被告于同年5月6日才签收该《通知函》，被告已无履行支付租金期限，不发生解除效力，故原告要求从2010年5月1日起解除原、被告之间的《房屋租赁协议书》依据不足，由于事后原告未再向被告发出解除通知，而迳向本院提出起诉要求解除合同，故起诉状副本送达被告之日视为解除通知到达之日，租赁合同自该日起解除。在租赁合同解除后，被告应当腾退所租房屋，并支付原告截至2010年5月23日止所欠租金和从2010年5月24日起至实际腾退房屋时止的房屋使用费；原告应当退还收取被告的保证金20,000元。原告现要求被告承担违约金的诉请，符合《房屋租赁协议书》的约定，本院应予支持。被告租赁系争房屋后虽为经营需要而进行了装潢，因在租赁合同中约定被告违约而解除合同时不作补偿，故对被告装潢损失应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、原告甲某被告乙在2006年11月20日签订的《房屋租赁协议书》于2010年5月23日解除；
二、被告乙应在本判决生效之日起十日内支付原告甲某2010年2月1日至2010年5月23日止的租金人民币96,133.48元；
三、被告乙应在本判决生效之日起十日内按原租金标准支付原告甲某2010年5月24日至实际腾退上海市X路某号底层计建筑面积280平方米房屋时止的房屋使用费；
四、被告乙应在本判决生效之日起十日内支付原告甲某约金人民币20,000元；
五、被告乙应在本判决生效之日起十日内腾退所租原告甲某上海市X路某号底层计建筑面积280平方米房屋；
六、原告甲某在本判决生效之日起十日内退还被告乙保证金人民币20,000元。
负有给付金钱义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4119元,减半收取，由被告乙负担人民币2059.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员XX
书记员XX
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