原告王某某，女，47岁。
委托代理人张伯承，河南大豫律师事务所律师。
被告郭某某，女，44岁。
委托代理人刘强，河南天基律师事务所律师。
委托代理人张佩r，河南天基律师事务所律师。
原告王某某与被告郭某某租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月8日立案受理，依法由审判员史艺娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人张伯承，被告郭某某及其委托代理人刘强、张佩r到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2008年3月25日，原、被告签订了一份租赁合同,约定：原告将其所有的位于郑州市中原区X路X号1－X层附X号建筑面积232.44平方米的房屋出租给被告使用，租期六年，年租金x元。合同签订后，被告本应自己使用承租房屋，但被告在原告不知情的情况下，于2010年7月1日将承租原告的房屋擅自出租给第三方，被告的单方违约行为，已使原、被告之间的租赁合同不能继续履行。原告要求被告返还房屋，终止合同，支付违约金，但被被告拒绝。故起诉来院，请求判令解除原、被告之间的租赁合同；被告立即将所租房屋返还原告；支付违约金9000元。
被告郭某某辩称，1、原告购买五建锦居X号房屋时，被告已经承租在先，根据合同法关于买卖不破租赁的原则，双方合同终止期限未到，原告在没有正当理由的情况下是不能解除合同的；2、被告郭某某的转租行为，在原告购买此房屋时已经存在，而且原告购买此房屋后的转租行为是经过原告口头同意后的行为，有转租户孙XX的证人证言和原告提供的涉案房屋的房产证复印件为证。原告同意被告转租房屋给孙XX的行为，可视为对原租赁合同（原告与被告签订的租赁合同第六条第二款）的变更；3、在原告明确表示不同意将房屋转租时，被告立即以积极的态度来取消转租，这也说明被告意在忠实履行合同，不想给原告带来任何麻烦。被告租赁原告的房屋面积为232.44平方米，其中200平方米为被告自己租赁所用，转租的门面房是在原告购买房屋之前已经分割出来的约30平方米。约30平方米相对于200多平方米来说，是很少的一部分，也充分说明被告仍在大部分履行合同，约30平方米的转租不能视为对整体租赁合同的根本违约；4、原告违背了诚实信用原则，被告与王XX之间的租赁合同及被告给王XX出具的收条与证明，怎么会全部到了原告的手中呢王XX与原告原系夫妻关系，这不得不让被告怀疑此次王XX的承租行为是与原告的恶意串通行为，意在为解除合同创造条件。相关法律已经规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就；5、被告与王XX是在2010年7月1日签订的租赁合同，2010年7月2日，原告就将转租的约30平方米房屋强行上锁，因此，被告与王XX之间的转租合同并没有履行，原告不能因此解除与被告的租赁合同；6、原告要求被告支付违约金9000元于法无据，因为合同中根本没有约定因转租导致解除合同的行为需支付违约金。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，河南省第五建筑安装工程有限公司房屋建设开发公司作为甲方与鲁XX（被告称其与鲁XX系夫妻关系）作为乙方签订房地产租赁契约一份，约定：甲方将位于中原区X路五建锦居X号楼商铺附8、X号的房屋（建筑面积556平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2007年4月1日至2014年12月31日。2007年，原告购买了上述房屋中的一部分，并取得郑房权证字第x号房屋所有权证，该证记载：房屋坐落中原区X路X号1-X层附X号，建筑面积232.44平方米，设计用途商业服务。
原告作为甲方与被告作为乙方签订房地产租赁契约一份，约定：甲方将位于中原区X路五建锦居X号楼商铺附X号的房屋（建筑面积232.44平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2008年4月1日至2014年12月31日。该合同第六条第二款约定：乙方如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。合同签订后，原、被告双方即按此合同履行。
被告作为甲方与孙XX作为乙方签订房屋出租合同一份，约定：被告将位于前进路X路门面房一间约30平方米出租给乙方使用，房屋租赁期限自2008年6月1日至2010年6月1日。上述租赁期限届满后，孙XX不再租赁上述房屋。2010年7月1日，被告作为甲方与王XX作为乙方就孙XX所租赁的上述房屋又签订租赁合同一份，约定：被告将位于前进路五建锦居X号楼商铺附X号门面房1间租给乙方使用，房屋租赁期限一年。当日，被告收取了王XX转让金、2010年7月房屋租金及房屋押金，并给王XX出具了两份收条与一份证明。
诉讼中，原告称2010年7月1日，其前去催要房租时，发现其前夫王XX在涉案房屋内，得知被告将其所有的房屋出租给王XX，遂不同意租赁给王XX，并从王XX处得到了被告与王XX签订的租赁合同及被告给王XX出具的两份收条与一份证明。2010年7月2日，原告就将上述房屋上锁。被告在得知原告不同意其将房屋租赁给王XX后，鲁XX遂通知王XX，被告要解除与王XX之间签订的租赁合同，王XX遂要求被告将收取其的钱款予以退还。
诉讼中，被告申请孙XX出庭作证，证人孙XX陈述，被告将一间约30平方米的房屋租赁给其使用，租赁期间原告打电话向其索要其与被告签订的租赁合同，但其未给原告提供，庭审时，原告称其并不知道被告将房屋转租给孙XX，但认可其向孙XX索要被告与孙XX签订的租赁合同。
诉讼中，被告称王XX与原告原系夫妻关系，王XX承租房屋的行为是有预谋的，其系与原告恶意串通，意在为解除原告与被告的租赁合同创造条件，但原告称其与王XX已于2007年7月23日离婚，离婚后其才购买了涉案房屋，离婚后至今其从未与王XX联系过。2010年7月1日，其去向被告催要房租，看到前夫王XX在出租房屋内，才知道被告将房屋出租给王XX，并非是其与王XX恶意串通为解除合同而设的一个（转租）局。
上述事实，有原、被告双方提交的证据及原、被告双方的陈述，在案佐证。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。合同中明确约定被告若将承租原告所有的房屋转租给第三人使用，必须取得原告的同意。双方在履行协议中，被告将租赁原告的房屋除自用外，将约30平方米房屋转租给孙XX，原告虽称其对此并不知情，但诉讼中，原告已经自认在孙XX租赁期间其向孙XX索要孙XX与被告签订的租赁合同，就此足以说明原告知道被告将约30平方米房屋转租给孙XX，但原告并未就合同约定中的相关条款（即合同第六条第二款）主张解除其与被告之间的租赁合同，因此可视为原告同意被告将上述约30平方米房屋转租给孙XX使用，但并不能就此视为原、被告对相关合同条款（即合同第六条第二款）予以变更，即原告同意被告转租房屋。被告在孙XX租赁期限届满后，又于2010年7月1日与王XX签订租赁合同，将孙XX租赁的约30平方米的房屋出租给王XX，并由此收取了王XX的房屋租金、房屋押金及转让金，但是原告在2010年7月1日得知王XX承租上述房屋时，即在2010年7月2日将上述房屋上锁，且被告在得知原告不同意将房屋出租给王XX后，即通知王XX解除合同，王XX亦同意解除合同，要求被告退还收取其的相关钱款，所以本院认为被告与王XX之间的租赁合同并未得以真正的实际履行，王XX并未实际得到上述房屋的承租权，从而实际使用房屋。原告仅凭被告与王XX签订的租赁合同及被告出具的证明及收条，即要求解除其与被告就总计232.44平方米的房屋签订的租赁合同，证据并不充分，因此本院对其要求解除其与被告签订的租赁合同及返还房屋的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付违约金9000元也未提交相应的证据予以证明，故本院对其的该项诉讼请求亦不予支持。本院虽未支持原告的诉讼请求，但并不意味被告今后可以不取得原告同意，就可将其租赁原告的房屋擅自转租给他人使用，本院之所以未支持原告的诉讼请求是基于被告与王XX的租赁合同未得以真正的实际履行，今后被告必须严格按照合同的约定全面履行合同的义务，在未征得原告同意的情况下，不得将房屋转租给他人使用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告王某某的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员史艺娜
二○一○年九月十三日
书记员孟蕾
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