原告陈某。
委托代理人吴某。
委托代理人潘某，上海市某法律服务所（略）。
被告上海某公司。
法定代表人盛某，公司董事长。
委托代理人陈某，上海某（略）事务所（略）。
委托代理人黄某，上海某（略）事务所（略）。
原告陈某诉被告上海某公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄某独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈某及委托代理人潘某，被告某公司的委托代理人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：原、被告于2005年3月4日签订了由原告租赁被告位于本市杨浦区X路某号（第9间）店面房一间的《房屋租赁合同》一份，租赁期为二年，每月租金为人民币2400元。在付首期（前三个月）的租金和一个月押金时，原告要求被告出示产权证和有权转租的证明，因为原告要办理营业执照所用，被告当即告知产权证正在办理，办好后即提供给原告。但三个月后，付第二期（后三个月）租金时，被告仍拿不出产权证，但说马上就办好了，原告信以为真，又付三个月租金，在此期间因无营业执照几次被有关部门查处。在此情况下，原告认为因被告不能拿出产权证致使原告不能办照，也就不能正常合法经营蛋品生意，也违背了原告租房的初衷。于是原告要求终止合同，并要求被告退还所付租金和押金，原告准备另寻他处，但被告有关经办人员不予理睬。原告告知被告如收取租金必须凭产权证或其它有效凭证，于是双方发生僵持。2007年11月13日，殷行街道有关人员上门告知此房已另租他人，要原告立即搬走，原告拒绝了这无理的要求。当即原告遭到一伙不明身份人的殴打，蛋品也遭砸毁。原告报警后，警方也不予处理，实出无奈，原告诉至法院，请求判令确认原、被告所签本市杨浦区X路某号（第9间）房屋租赁合同无效；判令被告全额返还原告所付房租及押金16,400元；赔偿原告装潢费用5000元整；本案诉讼费由被告承担。
被告某公司辩称：原告实际占用被告房屋，且用于经营及居住。如双方签订的租赁合同被法院确认为无效，原告应返还房屋，所收取的租金不予退还，装潢费用不予赔偿，同时要求原告支付自2005年9月4日起至实际迁出日止的房屋使用费（按月租金2400元计）；原告应支付所欠水、电费2818.81元。
经审理查明：2005年3月4日，乙方原告陈某与甲方被告某公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将上海市杨浦区X路某号（第9间）出租给乙方使用，房屋用途为临时商业房屋。房屋租赁期为2005年3月4日至2007年3月3日，房屋月租金为2400元。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了2005年3月4日至同年9月3日的租金14,000元及押金2400元。上述房屋使用面积约40平方米。原告在使用上述房屋时，在该房屋内搭建了阁楼及塑钢门窗等装修。
另查明：被告出租给原告的房屋未取得上海市杨浦区规划土地管理局核发的建设工程规划许可证，也未取得产权证。
本院认为：原告陈某与被告某公司签订的《上海市房屋租赁合同》，因该合同项下的涉案房屋系未经合法批准建造的，具有违法性，故上述租赁合同应确认无效。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告基于上述无效合同收取原告交付的租金14,000元及押金2400元应予返还，原告也应退还涉案房屋。被告拒绝返还租金的理由不成立。原告主张被告应赔偿在租赁房屋内搭建阁楼等5000元的装修费用，并提供相应发票一张。根据该发票记载的内容及开票单位名称的形式要件不能充分证明原告的上述主张，原告的该诉讼请求不予支持。原告在涉案房屋上的添附物可于迁出时予以取回。由于原告将涉案房屋用于经营及其本人的生活起居，故原告应支付实际占用涉案房屋期间的使用费。本院根据原告使用涉案房屋的面积、实际用途等因素，酌定房屋使用费为每月400元。被告主张参照上述合同的租金价格要求原告支付2005年9月4日至实际迁出日止房屋使用费的请求，缺乏依据，不予支持。被告主张水、电费的请求，因其未能提供充分的证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈某与被告上海某公司于2005年3月4日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；
二、原告陈某应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区X路某号（第9间）房屋退还给被告上海某公司；
三、被告上海某公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某租金人民币14,000元；
四、被告上海某公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某押金人民币2400元；
五、原告陈某应向被告上海某公司支付自2005年3月4日起至实际迁出日止的房屋使用费，该费用按每月人民币400元计；
六、原告陈某要求被告上海某公司赔偿装潢费人民币5000元的诉讼请求，不予支持；
七、被告上海某公司要求原告陈某支付水、电费2818.81元的诉讼请求，不予支持；
八、被告上海某公司要求原告陈某按每月2400元支付2005年9月4日至实际迁出日的房屋使用费的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1825元，减半收取人民币912.50元，由原告陈某负担人民币163.90元，被告上海某公司负担人民币748.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员黄某
书记员沈佳越
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