上诉人（原审被告）王某某（又名王某会），女。
委托代理人孙继昌，方城县X镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）赵某某，女。
委托代理人张某某，男。
上诉人王某某与被上诉人赵某某为租赁合同纠纷一案，方城县人民法院于2009年2月23日作出（2009）方民初字第X号民事判决，王某某不服提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王某某及其委托代理人孙继昌，被上诉人赵某某及其委托代理人张某某均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原审法院查明：2008年1月25日，经赵某某同意，周国连将老北京全家福火锅以x元价格转让王某某，固定资产以清单为准，同日，赵某某与王某某签订租赁房屋协议书一份，租赁期限7个月，自2008年1月25日至2008年8月20日。被告王某某开业时将原名改某金地火锅城，2008年4月被告停业，至2008年8月30日，王某某未将房屋转租出去。2008年8月30日，赵某某与王某某签订租赁房屋协议一份，约定租赁期限为2008年9月1日开始至2008年10月1日，租赁费1500元。2008年10月1日租赁协议到期后，赵某某通过别人找王某某让王某某腾房子。至今王某某火锅城用具仍未搬出。另查明赵某某出租给王某某的楼房位于方城县X镇X路南侧X号。2008年12月1日，赵某某向本院提起诉讼，请求依法判令：1、王某某归还租赁赵某某的楼房一座。2、支付两个月房租3000元，起诉后的房租每天50元到房屋交付给赵某某止。庭审时，赵某某第二项诉讼请求变更为自2008年10月1日起按每天50元支付房租至王某某交付房屋。
原审认为，赵某某与王某某签订房屋租赁协议，双方之间形成房屋租赁关系，赵某某为出租人，王某某为承租人，依据《中华人民共和国合同法》规定，承租人负有租赁期届满返还租赁物的义务。故王某某在2008年10月1日租赁合同约定租赁期届满时，应当返还房屋。赵某某诉求王某某返还所租赵某某的楼房一座，理由正当，本院予以支持。赵某某以协议约定租金1500元为由诉求王某某自2008年10月1日起按每天50元支付房租至王某某交付房屋止不妥，应以每月1500元计算至赵某某交付房屋时止。王某某抗辩缺乏有效证据支持，本院不予采信。原审依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，故做出如上判决。
原审法院判决：1、王某某于判决书生效后五日内将所租赁房屋（方城县X镇X路X号）返还给赵某某。2、被告王某某自2008年10月2日起按每月1500元向原告赵某某支付租金至被告向原告交付房屋止。案件受理费150元，由被告王某某负担。
王某某上诉称，我从周国连手中接管“老北京全家福火锅店”后，经赵某某同意签订了剩余7个月的租赁费，由于多种原因，对该店经营不善，想寻觅合作伙伴成交时，赵某某无原则地提高租房，造成我不能将店转出去，无奈将该房又续租一个月。在此期间，我想转让该店，而赵某某进行干扰并将店门紧锁，故我腾房属赵某某造成，一审判我每月支付1500元房租，实属枉法裁判。
赵某某辩称，我同意将“老北京全家福火锅店”转租给王某某后与其签订了七个月的合同，合同明确约定“承租人在租房期间不允许自行转租，如转租，需通过甲、乙双方协商后，在不影响甲方房租收入前提下可以转租”，而王某某由于经营不善到期后不想退房又与我签订延期一个月的协议，月租赁费1500元，其他条款同原先合同。在此期间，王某某欲自行转让我不同意，经与我协商又因房租费达不成协议，此后经多次找王某某，王某某就不照面，无奈只好提起诉讼要求退房，王某某上诉无理应当驳回。
上诉人王某某为证明其为转让火锅城曾通过其父亲王某明与赵某某协商过，请求证人王某明出庭作证，并提供照片一张，证明赵某某将王某某租房承租房张贴“此房不出租”，干扰王某某转让。
赵某某对上述证据质证认为，1、王某明参与协商转让属实，但因价格问题未协商成我才不同意转让。2、租房上所写字条是我的权利，转让房屋未经过我同意就不得转租。
本院查明事实与原审相同。
本院认为，王某某与赵某某所写的两份租赁协议均在自愿合法的基础上签订，应为有效合同。该租赁合同约定有租赁期限，并约定有未经房主同意不允许自行转租的内容，故王某某因生意上经营不善欲转让饭店，应先与赵某某协商并经赵某某同意，但双方为转租房屋发生争议，王某某为此拒不退房依法构成了侵权，双方合同到期后王某某应无条件按合同约定退房，拒不退房的应赔偿由此造成的损失。原判认定的事实清楚，处理适当，王某某提供的证据仅证明双方为转让房屋进行了协商并发生争议的事实，但不能证明房主同意转让的事实，故其提交的证据本院不予采信，王某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费150元由王某某负担。
本判决为终审判决。
审判员李郧钦
审判员毛进中
审判员田晓凯
二○○九年六月二日
书记员梅安生
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