上诉人（原审被告）中国有色金属工业六冶机电安装公司，住所地：洛阳市涧西区X路X号街坊。
法定代表人辛某某，经理。
委托代理人赫某，该公司副总，特别授权。
委托代理人周波，该公司法律顾问，特别授权。
被上诉人（原审原告）：洛阳市牡丹艺术戏曲培训中心，住所地：洛阳市涧西区X路X号街坊X栋。
负责人：陈某某，院长。
委托代理人平艳玲，河南永晖律师事务所律师。一般代理。
上诉人中国有色金属工业六冶机电安装公司（以下简称机电公司）与被上诉人洛阳市牡丹艺术戏曲培训中心（戏曲培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2008）涧民二初字第X号判决向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人六冶机电安装公司代理人周波、赫某，被上诉人洛阳市牡丹艺术戏曲培训中心负责人陈某某及委托代理人平艳玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告戏曲培训中心于2007年1月20日与被告机电公司签订房屋租赁协议一份，该协议约定：机电公司为戏曲中心提供位于洛阳市涧西区X路X号街坊X栋东门一楼房屋共计22间，面积大小不计，其中南面12间，北面10间，同时无偿提供该房屋北面小院作为活动空间，房屋租赁期限三年，租赁费按每年计算，机电公司收取戏曲中心净租赁费6万元，机电公司不承担租赁费以外的任何税费，戏曲中心每半年向机电公司支付房租一次（计3万元），戏曲中心在房屋租赁期间，未经机电公司同意，不得擅自改变房屋结构，如需改变，双方协商解决；戏曲中心租赁期间，未经机电公司同意，不得擅自将房屋转让给另一方，或与第三方发生任何房屋业务关系。
协议签订后，戏曲中心支付了上半年的房租，并对房屋装修后开始使用。但由于戏曲中心收益较低，无法维持正常的费用开支，经与机电公司协商，将朝向道路的一面改建门面房，出租以补贴办学。2007年9月3日戏曲中心向洛阳市房管局提出申请，要求开设几个窗改门，对外出租以弥补培训中心经济困难的局面，力争为社会培养更多优秀的少儿艺术人才。2007年11月6日机电公司作为出租方向洛阳市房管局出具证明，载明：机电公司现有房屋22间，租赁给戏曲中心使用，为配合戏曲中心的教学，同意培训中心代机电公司办理该楼整体装修手续一事，同意按该设计施工。机电公司同时出具了改建的设计方案。2007年11月12日戏曲中心向洛阳市房屋安全鉴定处交纳鉴定费2000元。2007年11月28日洛阳市房屋安全鉴定处做出洛房准字（07)第X号房屋结构拆改方案核准通知书，批准戏曲中心申请的太原北路X号街坊X栋一层西数一一七、九一十一共十个门的结构拆改审定方案，要求严格按机电公司出具的设计方案及建筑施工规范文明施工，确保房屋结构安全。
改建后，戏曲中心于2008年2月至4月分别将上述门面房出租给张传瑞、牛文服、白文霞、王丽、黄延轻、陈某娟、李社亮、王锦洲、胡贺继，并分别签订了租赁合同，期限为四个月至一年不等，换算后年租金总额为x元。
另查明，2008年5月20日机电公司书面通知戏曲中心，为支持洛阳市城市建设发展，根据洛铜集团的2008年度旧房改造方案及六冶洛阳物业管理公司的通知要求，现要求戏曲中心租用机电公司的22间房屋，于2008年6月20日前搬迁完毕，此后双方对解除合同的损失赔偿问题曾进行协商，但未能达成一致意见，为此机电公司于2008年5月23日做出书面答复，称：一、导致合同无法履行，非机电公司主观意愿，拆迁属不可抗力，在城市建设中拆迁是一种普遍现象；二、戏曲中心将租赁房屋转租并获得利益，戏曲中心与商户之间的利益纠纷机电公司无法承担责任；三、在因不可抗力导致合同无法履行时，戏曲中心向机电公司提出高达37万元的赔偿要求和精神损失赔偿，没有任何依据．
租赁期间，戏曲中心对房屋进行了两次改建。诉讼中，原告戏曲中心申请对租赁房屋装修、改建费用进行评估，对可得利益损失进行鉴定。对于租赁房屋装修、改建费用由本院技术科委托洛阳中华会计师事务所有限责任公司进行了评估，确定房屋装修造价评估价值为人民币x元。对于可得利益，因无相应机构鉴定，技术科未组织鉴定。
原审法院认为，房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，为有效协议。在协议未到期的情况下，机电公司要求解除租赁协议，理应承担相应的赔偿义务。机电公司称解除合同的原因是城市拆迁，属于不可抗力的辩解意见没有法律依据，依法不予采信。在协议履行过程中，戏曲中心对房屋的装修、改建均征得了机电公司的同意，机电公司要求提前解除租赁合同，对于戏曲中心使用过程所做的添附，理应承担赔偿责任但由于部分添附物已使用了一段时间，因此对于鉴定价值应做适当折减，本案中考虑到使用时问较短，酌定按原价值的80％予以赔偿。对于经营过程中戏曲中心经洛阳市房屋安全鉴定处批准，对房屋进行改造，用于对外转租的问题，事前改建过程中，机电公司不仅向洛阳市房管局出具了证明，还为改建提供了设计方案，改建后从2008年2月至5月机电公司通知解除合同前，戏曲中心一直对外出租，机电公司从未提出任何异议，因此对于戏曲中心对外转租应视为机电公司同意．其转租收益应作为可得利益，由机电公司予以赔偿。对于已付的房屋租金，在计算可得利益时已作为成本包含其中，因此对原告戏曲中心要求返还房租的请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十四条及相关法律规定，判决如下：一、被告中国有色金属工业六冶机电安装公司赔偿原告洛阳市牡丹艺术戏曲培训中心对租赁房屋添附的损失x.6元整。二、被告中国有色金属工业六冶机电安装公司赔偿原告洛阳市牡丹艺术戏曲培训中心可得利益损失x元整。三、驳回原告洛阳市牡丹艺术戏曲培训中心的其它诉讼请求。以上款项于判决生效后十日内付清，逾期给付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期履行则加倍执行迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6729元、鉴定费2000元，由原告洛阳市牡丹艺术戏曲培训中心承担500元，由被告中国有色金属工业六冶机电安装公司承担8229元。
上诉人机电公司因不服原审判决，提出上诉称：一、一审判决对于被上诉人转租问题认为上诉人向房管局出具证明，并提供改建方案，改建后被上诉人一直对外出租，而上诉人未提出任何异议因此就认为上诉人同意了被上诉人转租，该认定与事实不符，且无法律依据．首先，上诉人的“证明”内容很清楚是为了配合被上诉人的教学工作，而并非是同意其转租。其次，上诉人同意被上诉人改变房屋结构并不等同于上诉人就同意被上诉人将房屋转租。第三、对于被上诉人的转租行为，其从未向上诉人明确的提及，上诉人也不可能知道被上诉人将房屋转租，上诉人在未得知被上诉人将房屋违约转租之前，不可能对于自己尚未掌握的事实向被上诉人提出异议。而且根据我国法律规定对于不作为的默示行为只有在法律有规定或者双方有约定的情况下才可以视为当事人的意思表示，而在本案中显然不存在默示行为视为认可的法律前提。因此，上诉人认为，一审判决因上诉人同意被上诉人对租赁房屋进行改建而认定上诉人同意转租是对本案基本事实错误认定没有任何证据证明上诉人同意被上诉人对租赁房屋转租．二、一审判决上诉人对于被上诉人的添附损失按照原价值的80%予以赔偿没有事实和法律依据。根据租赁协议的约定未经上诉人许可被上诉人无权将房屋转租．因此对于商户的装修损失因系被上诉人的违约行为所致上诉人没有义务承担，一审判决却将该部分装修认定为系被上诉人所为，并判决上诉人对被上诉人的违约行为承担责任显然不符合我国法律规定。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人的可得利益损失更属于认定事实不清，证据不足，适用法律错误。首先，在本案中双方在签订合同时明确的约定未经上诉人同意不得转租，上诉人仅仅是将房屋交于被上诉人租赁使用，当然也不可能预见到被上诉人会在改建后将房屋违约转租他人进行牟利。因此，一审判决判令上诉人赔偿被上诉人的可得利益损失不符合法律的规定。其次，被上诉人所诉该转租费数额具有很大的随意性，被上诉人和他人任意约定的没有上诉人参与的租赁数额，由上诉人来赔偿本身就很荒唐，该费用并不是被上诉人实际的损失，该转租费也根本不是被上诉人的可得利益，因为被上诉人未经上诉人认可的违约转租行为，上诉人是不会答应的。被上诉人与他人的转租行为根本就不可能成为经上诉人同意的有效租赁合同．该转租行为不成立。四、一审判决对于本案的合同是否解除的这一基本事实认定不清，证据不足。判决上诉人赔偿被上诉人损失没有事实和法律依据。一审判决认定的装修损失和可得利益损失的存在前提是租赁合同己经解除，并且出租方己收回租赁房屋。而在本案中，被上诉人至今未将租赁房屋交还给上诉人。一审判决在没有确定准确的交还涉案房屋日期的情况下。就认为装修使用时间较短而仅折旧20%显然没有任何的事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不请、证据不足、适用法律不当请求二审法院依法查明事实支持上诉人的上诉请求。
被上诉人洛阳市牡丹艺术戏曲培训中心答辩称：添附损失按照原价值的80%予以赔偿是有事实和法律依据的，理由是评估报告是以现状进行评估的，一审判决的添附损失数额理由充分。改建后从2008年2月至5月机电公司通知解除合同前，戏曲中心一直对外出租，机电公司从未提出任何异议，因此对于认定戏曲中心对外转租应视为机电公司同意，是与事实相符的。对于我方转租收益应作为可得利益，由机电公司予以赔偿。关于赔偿可得利益损失x元，原审法院认定及处理并无不当，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明事实与一审一致。
本院认为:双方在合同签订后，履行过程中，被上诉人戏曲中心因经营的问题以及用途的需要，经与上诉人机电公司协商一致，向房管部门申请对该承租房屋进行改造，以对外出租增加收益，之后机电公司也向房管部门提交了同意戏曲中心改造的证明，并同时出具了改建的设计方案，该房屋改造后，戏曲中心即对外出租，其并未提出异议，从该时间顺序以及情况来看，机电公司对于戏曲中心对房屋改造的目的和用途，以及房屋改造后戏曲中心将房屋出租的事实是知道并认可的，所以对于审理中机电公司提出戏曲中心转租房屋未经其同意以及并不知道戏曲中心对外转租的主张，因与事实与情理不符，本院不予支持。合同履行中，上诉人机电公司要求与被上诉人提前解除合同，属违约行为，并且对于戏曲中心在房屋改造中所做的添附以及对房屋的转租因其违约而形成的损失，机电公司理应赔偿。对于戏曲中心在改造中所做的添附，原审法院因考虑到其已使用了一段时间，所以按照鉴定价格的80%予以认定已考虑到了客观的情况，做出此认定并无不当。对于戏曲中心的可得利益的损失，本院认为正是因为机电公司对于戏曲中心对承租房屋的改造的目的及用途是明知的，并对戏曲中心进行房屋改造的积极配合，在其违约的情况下致使戏曲中心的利益受到了损失，对于该利益的损失，机电公司应予赔偿，把戏曲中心对外转租收益作为可得利益，应与戏曲中心所受损失相符。上诉人机电中心上诉主张理由不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
本案案件受理费5400元，由中国有色金属工业六冶机电安装公司承担。
本判决为终审判决。
审判长：杨杰
审判员：王惠谦
审判员：高玲
二00九年三月二日
书记员：索青岩
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