上诉人（一审被告）林某某。
上诉人（一审被告）梁某某。
被上诉人（一审原告）余某某。
原审第三人陈某某。
原审第三人李某某。
上诉人林某某、梁某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2008）光民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林某某及林某某、梁某某的委托代理人，被上诉人余某某，原审第三人陈某某及其委托代理人、原审第三人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年5月9日，原告余某某与岑星星签订了房屋租赁合同，双方约定原告将其位于光山新时代花园广场X号楼X-X号门面房一套（上下两间两层）租与岑星星经营使用租赁期限自2006年5月9日始至2009年5月8日止，前两年的租金价格为x元/每年，第三年的租金价格随市场行情确定，具体参照X号楼X排的房租确定，租赁双方对其他权责条款均作出了明确约定。合同订立后，岑星星支付了第一年的租金，在经营一年后，经租赁双方协商同意，岑星星将承租房屋转租于被告林某某、梁某某，原、被告双方约定权利与义务仍按原合同的内容执行，并由双方在原合同上签字确认，被告林某某、梁某某亦支付了一年的租金，但在此租赁经营期间，二被告未经原告许可，擅自将承租房屋于第三人陈某某、李某某经营使用，经双方多次协商未果，从而引起诉争。
上述事实，有双方当事人法庭陈某记录在卷及所提交的证据附卷为凭。
原审法院认为，原、被告间所订立的转租合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同双方应当本着诚实信用原则，全面履行自己的合同义务，否则构成违约。本案中，被告林某某、梁某某事前未经原告同意，擅自将承租房屋转租于第三人陈某某、李某某，事后又未能取得原告的追认，该转租合同依法属无效合同，鉴于二被告之转租行为已构成根本违约，故原告要求解除其与二被告间的租赁合同之诉请，于法有据，本院予以支持。同时，合同解除后，对于该租赁房屋，二被告应当支付实际占用期间的未付租金。因该未付租金发生在合同履行期限的第3年内，故应当以第3年的租金价格计算确认。庭审中，原、被告双方对于该租赁房屋租金（即第三年内）市场现价x元/每年的事实无异议，本院予以确认。对于违约责任，本院认为：双方当事人虽在合同中约定有“到期不按时交纳租金的除补齐租金外按年租的20%计息”合同内容，但该约定不具体明确，基于公平角度考虑，二被告对于滞纳租金，应以实际未付租金数额再行承担20%的违约金酌定较为合理，对于原告该项诉请过高部分，本院不予支持保护。对于二被告及第三人所辩称的转租合同业经电话征得原告同意的答辩主张，未能法庭提供确实充分的证据予以证实，本院不予采信。对于第三人辩称的合同如依法解除，二被告应当赔付第三人所支付给二被告的相关费用损失之答辩主张，因系被告与第三人间所形成的另一法律关系，第三人可就相关事实向二被告另行主张相关权利，故该项答辩主张不属本案调整范畴，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告余某某与被告林某某、梁某某间的房屋租赁合同。
二、被告林某某、梁某某自2008年5月9日起至退还租赁房屋时止，以每月1583元（x元/12月）承担实际占用房屋期间的租金，并以该租金数额的20%的承担违约金，上述租金及违约金于本判决生效之日起三日内一次性付齐于原告。
本案受理费200元，由被告林某某、梁某某各承担100元。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
林某某、梁某某上诉称，转让租赁房屋时，已电话告知被上诉人、余某某，征得余某意。第三人取得租赁权装修房屋期间，余某次到租赁房屋未提异议，且第三年房租到期，余某多次找第三人收要房租，应视为默示同意。
余某某未作书面答辩。
二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间订立的转租合同，系双方当事人的真实意思表示，应予确认。上诉人林某某、梁某某与第三人陈某某、李某某之间的房屋转租，上诉人、第三人在一审答辩、庭审中均称已告知余某某，且余某第三人使用房屋期间，多次到过现场，并对第三人催缴房租。其行为依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第66条之规定，已构成行为作为默示。其要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。对于违约责任，第三人使用房屋期间，未能按时交纳租赁费用，系因房屋价格涨幅过高所致，认定违约不当。一审中，当事人对该租赁房屋租金（第三年）市场价x元/年的事实无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销光山县人民法院（2008）光民初字第X号民事判决中第一、二项；
二、驳回被上诉人余某某解除房屋租赁合同及支付违约金的诉讼请求；
三、第三人陈某某、李某某自2008年5月9日起，以每月1583元（x元/12个月）承担租赁房屋租金。上述租金于本判决生效之日起三日内一次性支付给余某某。
本案诉讼费200元，由陈某某、李某某共同承担150元，余某某承担50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长余某成
审判员连振华
审判员李某峰
二OO九年二月十八日
书记员郑鹏飞
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