重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)渝一中民初字第X号
原告重庆市X区X村信用合作联社，住所地重庆市X区石桥广场X号。
法定代表人龚某，理事长。
委托代理人杨小静，重庆智博律师事务所律师。
被告重庆科华电子技术有限公司，住所地重庆市X区X路中华广场。
法定代表人谢某，董事长。
被告谢某，男，汉族，X年X月X日出生，重庆科华电子技术有限公司董事长，住（略）-X号。
第三人重庆市公证处，住所地重庆市X区X路中华广场X楼。
法定代表人黄某，主任。
委托代理人刘敏，重庆雾都律师事务所律师。
原告重庆市X区X村信用合作联社(下称九龙坡信用联社)与被告重庆科华电子技术有限公司(下称科华公司)、被告谢某借款合同纠纷一案，本院于2005年6月29日受理后，重庆市公证处(下称公证处)向本院申请以无独立请求权的第三人身份参加诉讼，本院依法同意其申请，并由审判员宋勇担任审判长，与代理审判员廖鸣晓、代理审判员徐红组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序并于2005年10月25日公开开庭进行了审理。原告九龙坡信用联社的委托代理人杨小静，第三人公证处的委托代理人刘敏到庭参加诉讼，被告科华公司经本院传票传唤，被告谢某因下落不明，经本院公告传唤，均无正当理由拒不到庭，本案进行缺席审理，现已审理终结。
原告九龙坡信用联社诉称，原告与被告科华公司于2004年4月6日签订了石桥农信社X年借字第X号《借款合同》，约定被告科华公司向原告借款655万元，利息从2004年4月10日至2005年10月9日，借款年利率为8。235%，按季支付。该借款合同同时对贷款方式、贷借双方的权利义务、违约责任及其他事项作了约定。为保证该借款合同的履行，被告科华公司自愿以其名下位于重庆市X区X路X号“中华广场”第四层1976平方米，第五层1009。93平方米的营业用房为该笔借款设定抵押担保，双方签订抵押合同，并共同到抵押登记部门办理了抵押登记，登记号为抵押第（略）。同时，谢某本人向原告出具《保证函》一份，自愿为被告科华公司的上述债务承担连带责任保证。合同签订后，原告按照合同约定于2004年4月6日向被告科华公司发放贷款655万元。据悉，被告谢某即科华公司法定代表人于近日携款潜逃，被告科华公司陷入瘫痪状态并涉及重大诉讼，这一情形已严重影响被告科华公司还款义务的履行，原告的信贷资金安全受到严重威胁，借款合同目的不能实现，遂向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告科华公司于2004年4月6日签订的石桥农信社X年借字第X号《借款合同》；2、判令被告科华公司立即归还借款本金人民币655万元及相应利息(借款合同解除前的利息按合同约定利率计算，解除后按人民银行规定的逾期贷款利率计算至还清款日止)和原告实现债权的费用；3、判令被告谢某向原告出具的《保证函》合法有效，被告谢某对科华公司的全部债务承担连带清偿责任；4、判令原告与被告科华公司签订的《重庆市房地产抵押合同》(登记号为抵押第（略）)合法有效，原告对抵押物即位于重庆市X区X路X号“中华广场”第四层1976平方米，第五层1009.93平方米的营业用房折价、拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；5、本案全部诉讼费用由两被告承担。
原告九龙坡信用联社向本院提交了以下证据证明其诉讼请求：1、(石桥)农信社X年借字第X号借款合同、借款借据、欠息单，证明第一被告借款的事实；2、董事会决议、抵押合同、重庆市房地产抵押合同，证明原告对抵押物享有优先受偿权；3、保证函、保证人身份证复印件，证明第二被告谢某为第一被告提供连带责任保证；4、重庆市X区人民法院受理案件通知书，证明第一被告涉及重大诉讼；5、渝银监复[2004]X号文件，证明原告的主体资格；6、科华公司的营业执照。
被告科华公司未答辩。
被告谢某未答辩。
第三人公证处辩称，第三人与科华公司于2005年1月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，科华公司将其位于渝中区X路“中华广场”第五层1009.93平方米营业用房出售于第三人。该合同是当事人的真实意思表示，合法有效。第三人也按该《商品房买卖合同》支付了定金和进度款，且该合同的补充协议还约定科华公司应于2005年5月以前为第三人办理房屋过户手续。现九龙坡信用联社以编号为第（略）的《重庆市房地产抵押合同》要求对渝中区X路“中华广场”第五层1009.93平方米营业用房行使抵押权的优先受偿权，对第三人的合法权益造成损害，同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可见，购房者的优先权可以对抗抵押权人的抵押权。请求驳回原告第四项诉讼请求中关于中华广场第五层1009.93平方米营业用房折价、拍卖或变卖后的价款的优先受偿权。
第三人公证处向本院提交了以下证据证明其答辩理由：科华公司与公证处签订的重庆市商品房买卖合同和支付购房款200万元的付款凭证，付款凭证包括1、2005年4月25日的转帐支票存根及同日由科华公司开具的收据(收款事由购房款)，金额50万元；2、2005年1月5日的银行本票申请书及重庆科华航空票务有限公司开具的收据(收款事由借款)，金额50万元；3、2005年4月21日科华公司委托公证处将100万元购房款直接支付给第三人薛宁的授权委托书，公证处将100万元付至重庆永安信投资顾问有限公司帐户的支票存根、银行进帐单及薛宁于同年6月21日出具给公证处的100万元收条。以上证据证明第三人公证处向被告科华公司购买位于渝中区X路X号中华广场第五层1009.93平方米房产及支付大部分房款的事实。
原告与第三人对证据分别发表了以下质证意见：
原告质证认为，第三人公证处购房的目的与实际用途为办公营业用房，其不属于消法上规定的“消费者”，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定的“消费者”这一特定主体。另从付款凭证上看，其中150万元的支付对象并非科华公司，故不符合批复第2条“已交付全部或者大部分款项”的条件，第三人认为其与科华公司房屋买卖优先于抵押权于法无据。截止起诉之日，原告对公证处与科华公司签定的房屋买卖合同不知情，房屋转让行为依法无效。
第三人公证处质证认为，对原告所举示证据的真实性无异议，但第三人的购房权优先于抵押权，请求法院支持第三人的请求。
经审理查明，2004年4月6日，科华公司与重庆市X区X村信用合作社(下称石桥信用社)签订编号为(石桥)农信社X年借字第X号借款合同和(石桥)农信社X年抵字第X号抵押合同，两份合同主要约定，科华公司向石桥信用社借款655万元，借款期限自2004年4月10日至2005年10月9日，年利率8.235%，结息日为每季末月的第20日，最后一次还款利随本清；借款人有下列违约情形之一的，贷款人有权提前收回已经发放的贷款，其中包括未按合同规定支付利息及清偿本金的，经营和财务状况发生重大不利变化，涉及重大诉讼或仲裁等足以威胁贷款安全且短期内不能消除的，违反本合同第七条，影响贷款安全的；科华公司用其房产作为上述借款的抵押担保，担保范围包括主合同项下贷款本金、利息(含罚息、复利)、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、差旅费、律师费等抵押权人为实现债权而支付的一切合理费用。第二被告谢某向石桥信用社出具保证函，承诺为科华公司的上述借款提供连带责任保证，保证期间为本保证函出具之日起至按借款合同约定借款人履行完毕所有合同义务之日后二年，保证范围为借款本金655万元以及该款项下所发生的借款利息及违约金，石桥信用社为实现债权所发生的全部费用(包括但不限于以下内容：诉讼费、执行费、财产保全费、律师代理费、实现债权差旅费)。2004年11月10日，科华公司与石桥信用社签订登记号为抵押第（略）号《重庆市房地产抵押合同》，约定科华公司以其位于重庆市X区X路X号第四层1976平方米、第五层1009.93平方米的房产(房权证101字第（略）号)作为其向石桥信用社借款的抵押担保并办理了抵押登记。合同签订后，石桥信用社按约向科华公司发放了贷款655万元。科华公司于借款后，向石桥信用社支付借款利息至2005年6月20日，至今未归还借款本金。因石桥信用社根据中国银行业监督管理委员会重庆监管局渝银监复[2004]X号文件，设立为九龙坡信用联社的分支机构，且该社在起诉前发现科华公司的经营和财务状况发生重大不利变化并涉及重大诉讼，足以威胁贷款安全，故九龙坡信用联社向本院提起诉讼主张本案权利，本院于2005年6月29日受理此案。
另查明，2005年1月5日，科华公司与公证处签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定科华公司将其位于渝中区X路X号第五层1009.93平方米的房产，以每平方米4983.60元的单价出售给公证处，共计价款（略）元；公证处于合同签订后付50万元定金，4月付首期房款150万元，5月办理手续，6月交房，余款于年内付清。合同签订后，公证处支付了科华公司购房款200万元。
本案需要说明的是，因九龙坡信用联社在本案中诉请的部分抵押权标的物即是公证处向科华公司购买的房产，双方为此产生较大争议。经协商，九龙坡信用联社与科华公司、公证处、谢某四方在本案开庭审理后，于2005年12月14日签订协议书，就渝中区X路X号中华广场第五层1009.93平方米房产的纠纷问题达成协议，并请求本院据该协议制作调解书，对调解书之外九龙坡信用联社对科华公司、谢某享有的债权由本院判决。各方在协议中约定，由公证处代科华公司归还九龙坡信用联社借款本金（略）元及利息（略）.82元，并代为支付诉讼费（略）元；付款后，公证处应当支付科华公司的购房余款（略）元至此全部付清，九龙坡信用联社同意放弃对重庆市X区X路X号第五层1009.93平方米房产的抵押权，并由科华公司为公证处办理房产过户手续。
本院认为，石桥信用社与科华公司签订的借款合同、抵押合同均系当事人的真实意思表示且内容合法，属有效合同。因科华公司的经营状况在借款期间发生重大不利变化并涉及重大诉讼，足以威胁贷款安全，故原告有权按合同约定提前解除合同、收回贷款本息。因原告未提交向科华公司要求解除合同的证据，故本院以原告起诉的时间即2005年6月29日作为判决解除合同的时间，利息从2005年6月21日起至借款合同解除之日止，按合同约定的年利率8.235%计算利息，之后的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付。
科华公司以其位于重庆市X区X路X号第四层1976平方米、第五层1009.93平方米的房产设立借款抵押并办理抵押登记手续，故本案抵押合同已经发生法律效力，九龙坡信用联社对抵押物享有优先受偿权。谢某向石桥信用社出具保证函的行为合法有效，其作为借款连带保证人，应当按照保证函承诺的担保范围，对科华公司的债务在抵押物经依法处置后不足以清偿的债务范围内承担连带清偿责任。
对于原告请求的“实现债权的费用”因无证据证明，本院不予支持。本案第三人公证处就原告的诉讼请求提出的抗辩理由，因第三人与原告、二被告在本案中另行以调解协议的方式予以解决，故本院对其抗辩不作评析。
鉴于本案借款纠纷的特殊性，本院根据当事人的要求及最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十七条一款关于“当事人就部分诉讼请求达成调解协议的，人民法院可以就此先行确认并制作调解书”的规定，对当事人已经达成协议的部分制作了调解书，因此本判决最终需扣除当事人已经按照调解书履行的部分后执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十条，最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十七条一款和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款、第三十三条和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七六条、第二百零六条、第二百零七条的规定，判决如下：
一、原告重庆市X区X村信用合作联社与被告重庆科华电子技术有限公司签订的石桥农信社X年借字第X号借款合同于2005年6月29日解除。
二、被告重庆科华电子技术有限公司于本判决生效后十日内偿还原告重庆市X区X村信用合作联社借款本金655万元。
三、被告重庆科华电子技术有限公司于本判决生效后十日内偿付原告重庆市X区X村信用合作联社借款655万元的利息(计算方式为：从2005年6月21日起至本院判决解除借款合同之日即2005年6月29日止，按约定年利率8。235%计算利息；之后按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付至还清款日止)。
四、原告重庆市X区X村信用合作联社与被告重庆科华电子技术有限公司签订的《重庆市房地产抵押合同》(登记号为抵押第（略）)合法有效，如被告重庆科华电子技术有限公司未清偿上述第二、三项债务，则原告重庆市X区X村信用合作联社有权以被告位于重庆市X区X路X号第四层1976平方米的房产(房权证101字第（略）号)折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
五、原告重庆市X区X村信用合作联社与被告重庆科华电子技术有限公司签订的《重庆市房地产抵押合同》(登记号为抵押第（略）)合法有效，如被告重庆科华电子技术有限公司未清偿上述第二、三项债务，则原告重庆市X区X村信用合作联社有权以被告位于重庆市X区X路X号第五层1009。93平方米的房产(房权证101字第（略）号)折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿(本案调解书中关于解除抵押的协议执行后，此项判决条款不再执行)。
六、被告谢某向原告重庆市X区X村信用合作联社出具的《保证函》合法有效，被告谢某在上述第四、五项判决执行后仍不足以清偿的债务范围内承担连带清偿责任。
七、驳回原告重庆市X区X村信用合作联社的其他诉讼请求。
八、上述一至六项判决内容应在扣除本案调解书已经履行的部分后执行。
本案受理费（略）元，其他诉讼费6414元，共计（略）元，由被告重庆科华电子技术有限公司、谢某负担。原告重庆市X区X村信用合作联社已向本院垫付诉讼费，被告重庆科华电子技术有限公司、谢某于本判决生效后十日内支付原告。其中，第三人重庆市公证处应当代二被告承担的部分，按本案调解书规定的金额和方式执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，双方当事人是自然人的为一年，一方或双方是法人或其他组织的为六个月，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判长宋勇
代理审判员廖鸣晓
代理审判员徐红
二00五年十二月十六日
书记员曹慧晶
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