上诉人（原审被告）田某某，男，生于1967年6月2日。
上诉人（原审被告）罗某某，女，生于1966年7月18日。
委托代理人朱万民，南阳新兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）慕某某，男，生于1967年9月2日。
委托代理人徐玉雷，河南荣祥律师事务所律师。
上诉人田某某、罗某某与被上诉人慕某某为定金合同纠纷一案，慕某某于2008年6月27日向镇平县人民法院提起诉讼，请求判令田某某、罗某某双倍返还定金，并赔偿损失。镇平县人民法院于2008年7月25日作出（2008）镇石民初字第X号民事判决。田某某、罗某某不服原审判决，向本院提起上诉。本院于2008年9月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田某某、罗某某及委托代理人朱万民，被上诉人慕某某及委托代理人徐玉雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：田某某、罗某某系夫妻关系。2008年3月10日（农历2008年2月初三），慕某某、田某某、罗某某经中间人慕某全说合，口头约定由田某某、罗某某在自己现有的石佛寺贺营村内的地皮上建房两座，每座20万元，两座共40万元卖给慕某某。慕某某当时即交付定金x元，双方未签订书面购建房协议，争议的地皮至今未办理土地使用权证和建筑许可证。后因故未履行口头协议。房屋未建，买卖未成。
原审法院认为：慕某某、田某某、罗某某双方就田某某、罗某某的地皮达成房屋买卖口头协议，但未签订书面协议，双方均不能提供确切证据证实协议履行的方式和履行期限，故无法认定慕某某、田某某、罗某某双方任何一方违约。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续，人民法院应当认定合同未生效……”。双方争议的在地皮上建房在一审法庭辩论终结前仍未办理相关批准手续，因此双方的口头协议应系未生效协议。依交易习惯，出卖人应保证出卖标的物无瑕疵，也即标的物的暇疵担保责任。本案中田某某、罗某某应当保证出卖的房屋手续合法齐全，田某某、罗某某在没有办理相关地皮及建房的批准手续时，应当承担出卖房屋的暇疵担保责任，即应当赔偿慕某某损失。损失可按中国人民银行公布的贷款利率计算。自2008年3月10日收款之日开始计算。但因双方口头协议未生效，因此慕某某要求双倍返还定金无法律依据，且对增加的诉讼请求部分未缴纳诉讼费用，故不予支持。田某某、罗某某应返还已收到的定金x元，并按x元赔偿损失。
原审法院判决：限被告田某某、罗某某于本判决生效后三日内返还原告定金x元，并且赔偿损失（损失按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2008年3月10日起计算到实际履行之日止）。二被告互负连带责任。如果未按本判决指定的期限履行赔付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告田某某、罗某某负担。二被告互负连带责任。
田某某、罗某某向本院上诉称：原审认定双方口头协议未生效及上诉人违约错误。上诉人购买土地有土地使用证大证（未分户），且办理有《村镇规划选址意见书》和《村镇建筑许可证》，而慕某某拒绝签订购房合同属违约。慕某某无权要求返还定金，应驳回其诉请。
慕某某答辩称：我在交付定金后，上诉人以种种理由拖延不施工并要求涨价已违约，使合同目的无法实现。原判处理适当，要求维持。
根据诉辨双方意见，本案争议焦点为：原判适用法律是否正确，处理是否适当。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。二审中，田某某、罗某某提供有2008年6月16日经镇平县X镇办理的《村镇建筑许可证》和《村镇规划选址意见书》。
本院认为：双方为慕某某在田某某、罗某某地皮上建房，虽协商有口头协议，但未最终形成书面合同。现双方均不能提供确切证据证实，该协议相一致的具体内容。故难以查清口头协议的履行方式及期限，无法判定何方违约。且双方诉争的在地皮上建房问题，一审中田某某、罗某某未办理土地使用证和建筑许可证。原审确认该口头协议为未生效协议符合相关法律规定，并判令退还所预收的建房定金及赔偿利息损失的处理适当。原判决应予维持。田某某、罗某某上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1050元，由二上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长赵森
审判员毛进中
审判员田某凯
二00八年十月十六日
书记员赵杰
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
