上诉人（原审原告）赵某某，男。
上诉人（原审原告）吴某某，女。
上诉人（原审原告）张某某，男。
上诉人（原审原告）余某某，男。
上诉人（原审原告）司某某，男。
上诉人（原审原告）郭某甲，男。
共同委托代理人葛进英，河南三贤（略）事务所（略）。
被上诉人（原审被告）邓州市久友面粉有限公司。
法定代表人郭某乙，男，系该公司某理。
委托代理人李新，河南三贤（略）事务所（略）(特别授权)。
上诉人赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲与被上诉人邓州市久友面粉有限公司（以下简称久友公司）为租赁合同纠纷一案，赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲不服邓州市人民法院（2009）邓法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵某某、张某某、司某某、郭某甲及其委托代理人葛进英，被上诉人久友公司某委托代理人李新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲承租久友公司某于邓州市X路X路东久友公司某门南侧临街三号楼部分房屋，签订有书面租赁合同。租赁期至2009年12月31日。赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲承租期间，对承租房屋进行了装修。2009年9月30日，久友公司某书面形式通知赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲自2010年元月起上调租金。2009年10月29日，久友公司某知赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲自2010年起不再出租原房屋。2009年10月30日，久友公司某李富周签订“承包经营合同”，将三号楼整体租赁给李富周使用。2010年元月15日，李富周经与久友公司某商，解除了与久友公司某订的“承包经营合同”。
原审认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：“(一)已经合法占有租赁房屋的……(三)合同成立在先的。……”本案中，如果久友公司某其所有的三号楼订立了两份有效的租赁合同，则赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲可以依据上述司某解释主张优先租赁权，取得房屋优先租赁的资格。但依据目前有效证据，赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲与久友公司某签订的租赁合同已于2009年12月31日到期，新的合同因双方存在争议未能正式签订，且久友公司某第三方订立的“承包经营合同”，经双方协议业已解除，在久友公司某再向第三方出租房屋的情况下，赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲即失去了优先租赁权的前提。赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲现对其事实主张提供的证据不足以证明其享有优先租赁权。赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲如要继续租赁久友公司某房屋，可与久友公司某商签订合同。故对赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲的诉请，本院不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲共同负担。
赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲上诉称：1、久友公司2009年9月30日向其六人发通知称2010年元月起上调租赁费的行为是要约，其六人当即表示同意就是承诺，新的租赁合同已成立。2、无论按照原租赁合同六人所享有的优先租赁权还是司某解释的规定，新的租赁合同即已成立就应履行，李富周与久友公司某除租赁合同是在六人起诉之后，是为规避法律。
久友公司某辩称：1、与六上诉人的租赁合同已到期，新的租赁合同未成立。2、六上诉人的优先权建立在公司某续出租房屋的基础之上，现在公司某究决定对此楼进行整体改造，不再对外出租。
根据各方当事人的上诉、答辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、新的租赁合同是否成立2、六上诉人是否具有租赁优先权。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于六上诉人上诉称新的租赁合同已成立的理由，经查久友公司2009年9月30日向六上诉人发通知称2010年元月起上调租赁费，具体事宜请到公司某合办办理，六上诉人当庭承认六人去久友公司某未与久友公司某成一致意见，由此可见新的租赁合同并未成立，故该上诉理由不成立。关于六上诉人上诉称无论按照原租赁合同六人所享有的优先租赁权还是司某解释的规定，新的租赁合同即已成立就应履行，李富周与久友公司某除租赁合同是在六人起诉之后，是为规避法律的理由，因六上诉人在原租赁合同中双方约定六上诉人所享有的优先租赁权是建立在原租赁合同到期后久友公司某对外租赁该房屋的基础之上，现原租赁合同早已到期，六上诉人仍占据租赁房屋至今，且久友公司某李富周订立的“承包经营合同”，经双方协议业已解除，久友公司某声明将对该楼进行整体改造，不再对外出租，六上诉人的优先租赁权也失去了基础，故该上诉理由也不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵某某、吴某某、张某某、余某某、司某某、郭某甲共同负担。
本判决为终审判决。
审判长张山
审判员宋池涛
代理审判员刘洋
二0一0年十月二十八日
书记员许冬
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