上诉人（原审被告）朱某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码x。
上诉人（原审被告）王某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码x。
两上诉人共同委托代理人罗坷、袁永东，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）姚某某，男，汉族，X年X月X日出生，现住（略）。身份证号码x。
被上诉人（原审原告）鲁某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码x。
两被上诉人共同委托代理人朱某明、杜丽娟，云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人朱某某、王某某因与被上诉人姚某某、鲁某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宜良县人民法院（2008）宜民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2009年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人朱某某、王某某及共同委托代理人袁永东，被上诉人姚某某、鲁某某及共同委托代理人朱某明、杜丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：姚某某、鲁某某，朱某某、王某某均系夫妻关系。2005年2月2日，朱某某与宜良一鑫桥房地产开发有限公司签订一份《国有土地使用权转让合同》，取得一宗位于宜良县玉桥小区文化广场、宗地编号X号（北）、面积151.20平方米的小宗地。2006年6月26日，朱某某获准在该宗地上新建住宅。2007年6月21日，姚某某、鲁某某与朱某某、王某某协商一致，达成买卖朱某某新建的该房屋意向，双方以朱某某、王某某为甲方，姚某某、鲁某某为乙方签订一份《售房协议书》，协议约定甲方自愿将自己位于起春路X号（玉桥小区小广场北侧）房屋一幢，三间铺面，三层房屋，占地面积为壹佰伍拾壹点贰平方出售给乙方，房屋总价为159万元，(大写人民币壹佰伍拾玖万元)；乙方先付定金壹拾万元，余款壹佰肆拾玖万元必须在壹年（2008年6月30日之前全部付清款项），否则，本合同失效。每拖欠一天罚款壹仟元，以此内推。甲、乙双方如失约，罚款壹拾万元整；全部房款付清，甲方负责把土地证转给乙方，乙方负责自己办理房产证，过户土地证，办理过程中所涉及的一切费用由乙方自己负责，甲方积极提供相应的证件；乙方向甲方付清全部购房款后，该房屋买卖合同全部结束，甲乙双方从此就没有任何房屋相连关系。2007年6月22日，朱某某收到姚某某、鲁某某的定金壹拾万元。2006年9月30日，朱某某新建房屋经宜良县规划局验收。2007年8月15日朱某某获准国有土地使用权登记，取得国有土地使用权证。2008年6月30日，姚某某在农行存款达149万余元。同日上午9时许，鲁某某与朱某某曾到宜良县公证处办理房屋买卖的公证，因产权证不齐没有办成，款项未能及时支付。后双方因付款事宜多次通电话，并进行过两次协商。2008年7月21日，姚某某、鲁某某委托的代理人以其所在律师事务所的名义到宜良县国土资源局对双方买卖房屋的土地登记资料进行查阅、复印，产生查阅、复印费110元。2008年7月22日，姚某某、鲁某某将购房尾款壹佰肆拾玖万元提存于宜良县公证处。产生提存公证费4470元。2008年7月28日，宜良县公证处以邮寄方式通知朱某某、王某某领取提存购房尾款，朱某某、王某某邻居签收后退回公证处。
原审法院认为：本案中，《售房协议书》应认定为有效。首先，朱某某、王某某在依法获取国有土地使用权证及房屋建设准建证，并且其所新建房屋已经宜良县规划局验收的情况下，姚某某、鲁某某已通过事实行为原始取得了新建房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条:因合法建盖等事实行为设立物权的，自事实行为成立时发生效力。至于向房产管理处申请办理房产证，属于国家机关对房地产管理的制度要求，国家机关对房屋产权确认与否，并不影响原告已通过合法新建取得房屋所有权的事实。其次，虽然我国的《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但房地产管理法这一规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定属于取缔型的禁止规范，而非效力型的禁止规范。当事人之间的交易行为虽违反《城市房地产管理法》的取缔型禁止规范，但并不因此而无效，仍然有效存在。
《售房协议书》虽附有解除条件，但所附条件并未成就。《售房协议书》第四条约定：乙方先付定金壹拾万元，余款壹佰肆拾玖万元必须在壹年（2008年6月30日之前全部付清款项），否则，本合同失效。根据这一约定，在符合原告（即乙方）逾期不付款而存在违约的条件下，《售房协议书》失效。但双方当事人均认可以下事实：2008年6月30日上午9时许，鲁某某与朱某某曾到宜良县公证处办理房屋买卖的公证，因产权证不齐没有办成，款项未能及时支付。结合双方一起去办理公证的行为、姚某某、鲁某某提交的录音证据以及证人证言，可表明姚某某、鲁某某在合同约定的履行期限届满之时，愿意依约付款，履行自己的合同义务。但是朱某某、王某某一直拖延拒收款项。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。故《售房协议书》约定的解除条件并未成就，合同未失效。
本案中，《售房协议书》是双方在自愿、平等的基础上订立的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故姚某某、鲁某某要求朱某某、王某某继续履行协议的诉讼请求符合法律规定，原审法院依法予以支持。本案朱某某、王某某无正当理由一直拒绝接收姚某某、鲁某某支付的价款，违反了买卖合同中出卖人应依约及时受领买受人所付价款的义务。另外，作为出卖方的朱某某、王某某还在双方约定的合同履行期限届满后，将作为出卖标的物的房屋的产权办理到自己名下，存在明显的违约行为。由于《售房协议书》中第五条约定：甲、乙双方如失约，罚款壹拾万元整。故姚某某、鲁某某要求朱某某、王某某支付约定违约金10万元的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持；在作为债权人的朱某某、王某某无正当理由拒绝受领的情况下，姚某某、鲁某某将价款提存符合法定的提存条件，提存费用应由债权人负担。对于查阅、复印土地登记资料而产生的查档费110元，属于因本案产生的合理费用，应由朱某某、王某某负担。故姚某某、鲁某某要求朱某某、王某某支付提存费4470元、查档费110元的诉讼请求成立，原审法院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零一条、第一百零三条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决：一、由朱某某、王某某向姚某某、鲁某某继续履行《售房协议书》，即限期朱某某、王某某于判决发生法律效力之日协助姚某某、鲁某某办理房屋所有权证以及土地使用权证的过户手续；二、由朱某某、王某某于判决发生法律效力之日向姚某某、鲁某某支付违约金10万元；三、由朱某某、王某某于判决发生法律效力之日向姚某某、鲁某某支付提存费4470元、查档费110元。案件受理费x元，由朱某某、王某某负担。
原审判决宣判后，朱某某、王某某不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回二被上诉人在一审中的全部诉讼请求；二、判令由二被上诉人承担本案全部诉讼费用。其主要上诉理由为：一审法院对本案事实的认定具有严重错误，其据以作出的判决显失公平、公正。一、通过一审庭审已经查明，按照双方所订合同，二被上诉人必须于2008年6月30日付清全部价款159万元，否则合同失效。从二被上诉人自己提供的银行存单上可以反映其在2008年6月30日前帐上余额仅陆续存入89万元，直至6月30日才全部入帐149万元，这表明在6月30日以前的时间内未能付款是因为二被上诉人资金不足所至，并非在此期间二上诉人拒收。与此同时，双方均已认可6月30日当天，二上诉人为接受二被上诉人的付款，曾应被上诉人要求共同前往公证机关办理公证，但因缺乏相关证书而未能办理。这一事实已经表明，二上诉人在当天是以积极的态度对待二被上诉人的付款，并无任何拒收行为存在。房屋产权证不齐是二被上诉人在签订合同时就明知的，并且合同还约定待其付清全部价款后由二被上诉人自行负责办理。双方在合同中并未约定付款当日必须办理公证，而二被上诉人却临时提出合同之外的苛刻要求，这足以表明二被上诉人在付款当日有反悔的意图，因此才会假借公证拖延。由于二被上诉人的无理要求未能实现，才最终导致当天款项没有及时给付。二、一审法院认定二上诉人有拖延拒收款项的行为，但这一认定没有充分确实的证据支持。一审法院判决认定二上诉人有拖延拒收款项的行为的依据是：双方一起办理公证的行为，原审原告提交的录音证据及证人证言这三项证据。但是，这三项证据根本不能证明是二上诉人在拒收，反而证明了是二被上诉人违约拒付。三、虽然二被上诉人有向公证机关提存的行为，但是这依然无法证明是二上诉人一方有违约行为。因为如果二被上诉人果真有付款意愿的话，其可以在6月30日当天或者更早的时间提存。但其在逾期付款近一个月后才提存，提存的行为发生在因其自己违约导致合同失效之后，根据法律规定不能产生履行债务的效果。四、一审法院在审理本案过程中严重违反法定程序。由于二被上诉人提交的录音光盘无法当庭播放，因此一审法院庭审时宣布当事人回去自行播放后，再就此项证据另行组织双方质证。但是一审法院其后却在双方未对此项证据质证的情况下就做出判决，并且该录音证据成为一审法院认定本案主要证据之一。根据证据规则及诉讼法的相关规定，未经当事人质证的证据不得作为认定案件事实的依据，一审法院以未经质证的证据定案，显失公正。五、一审法院适用法律错误。首先，一审法院引用了物权法的规定作为认定本案合同效力的依据，但是，双方签订合同的时间是2007年6月21日，而物权法的生效日期是2007年10月1日，因此用物权法来调整本案的合同关系违背了“法不朔及既往”的法律原则。其次，在物权法生效前调整房地产买卖合同的《城市房地产管理法》第三十七条第六项明确规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，从该条款的内容看，其性质当然属于强制禁止性规范，因此，违反法律强制禁止性规定的合同应当认定为无效合同。至于一审法院在判决中所援引的“取缔型禁止规范”和“效力型禁止规范”的概念则不属于法律规范的范畴，其仅是某种学术理论，不能成为人民法院判决的合法依据。因此，一审法院以双方的交易行为虽违反《城市房地产管理法》的取缔型禁止规范但不因此无效的理论，缺乏法律依据。综上所述，一审法院无论在事实认定还是法律适用上均存在明显错误。
被上诉人姚某某、鲁某某共同答辩称：一、一审法院关于合同失效系由于二上诉人的行为所导致的认定合法合理。2008年6月30日二被上诉人的银行存款已经达到合同约定的购房全部价款149万余元，并于同日上午与二上诉人到公证处办理房屋买卖公证，因产权证不齐而没有办成公证，故款项未能支付。双方在付款之日到公证处办理房屋买卖公证是双方经过商议一致达成的，目的是为了保证双方交易的安全，当日二上诉人也积极到公证处办理公证。二上诉人认为是二被上诉人的行为导致合同失效的上诉理由纯属杜撰，一审法院不予采信完全合法合理。二、一审法院认定二上诉人有拖欠拒收款项的行为是有充分证据支持的。一审法院认定上述事实，有双方当事人的当庭陈述，有二被上诉人提供的通话清单、录音笔录、存款单，有宜良县公证处出具的提存公证书及送达证明，证人证言以及庭审笔录等相关证据在卷予以佐证。因此，一审判决认定事实清楚、证据确凿。三、正是由于朱某某、王某某拒收价款的违约行为才导致姚某某、鲁某某提存行为的出现，因此，一审法院认为姚某某、鲁某某有提存行为，从而认定朱某某、王某某已构成违约是正确的。四、姚某某、鲁某某提交的一审证据第三组中有一份录音笔录和录音光盘，录音笔录经过当庭质证，一审法院对其合法性、真实性、关联性予以确认。至于录音光盘，一审庭审中姚某某、鲁某某多次要求当庭播放，但朱某某、王某某及其代理人却一再阻拦，要求庭后写出书面质证意见，然而自一审开庭之日至判决送达之日朱某某、王某某根本没有向一审法院提交过任何书面质证意见。故一审法院没有违反法定程序。五、一审法院适用法律正确，判决合理合法。至于朱某某、王某某提出的我国城市房地产管理法第三十七条的规定，根据我国的民事立法精神及司法实践来看，该法律之所以这样规定，主要目的是在于保护交易安全，维护善意第三人的合法权益，并不是限制双方的交易。所以，一审法院判决朱某某、王某某承担不利诉讼后果是正确的，并无不妥之处。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，朱某某、王某某上诉无理，请求二审法院在审理查明事实的基础上，驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对于一审判决确认事实均无异议，本院依法予以确认。此外，经本院审理另查明：一、2008年6月30日即合同约定的付款期限届满之后，被上诉人要求继续履行双方《售房协议书》并要求支付售房尾款，但上诉人主张双方协议已经失效（解除）而未收取相应购房尾款。同时，上诉人亦未按约向被上诉人转交诉争房屋的国有土地使用证以及协助被上诉人办理房屋所有权证及土地使用证的过户手续。二、本案诉争房屋现由被上诉人实际使用。对此，本院依法亦予确认。
归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：一、《售房协议书》是否有效二、各方当事人是否存在违约行为三、违约责任的承担方式。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，《售房协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反相关法律及行政法规的强制性规定，应当有效。至于上诉人主张本案诉争房屋至今未登记取得房屋所有权证，其房屋买卖违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定并导致合同无效的问题。本案中，上诉人所主张的城市房地产管理法关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。具体而言，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，上诉人就诉争房屋的建盖合法，并以该事实行为原始取得该房屋的所有权，其不以登记作为该权利取得的必要条件，故本案上诉人依法对诉争房屋予以处分，即与被上诉人签订《售房协议书》的行为具有相应法律依据。上诉人关于该售房协议无效的前述主张不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《售房协议书》的约定，被上诉人应在2008年6月30日前向上诉人付清全部购房款项。虽然被上诉人主张上诉人在2008年6月30日前拒绝收取购房尾款的相应事实，但无充分证据予以证实。为此，被上诉人因未在合同约定付款期限内付清相应购房尾款，该情形构成违约，被上诉人应当承担违约责任（包括继续履行相应的付款义务）。与此同时，鉴于被上诉人此后因上诉人拒绝收取购房尾款而向公证处提存该购房款的行为，应系对付款义务的实际履行，而根据《售房协议书》关于“全部房款付清，甲方（即上诉人）负责把国有土地使用证转给乙方（即被上诉人），并协助乙方办理房屋所有权证及国有土地使用证过户手续”的约定，现上诉人在被上诉人已实际履行付款义务的情况下，至今未按约转交土地证并履行相应协助义务的行为已经构成违约，其亦应承担相应的违约责任。至于上诉人主张《售房协议书》自2008年6月30日被上诉人未付清购房尾款之日即为失效，上诉人再无继续履行合同的义务（亦不构成违约）的问题。根据《售房协议书》第四条约定，即“乙方先付定金壹拾万元，余款壹佰肆拾玖万元必须在壹年（2008年6月30日之前全部付清款项），否则，本合同失效。每拖欠一天罚款壹仟元，以此内推”。对此，由于该合同条款关于逾期付款的法律后果系“合同失效”还是“合同继续履行，并按每拖欠一天罚款1000元承担违约责任”的约定相互矛盾，现双方当事人对此不能协商一致的情况下，上述约定对合同双方均无拘束力。因此，上诉人关于被上诉人于2008年6月30日前未付清购房尾款导致合同失效（即解除）的主张不能成立，其在被上诉人付清购房尾款的情况下，拒绝履行合同对等义务的行为仍然构成违约。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据《售房协议书》第五条关于“甲乙双方如失约，罚款壹拾万元正”的约定。由于本案双方当事人均存在违约行为，故根据上述约定，应各自承担相应的违约责任。为此，本院对于本案被上诉人要求上诉人支付违约金10万元的诉请不予支持。至于被上诉人诉请上诉人赔偿其提存费用及查档费用的问题。由于提存费用系上诉人拒不履行合同导致被上诉人所产生的合理经济损失，依法应由上诉人承担。但是，对于查档费用应系被上诉人自行开支的其他费用，与上诉人违约事实无关，应由被上诉人自行承担。
综上所述，上诉人朱某某、王某某的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、撤销宜良县人民法院（2008）宜民三初字第X号民事判决；
二、《售房协议书》继续履行，由上诉人朱某某、王某某于本判决生效之日协助被上诉人姚某某、鲁某某办理房屋所有权证以及土地使用证的过户手续；
三、由上诉人朱某某、王某某于本判决生效之日向被上诉人姚某某、鲁某某支付提存费4470元；
四、驳回被上诉人姚某某、鲁某某的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费合计x元，由上诉人朱某某、王某某共同承担1637.12元，由被上诉人姚某某、鲁某某承担x.88元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审判长褚晓云
审判员罗天惠
代理审判员起俊
二○○九年三月六日
书记员汪佳
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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