湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民事判决书
（2009）芙民初字第X号
原告(反诉被告)湖南益友置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区X路立交桥西北角绿化广场。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人黄虹，湖南天弘远律师事务所律师。
委托代理人黎某某，女，该公司法律顾问，住（略）。
被告（反诉原告）梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
原告湖南益友置业发展有限公司（以下简称益友公司）因与被告梁某某发生租赁合同纠纷，于2009年3月23日向本院提起诉讼。本院受理后，梁某某依法提起反诉。本院依法组成合议庭，于2009年6月23日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）益友公司的委托代理人黎某某，被告（反诉原告）梁某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告益友公司诉称：2008年8月8日，益友公司与梁某某签订一份《商铺租赁合同》，约定：梁某某租赁益友公司所有的长沙市X路芙蓉广场益友商场编号为X号的商铺经营使用；梁某某应付益友公司租金、设备使用费和折旧费，标准按租赁时段分阶段递增，其中自2008年9月至2009年9月期间的租金和费用合计为每月5331元；梁某某应按照先交后用的原则，于每季度期满前十天支付下一季度的租金和费用，如果逾期，应按欠付金额的日千分之三支付滞纳金。合同签订后，益友公司向梁某某交付了商铺，益友商场于2008年9月19日正式开业。梁某某支付了第一季度（2008年9月19日－2008年12月18日）的租金和费用，但2008年12月19日－2009年3月18日期间的租金和费用经益友公司多次催要而始终未付。为维护益友公司的合法权益，请求法院判令梁某某支付租金x元及自欠付之日起至付清之日止逾期支付租金的滞纳金（暂计算至2009年3月18日止为4798元）。
被告梁某某辩称：我是流行坐标X号门面的经营业主，2008年8月底从潇湘晨报看到原来的百盛广场现在的流行坐标隆重招商。因原来百盛广场生意火爆，我感觉这里不错，加之已经下岗多年，有自谋创业的想法，当时就在广州中巍房地产公司招商人员申伟娜的带领和介绍下，看中了鞋包品牌区这个门面。为何看中这个门面并当时就仓促付定金呢，主要原因是申伟娜不切实际的夸张和花言巧语，使得我对他们深信不疑。但在我承租一个门面投资12万元以后就发现被骗了。理由主要有如下几点：1、开始说全部招满，但开张后空余许多店铺；2、开始说品牌区只能做品牌，但开张后散货、箱包、服装、鞋类杂乱无章；3、开业后才发现X号商铺的租金价格是每平方米243元，而其他则是7折到8折不等；找到招商部协商，当时的经理同意打9折，要求上交合同进行更改。合同交上去后，招商部就不翼而飞。基于以上几点理由，我要求解除合同。对方人员则称我可以向法院起诉。至此我才回过神来，原来合同是我和益友公司签订的，根本就是格式合同：只有经营户怎样违约的责任、付款的责任，没有半点益友公司对经营户应当怎样服务、怎样管理好这个市场的责任；没有承租经营户的任何权利，这样的合同是不公平、不合理的。我实实在在掉进了由益友公司策划、中巍房地产公司实施的招商诈骗陷阱当中。由于投资太多，没有办法只能拿着血汗钱在这里硬拼，看能挽回多少算多少。整个市场在招商未满的情况下仓促开张，开始还有一点宣传广告，但离他们承诺的五百万元广告投入相差甚远，市场生意一开始就是惨淡经营。我等要求免租、降租，与益友公司协商，而益友公司不同意免租，又认为降租没有市场调查依据，不好降租。如此一来我等经营户面临因经营困难而无力续交租金的巨大现实压力。更为严重的是商场的管理，谁来拯救这个商场致命的一击是，2009年1月份我等经营户去找益友公司，却发现益友公司人去楼空，当时的经理钟盛也已辞职，剩下的烂摊子无人管理，倒是隔三差五地有催款条由物业公司送过来。即便交租，我又向谁交租我能信任物业公司吗后来才知道物业公司系益友公司的下属公司。而物业公司的林总称商场的中央空调需要检修，需要各经营户分摊费用，否则商场的空调效果不能保证。如此现状表明不管是益友公司还是物业公司，从来没有想如何挽救这个商场。至于欠交租金，我的第一个季度租金已交。大家无力交纳第二个季度租金的情况下，有的私人业主主动降租，或者将部分保证金变成租金以减轻经营户的压力，那么益友公司又作了什么益友公司把我告上法庭，我欠交租金是事实，但益友公司欺骗我等经营户也是事实。而物业公司在我等惨淡经营的情况下又增加很多费用，如果不交纳就停水停电也是事实。这些情况广大的经营户都是知道的。自从国美电器搬走以后，很多承租户都陆续搬走了，我则一直艰难坚持着，希望益友公司对商场的状况进行改变，对我们经营户遇到的困难从实际出发，退还保证金和补偿装修费用，然而益友公司不理不睬，反而恶人先告状，将我等告上法庭。请法院重视我们下岗工人这一弱势群体。我们东拼西凑十几万来这里创业，为政府减轻就业压力，血本无归不说，还要作为被告坐在法庭上，请法院同情我等的遭遇，保护我等的合法权益，确认合同无效，责令益友公司退还保证金，驳回益友公司的全部诉讼请求。
被告梁某某反诉称：《租赁合同》在签订时就显失公平。合同约定经营户要交纳“设施、设备费”，但“设施、设备”根本不存在，使用费和折旧费也无从谈起。合同约定的“设施、设备费”高出租金四倍，明显显失公平。合同约定的物业管理收费标准也远远超出《湖南省物业服务收费管理办法》规定的最高物业服务收费标准。同时我是在重大误解的情况下与益友公司签订《租赁合同》的，事实和理由已经在答辩意见中阐明。基于以上理由，请求法院撤销《租赁合同》，责令益友公司退还保证金x元。
原告益友公司答辩反诉称：《益友商场·流行坐标区域（商铺）租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的前提下订立的，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的民事合同，不存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形。梁某某要求撤销合同并退还保证金的反诉请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。理由：1、租赁合同订立时不存在显失公平的情形。首先，合同约定的因租赁产生的各项费用是经双方协商确定的，益友公司承租的商铺配置了中央空调和水电等设备，对此收取相应的设施设备使用费是合理的，且梁某某已经交纳第一季度的租金和费用，此后欠交租金和费用是由于其商铺的经营状况不良而非该租金费用标准不合理所致。事实可见，益友公司根据出租标的物所在的地点和状况收取的租金费用是合理并得到梁某某认可的。梁某某自2008年9月19日开始使用益友公司的商铺经营长达九个月，仅交纳了三个月的租金费用，却在益友公司起诉追讨租金的同时以租金标准显失公平反诉要求撤销合同，意图达到不交纳租金的目的，这是明显有失诚信而且不能得到支持的。另外，物业服务费是梁某某与长沙天地人物业公司之间的合同关系，其费用标准高低不构成本租赁合同的签订是否公平的衡量标准。而且，益友公司出租的是商铺而不是住宅，梁某某以《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准》来衡量本合同商铺物业服务费的高低是明显适用法律错误。因此，租赁合同的订立是公平、合理、合法的，应当得到法律的保护。2、租赁合同订立时并不存在重大误解的情形。投资即有风险。根据租赁合同的约定，益友公司作为出租人的义务只是向梁某某提供租赁标的物并保持其符合约定的用途。至于梁某某因对原来的承租户百盛经营状况的火爆而对今后经营状况产生的一种良好预期，这都属于梁某某个人的主观意愿。益友公司只是商铺的出租方，从未作出任何有关招商或未来经营状况的承诺，这也不是双方租赁合同约定的义务。据此，双方签订合同时并不存在重大误解的情形。因此梁某某反诉要求撤销合同、退还保证金完全没有事实依据。综上所述，双方所签租赁合同不存在显失公平或重大误解的情形，合法有效，不仅不应当撤销，而且还应当按照合同履行相应的义务。梁某某已欠交租金长达六个月，其不仅要交纳欠交的租金，而且应将保证金作为对益友公司损失的赔偿，不再退还。为维护益友公司的合法权益，请求法院驳回梁某某的反诉请求。
经审理查明：2008年8月8日，益友公司（甲方）与梁某某（乙方）签订一份《益友商场·流行坐标区域(商铺)租赁合同》。主要内容：一、甲方同意将长沙市X路芙蓉广场益友商场编号为X号的商铺租赁给乙方作商业用途使用，未经甲方同意，乙方不得随意改变商铺租赁用途；该商铺建筑面积21.94平方米，实用面积11.34平方米；乙方租赁经营该商铺的时间为2008年9月15日至2011年9月14日止（计租期）；甲方交付商铺时，双方应根据交付时商铺的现状签署商铺交付确认书；二、甲、乙双方协商确定租赁期内收费详细情况：2008年9月15日至2009年9月14日、2009年9月15日至2010年9月14日、2010年9月15日至2011年9月14共计三年的月租金、月设施、设备使用费、月折旧费、月度费用合计、年度费用合计分别为：1067元、2132元、2132元、5331元、x元；1120元、2239元、2239元、5598元、x元；1176元、2351元、2351元、5878元、x元；应收各项费用按【三个月】为一个季度租赁结算，按照先交后用的原则，乙方应于每次租赁季度到期前十天向甲方支付每个租赁季度的合计费用；由乙方在双方约定的时间按【现金】方式缴付款项给甲方，或由乙方在限定日期内将款项汇入甲方指定的银行账户；签订本合同时乙方应向甲方先交纳相当于三个月月度费用的保证金即人民币x元，并预交2008年9月18日至2008年12月17日第一个季度租赁的合计费用，金额为人民币x元；…五、在租赁期内，甲方承担下列责任：1、甲方在租赁期限内依照合同规定按时收取各项款项，在乙方遵守合同各款的前提下，甲方应提供“益友商场·流行坐标区域”及其范围内现有的公共设施和设备给乙方使用；2、甲方应协助乙方向有关部门报建、办理营业执照、税务登记证以及必须以甲方名义办理的事项，同时必须提供办理上述事项的合法文件及手续（所发生费用由乙方负责）；3、甲方不承担任何由乙方不履行或不遵守本合同或由于乙方自身原因导致的第三方遭受损失之责任；4、乙方向甲方反映商场管理方面的问题及合理建议，甲方有责任与“益友商场·流行坐标区域”的管理部门协调并解决，落实其执行情况；5、甲方对该商铺所做之一切口头承诺、陈述及商务广告，如有与本合同冲突或不相符合的情形，应以本合同为准；…七、违约责任：本合同签订后，除因不可抗力或双方协商同意或本合同及法律规定的情况外，甲乙双方均不得中途解除合同，否则视为违约，按照本合同条款之规定处理；如乙方拖欠各项相关费用（包括物业管理费、水电费、能源公摊费等），甲方除有权追收乙方应交之费用外，还有权从拖欠之日起，按日加收欠交金额千分之三的滞纳金，并有权同意管理公司停止有关管理服务；逾期三十日，甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，交给甲方的合同保证金作为对甲方的损失赔偿金，不再退还给乙方；租赁期内，如因乙方违约而解除合同，乙方应赔偿相当于合同保证金的损失赔偿给甲方；租赁期内，如因甲方违约而解除合同，则甲方应支付相当于合同保证金与乙方已投入的所有硬件费用的损失赔偿给乙方；…十一、附件一《湖南省产长沙市“益友商场·流行坐标区域”平面示意图》、附件二《商铺交付确认书》与本合同具有同等法律效力；合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字（盖章）后即具同等法律效力。双方还对税费承担、经营证明文件、合同终止及解约等事项进行了约定。益友公司和梁某某分别在该合同落款处盖章和签名。
合同签订当日，梁某某依约交纳合同保证金x元以及第一季度2008年9月15日至2008年12月14日的租金x元。此后益友商场于2008年9月18日开业，梁某某亦即进入益友商场的X号商铺经营生意。
第一个租赁季度期间，由于市场不景气，梁某某等经营户普遍感到经营困难，对按约承担商铺的租金和费用深感吃力。有的经营户要求出租人降低租金标准，有的经营户要求延期支付租金。针对此种情况，有的与益友公司同为出租人的业主同意承租人的降租要求，有的则不予同意。益友公司作为出租人，对梁某某等商铺承租人的降租要求不予同意。2008年12月5日，益友公司向梁某某发出《交款通知》，内容为：结合流行坐标目前经营状况，同意采取“交二免一”的优惠措施，收取第二个季度的租金共计人民币x元，请于2008年12月9日交至益友公司。梁某某未予交纳。2009年1月5日，益友公司再次向梁某某发出《催款通知》称，同意从2008年12月19日至2009年6月18日期间，梁某某按照“交三免三”的优惠措施交纳租金，但要求梁某某于1月20日前交纳第二、三两个季度的租金，逾期不交则请于春节后离场。梁某某未予同意。2月4日，长沙天地人物业管理有限公司受益友公司的委托，代为收取商铺租金，向梁某某发出《催款通知》称，对梁某某承租的X号商铺采取“区域定价”的优惠措施，收取第二、三个季度的租金，务必于2月13日前交清所欠的租金、物业服务费及能源公摊费，逾期未交则请于2月14日前退场。梁某某仍然未予交纳，亦未于2月14日前退场。2009年2月24日，梁某某等经营户在一份《请求给予最后一丝生存权空间的报告》上集体签名并按捺手印，信访有关部门要求解决商铺承租经营的有关问题。由于商场生意惨淡，诸多承租经营户陆续退场。2009年6月5日，梁某某以商场倒闭、生意做不下去为由，也从益友商场退场，向益友公司交还了X号商铺。退场时梁某某未付清2008年12月15日至2009年3月14日的第二个季度的租金费用x元，也没有与益友公司结算合同保证金。
梁某某法庭陈述中明确要求解除《益友商场·流行坐标区域（商铺）租赁合同》，并要求退还保证金。
以上事实，有当事人举证的《益友商场·流行坐标区域(商铺)租赁合同》（2008年8月8日）、《交款通知》（2008年12月5日）、《催款通知》（2009年1月5日）、《催款通知》（2009年2月4日）、《请求给予最后一丝生存权空间的报告》（2009年2月24日）、《经营单位退场清单》（2009年2月11日）、《关于天地人物业管理有限公司违约行为的说明》、《益友置业·流行坐标平面图》、退场收款收据、照片及当事人的法庭陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：益友公司与梁某某签订的《益友商场·流行坐标区域(商铺)租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。益友公司已经如约履行交付租赁标的物的出租人义务。梁某某作为承租人，则应全面履行交纳约定租金和费用的承租人义务。梁某某在交纳第一季度租金和费用后，以益友商场经营不景气，无力交纳租金费用为由，要求益友公司降低标准或延长交纳期限，在益友公司未予同意而要求按照合同约定继续交纳的情况下予以拒付，构成违约，依法应当承担违约责任。益友公司关于按照合同约定交纳租金费用的诉讼请求合法，应予支持。
益友公司要求梁某某依照欠付金额日千分之三的标准支付逾期付款的滞纳金，实为要求梁某某依约给付逾期付款违约金。本案中梁某某提出合同约定的滞纳金标准过高，显失公平，应当予以变更。对此本院认为，鉴于本案的实际情况，基于公平原则，应当认定合同约定的违约金计算标准过高，应当予以适当调低。本院酌情确定逾期付款违约金以按中国人民银行规定的同期商业银行一年期流动资金贷款利率的130％，从2008年12月10日起计算至本判决生效之日止为宜。
梁某某辩称益友公司未全面履行广告宣传义务，未妥善经营管理好商场，未提供相应的经营环境，致使益友商场经营不景气，承租经营户损失惨重，益友公司对此应承担违约责任，梁某某因此有权拒付合同约定的租金和费用。对此辩称理由，因没有合同依据，本院不予采纳。
梁某某以合同订立时即显失公平，且梁某某一方存在重大误解为由，反诉要求撤销该合同，但其所举证据不足以证明其如上主张，本院对此不予支持。
梁某某因益友商场整体经营惨淡，无力继续经营租赁商铺，于2009年6月5日从商场退出。益友公司对此亦予以认可。双方的租赁合同就此实际解除。根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，梁某某要求解除合同并要求益友公司退还保证金，具有法律依据，亦符合情理。本院基于公平及利益衡量原则，予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于修改的批复》，参照中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]X号）第三条的规定，判决如下：
一、确认湖南益友置业发展有限公司与梁某某于2008年8月8日签订的《益友商场·流行坐标区域（商铺）租赁合同》于2009年6月5日起解除；
二、梁某某于本判决生效之日起五日内支付湖南益友置业发展有限公司第二季度的租金x元；
三、梁某某于本判决生效之日起五日内偿付湖南益友置业发展有限公司逾期付款违约金（以x元为计算金额，按中国人民银行规定的同期商业银行一年期流动资金贷款利率的130％，从2008年12月10日起计算至本判决生效之日止）；
四、湖南益友置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内退还梁某某保证金x元；
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、驳回梁某某关于撤销《益友商场·流行坐标区域（商铺）租赁合同》的反诉请求。
本案本诉受理费320元，由梁某某负担；反诉受理费150元，由湖南益友置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长钟建林
人民陪审员曹群辉
人民陪审员杨立军
二○○九年六月二十三日
书记员黄宝平
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