上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2010）奉民三（民）初字第X号
原告XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇贝港南区X号X室。
原告XX，女，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇贝港南区X号X室。
两原告委托代理人范金妹，上海市昆仑律师事务所律师。
被告XX，男，X年X月X日生，汉族，户籍地江西省奉新县国营干洲综合垦殖场人水山分场宿舍，现住上海市奉贤区现代农业园区X村X号。
原告XXX诉被告XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2010年11月12日公开开庭进行了审理。原告XX及两原告委托代理人范金妹到庭参加了庭审。被告XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于1996年2月2日签订了一份《房屋买卖协议书》，将原告所有的位于上海市奉贤区现代农业园区X村X号（原为上海市奉贤区X镇X组）二上二下楼房和小屋三间出卖给被告，房屋买卖价款为人民币（下同）13,000元。2002年8月，原告曾起诉被告要求确认买卖协议无效，由被告返还上述房屋，奉贤法院支持了原告的诉请，因被告上诉后双方达成调解。根据一中院的民事调解书（2002）沪一中民二（民）终字X号约定：原、被告于2002年8月1日起建立租赁关系，月租金150元，租金从原告应返还给被告的房款13,000元中扣除，租金13,000元被全部扣除后，被告应按当时市场租金价向原告支付租金，先付后租。2009年10月21日，13,000元房款已全部扣完，从2009年10月22日起，被告应按现时市场价支付租金。根据市场行情该地块房屋租金为每月780元。被告占用原告的房屋从2009年10月22日起至2010年10月21日止已12个月，被告应给付原告房屋租金9,360元。原告多次上门要求被告支付租金，但被告置之不理，无奈原告于2009年12月16日、2010年1月12日、2010年10月6日书面通知被告催讨租金并明确告知，被告仍拖欠租金，租赁关系自然解除。直至今日，被告仍不履行支付租金的义务，故原告诉讼来院要求判令：1、被告支付从2009年10月22日起至2010年10月21日止的房屋租金人民币9,360元，自2010年10月22日起另行计付，直至被告全部搬离为止；2、解除原、被告之间的租赁关系，被告立即搬离原告所有的奉贤区现代农业园区X村X号（原为上海市奉贤区X镇X村X组）的房屋。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付从2009年10月22日起至2010年10月21日止的房屋租金人民币1,800元（按每月150元计算），自2010年10月22日起的房屋租金另案主张。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、（2002）沪一中民二（民）终字第X号民事调解书一份，证明原、被告之间的关系确认为租赁关系，租赁期从2002年8月1日开始，租金从13,000元中扣除，后按市场价计算，先付后租，13,000元到2009年10月21日已经抵扣完。
2、2010年1月12日通知、2010年10月6日通知各一份，证明原告向被告催讨租金并告知被告不付就要解除租赁关系并搬离，其中一份由生产队长签收后交给被告，另一份邮寄因被告拒收而退信。
3、收据4份，证明租金的市场价格已远远高于150元每月。
被告未答辩也未向法庭提供证据。
鉴于被告未到庭，本院对原告提供的证据进行了审查核对，确认原告的证据1真实合法，且与本案有关联，本院予以确认。对于原告提供的证据2，因原告未能提供两份通知送达被告的依据，故本院不予认定；对于原告提供的证据3，因未得到被告的认可，故本院不予认定。
基于上述认定的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认如下事实：
1996年2月2日，原告费士兴、张红梅与被告朱法清签订《房屋买卖协议书》一份，约定由原告将坐落于奉贤区X镇X组（现为上海市奉贤区现代农业园区X村X号）房屋二上二下和小屋三间出卖给被告，房屋价款13,000元。2002年8月，原告向法院起诉要求确认买卖协议无效，由被告返还上述房屋。该案经一审判决后被告不服上诉，经上海市第一中级人民法院调解，双方达成调解协议：一、被告与原告于1996年2月2日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告返还原告坐落于上海市奉贤区X镇X组房屋二上二下和小屋三间包括前后场地；三、被告与原告于2002年8月1日起建立租赁关系，由原告将上址房屋租赁给被告使用至该房屋由政府部门动拆迁时止，月租金人民币150元，由原告从应返还给被告的13,000元中扣除至终止租赁协议时结算，多退少补；四、如租赁期间被告人民币13,000元被全部扣除后，租金按当时市场租金计算，由被告另行给付，先付后租；……。上述房屋至今由被告居住使用，被告在原告处的13,000元已于2009年10月21日扣除完毕，但自2009年10月22日起的房屋租金被告未支付给原告。原告于2010年10月6日向被告邮寄信函一份，告知被告13,000元已于2009年10月21日全部扣完，要求被告从2009年10月22日起按现时市场价格支付租金，如在规定时间被告仍不付清租金，则必须归还租住的房屋，立即搬出。该信函因被告拒收而遭退信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告经法院主持调解达成确立租赁关系的调解协议，是双方当事人真实意思表示，该调解协议经法院确认，应为有效，双方均应恪守。被告作为承租人，应当按照约定向原告支付房屋租金，而根据双方的约定，至2009年10月21日，13,000元已扣除完毕，自2009年10月22日起，被告应向原告支付按当时市场价计算的房屋租金，而被告至今未予支付。原告要求按每月150元计算自2009年10月22日起至2010年10月21日的租金，系对自己权利的合法处分，本院予以准许，故原告要求被告支付自2009年10月22日起至2010年10月21日的房屋租金1,800元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告作为出租人，在承租人无正当理由未支付租金的情况下可以解除合同，但应当先通知承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人才得行使解除权。现原告向被告发送的通知均未能送达被告，故现原告要求解除原、被告之间的租赁关系的诉讼请求，本院难以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，对其行为应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告XX于本判决生效之日起十日内支付原告XXX自2009年10月22日起至2010年10月21日止的房屋租金人民币1,800元；
二、对原告XXX要求解除原、被告之间的租赁关系，被告XX搬离位于上海市奉贤区现代农业园区X村X号房屋的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员苏姝
二O一O年十一月十二日
书记员沈严
审判员苏姝
书记员郑丽娜
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
