原告高某甲，幼名高某军，男，X年X月X日出生。
委托代理人魏某某，男。
被告淇县房产管理局，住所地淇县X路X路南。
法定代表人王某乙。
委托代理人秦某某，男。
第三人崔某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人王某丙，男。
原告高某甲不服被告淇县房产管理局及第三人崔某某房产行政登记纠纷一案，于2009年6月16日向本院提起行政诉讼,本院于2009年6月17日立案受理,同日向被告送达了起诉状副本，应诉通知书及举证通知书，并向第三人送达了起诉状副本，参加诉讼通知书及举证通知书，本院依法组成合议庭，于2009年7月29日公开开庭审理了本案。原告高某甲及其委托代理人魏某某，被告淇县房产管理局的委托代理人秦某某,第三人崔某某及其委托代理人王某丙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告淇县房产管理局依据第三人崔某某及案外人崔某兰的房产转让申请,于2009年5月12日为第三人崔某某颁发了淇县X镇字第x号房屋所有权证书。原告高某甲认为被告淇县房产管理局作出的该具体行政行为侵犯了其合法权益，向本院提起行政诉讼。被告淇县房产管理局于2009年6月25日向本院提交了作出被诉具体行政行为证据的复印件：1崔某某房屋所有权证存根；2高某军房屋所有权证；3高某军房屋测绘图；4崔某某、崔某兰房产转让审批表；5崔某某契税完税证；6崔某某身份证明；7崔某兰身份证明；8崔某某、崔某兰房产交易收据；9崔某某、崔某兰房产买卖契约。以此证明其做出的颁证行为认定事实清楚，符合法定程序。
原告高某甲诉称：2006年3月，我哥高某军（又名高某军）及其妻崔某兰、其次子高某华（又名高某华），经与我协商，于2006年3月19日签定了《买卖房契约》，因当时高某军夫妇已将该房屋分于高某华名下，就由我哥高某军等人作为中介人，由我侄高某华作为卖方，将位于北阳镇X村高某路X排的房屋，其中包括堂屋五间、东屋三间、西屋一间、全院墙、街门连房产证x号，以七千元的价格卖给了我所有，我已依约支付了全部购房款。
2009年4月28日，我以请求高某华协助办理房屋过户手续为由向你院提起民事诉讼。崔某兰（高某华之母）却于2009年5月4日以其本人及高某军（2007年已故）的名义与本案第三人崔某某（崔某兰之弟）签订了《房地产买卖契约》，将已经卖给我的房屋另行卖于崔某某。随后，被告淇县房产管理局便将该房屋过户登记在第三人崔某某名下，并为崔某某颁发了房屋所有权证书。
第三人崔某某系淇县X镇X村民，而非淇县X镇X村民。被告淇县房产管理局在第三人崔某某无法取得所买房屋土地使用权的情况下，将位于小庄村集体土地上的房屋为第三人颁发了房屋所有权证书，该颁证行为违法，依法应当撤销。为此，请求人民法院依法撤销被告于2009年5月12日为第三人颁发的淇县X镇字第x号房屋所有权证书。原告高某甲提供的证据：1、崔某兰身份证的复印件；2、2006年3月19日，买主高某军，卖主高某华，中介人高某申、高某丁、高某亮、高某军，签订的《买卖房契约》；3、2009年5月16日，淇县X镇X村民委员会出具的证明的复印件；4、2009年5月4日，崔某兰、高某军与崔某某签订的《房地产买卖契约》的复印件；5、2007年8月6日，安阳市X路派出所出具的高某军死亡证明的复印件；6、2009年5月4日，崔某兰为崔某某出具的房款收据复印件；7、淇县私有房产转让申请审批表的复印件。以此证明被告淇县房产管理局作出的颁证行为违法。
被告淇县房产管理局辨称：我局依据崔某某、高某军夫妇2003年3月28日的x号房屋所有权证及2009年5月4日崔某兰、高某军夫妇和崔某某签订的房地产买卖契约，经崔某兰、崔某某提出申请，我局核实身份，现场评估，查验契税完税证后，为崔某某颁发了房屋所有权证书，该过户登记办证手续齐备、程序合法，应予维持。请求人民法院依法驳回原告高某甲对我局的起诉。
第三人崔某某述称：一、原告高某甲在本案中不具备诉讼主体资格。本案中争议房产的原权利人系高某军，高某军去世后其妻崔某兰按照遗嘱继承了该房产，为该房产的权利人。之后，崔某兰按照自己的意愿依法处分该房产，将该房产出卖给我，我亦向崔某兰支付了购房款，这是崔某兰在依法行使物权法赋于的权利，与原告高某甲无任何法律上的联系及利害关系，原告与被告淇县房产管理局的具体行政行为之间无法律上的利害关系，根本不具备原告资格。原告与案外人高某华签订的《买卖房契约》，只能证明原告与高某华之间存在买卖合同关系，该合同是否有效有待法院确认，这与崔某兰卖房，淇县房产局办理过户无关联性。所以，原告不是本案被告具体行政行为法律上的利害关系人，如原告举证不能，则应裁定驳回其起诉。
二、本案中被告做出的具体行政行为合法。《物权法》第39条、64条规定，公民对其合法的收入、房屋享有财产所有权，有权占有、使用、收益和处分。建设部《房屋登记办法》虽禁止本集体经济组织房屋外卖，但其又明确叙明“法律另有规定除外”。据此，我个人认为：1、建设部《房屋登记办法》是规章，在行政诉讼中仅起参考作用，其效力低于《物权法》。依据“上位法优于下位法”的原则，本案应适用《物权法》之规定；2、崔某兰依法处分房屋，符合《物权法》之规定，属于行使法律赋于的财产处分权，我出资购买并申请被告办理不动产登记合理合法；3、在当今农村基层，农村房屋买卖作为商品交易已普遍化、大量化，房产管理机关依法办理过户登记行为，为公民行使物权提供了有效保障，极大的促进了农村经济领域商品交易流通的稳定性。虽然土地法规规定，农村宅基地使用权不能转让，但我认为此限制仅指宅基地使用权不能单独转让，而不包括已建房屋。如果仅以宅基地使用权不能转让为由，而确认农村房屋买卖无效，这是对法律的曲解；4、我在办理房产登记过程中，依法向国家交纳了契税和各种费用，若法院撤销了被告的具体行政行为，势必给我及税收机关带来诸多的不便和无法解决的麻烦。
三、被告无权确认我与崔某兰房屋买卖合同是否有效，原告无权起诉撤销被告的具体行政行为，原告的起诉属于诉讼程序错误。我与崔某兰的房屋买卖合同行为是否有效，被告作为房产登记机关无权审查确认，如原告认为我与崔某兰的房屋买卖行为侵害了其合法权益，可依据民法之规定向法院提起民事诉讼，请求法院确认无效，经法院审查判决确认后，房产机关可依据建设部《房屋登记办法》第80条、81条的规定对我的房产证书予以撤销，而不能对被告的具体行政行为请求撤销，且我与崔某兰的房屋买卖合同行为是否有效也只能通过民事诉讼来确认，不应在行政诉讼中直接确认民事行为的效力。我的买房合同是否合法与被告的具体行政行为是否合法是两个问题，应区别对待。我的买卖行为是否合法应通过民事诉讼审查，被告的具体行政行为是否合法应通过行政诉讼审查，不能在行政诉讼中直接通过民事行为的效力而推定具体行政行为的效力，本案被告在从事具体行政行为时无权审查我的买卖合同效力。第三人崔某某提供的证据为：淇县房权证淇县X镇第x号房屋所有权证书。
本院依法调取了以下证据：2009年7月2日，本院召集本案原告高某甲，原告代理人魏某某，第三人崔某某的代理人王某丙，本案案外人、原告高某甲之亲侄，与高某甲在本院民事诉讼的被告高某华，原告高某甲的本家叔、案外人高某华的本家爷、2006年3月19日签订的《买卖房契约》中的中介人高某申，原告高某甲的本家哥、案外人高某华的本家叔、2006年3月19日签订的《买卖房契约》中的另一中介人高某丁参加的本案协调笔录。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：一、原告高某甲庭审前提交的编号为1、4、5、6、7的五份证据的复印件，因此五份证据未经当庭质证，本院依法不予确认。原告高某甲提交并经当庭质证的编号为2、3的两份证据，被告方对此两份证据无异议，第三人对此两份证据有异议，对证据2认为，高某军已故，无法查实该契约的真实性，不能证明该契约中的房产就是被告为第三人办证的房产，且该契约与本案无关联性。对证据3认为，原告方未出具该证据原件，且没有村长、支书的签字，该证据也不能证明实质性问题。本院认为，原告提交的证据2，内容是客观真实的，因为2009年7月2日，本院对契约中的买主原告高某甲，卖主案外人高某华，中介人高某申、高某丁等人就本案进行协调的过程中，显示该契约是客观存在的，且与本案有关联，应做为有效证据确认。原告提供的证据3，因没有证据之原件相印证，且第三人提出了异议，该证据不应做为有效证据确认；二、对被告淇县房管理局庭审前提交的1--X号证据复印件。本院认为，因被告提交证据时，对此九份证据的复印件既未加盖公章说明出处来源，且在庭审时也未提交此九份证据原件，未交对方当事人进行质证，合议庭无法对证据的真实性予以核对。被告违反了最高某民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第十九条、第四十条第一款的规定，本院对被告提交的证据不予确认；三、第三人崔某某庭审前提交的淇县X镇字第x号房屋所有权证书。本院认为，因该证据未经庭审质证，按照法律规定，未经庭审质证的证据，不能作为定案的依据，本院对此证据不予确认；四、本院依职权调取的证据：2009年7月2日，本院对本案进行协调的协调笔录。协调笔录载明：2009年7月2日，本院召集原告高某甲及其特别授权代理人魏某某，第三人崔某某的特别授权代理人王某丙，案外人高某华，中介人高某申、高某丁就本案进行协调，各位参加人均同意本院就本案进行协调，本案在协调的过程中，高某丁表示：这个事从2003年就开始了，当时我和高某申就从中间说和过，由于价格的问题，高某甲不愿意买，后来价格降到7000元成交的，2006年3月19日的协议（买卖房契约）是我起草的，付清钱后，我给他们说是不是到房产部门办一下手续，我嫂崔某兰说随后再说吧。后因为南水北调工程征用该房就补偿款的问题发生纠纷，在家说和过，但没说成，他们就走到了法院……。”高某申与高某丁的说法一致。王某丙表示：同意调解，意见是把7000元钱退给高某甲，可以适当的给高某甲出点利息，可以承担部分诉讼费，可以适当的给高某甲予以补偿。高某华表示：以前在家我们调解过，我说把补偿的7万元分成三份，我和我妈崔某兰、高某甲各一份，但高某甲不同意，他说最多给我一万元，我妈说的意见是我和高某甲对半分，高某甲不同意，我也不同意。现在我最多给高某甲出3万元，这是我个人意见，回去还得征求我妈的意见。魏某某表示：得承认这个房是高某甲的，已经领走的两千多元不说了，再补偿的七万元是高某甲的。高某甲表示：我也是这个意见，既然到法院了，原来在家说的意见就不说了。鉴于协调参加人所谈的协调意见差距较大，各方未能达成一致协调意见。原、被告双方对该笔录无异议。第三人则认为，原告应举证自己有主体资格，该协调笔录只是对案件协调过程的反映，不具有证据的效力。本院认为，2009年7月2日本院制作的本案协调笔录，是由各方当事人、诉讼参与人、案外人自愿参加的，该协调记录反映了协调本案的过程，也证明了当时买卖房屋的基本事实，协调完毕后，参加人在笔录上签名认可，该笔录所记载的内容与本案事实有关联，且协调笔录也是证据的一种形式。所以，该协调笔录应做为有效证据确认。
根据上述有效证据及庭审查明，可以确认如下案件事实：
2006年3月19日，原告高某甲与案外人高某华签订了《买卖房契约》，中介人为高某申、高某丁、高某亮、高某军，契约载明：高某华现有一整院，东西长17米，南北长15米，内有堂屋五间、东屋三间、西屋一间、全院墙、街门连房产证经协商折定人民币柒仟元整（7000元），卖给其叔高某军。2009年4月27日，原告高某甲与案外人高某华因故发生纠纷，向本院提起民事诉讼。2009年5月4日，案外人高某华之母崔某兰以其本人及其夫高某军（当时已故）与本案第三人崔某某签订了《房地产买卖契约》。同日，崔某兰与崔某某在淇县房产局填写了房产转让审批表，审批表显示：转让方所有权人是高某军，联系电话是x，经办人是崔某兰，受让方受让人是崔某某，经办人是崔某某，房产坐落于淇县X乡（镇）小庄村X路X排，成交价格x元，评估价格x元，以及转让房屋状况，转让方签名为崔某兰代高某华，受让方签名为崔某某。2009年5月12日，被告淇县房产管理局为第三人崔某某颁发了淇县房权证淇县X镇字第x号房屋所有权证书。2009年6月16日，原告高某甲向本院提起行政诉讼，请求本院依法撤销被告淇县房产管理局为第三人崔某某颁发的x号房屋所有权证书。2009年7月2日，本院就本案进行协调，因各方当事人协调意见差距较大，未达成一致意见。
另查明：被告淇县房产管理局庭审前向本院提交其据以作出被诉具体行政行为的证据复印件的同时，也未提交所依据的规范性文件。
本院认为，2006年3月19日的《买卖房契约》中房产的买主为原告高某甲，卖主为其侄案外人高某华。2009年5月4日高某华之母崔某兰又将该房产卖给其弟本案第三人崔某某。2009年5月12日被告淇县房产管理局为第三人崔某某颁发了房屋所有权证书。2009年7月2日，本案在协调过程中，原告高某甲及其委托代理人魏某某，第三人崔某某的委托代理人王某丙，中介人高某申、高某丁、案外人高某华在发表意见时，能够证明原告高某甲所购房产即被告为第三人颁发房产权证的房产。原告与被告为第三人颁发房产证的具体行政行为有直接的利害关系，有权提起行政诉讼，具备本案原告诉讼主体资格，对第三人崔某某的此抗辩理由，本院不予采信。
2009年6月17日，本院向被告淇县房产管理局送达的（2009）淇行初字第X号举证通知书第一款第一项中载明：你方应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。不提供或无正当理由逾期提供证据，将视为被诉具体行政行为没有相应证据。但被告在向本院提交本案证据时，仅提交了证据的复印件，未提交证据的原件，使合议庭无法对该证据的真实性核对，也未提交所依据的规范性文件，此举明显违反了最高某民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条第一款的规定。所以，本案被告被诉具体行政行为应视为没有相应证据。
建设部颁布的《房屋登记办法》，是专门为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规制定的。已于2008年7月1日起施行，做为淇县房产登记机关的被告淇县房产管理局应在房产登记的过程中遵照执行。本案第三人崔某某系淇县X镇X村人，非本案争议房产所在地淇县X镇X村人。被告于2009年5月12日为第三人办理位于淇县X镇X村的房产转让登记，并颁发房屋所有权证，违反了《房屋登记办法》第八十七条，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理的规定。综上，对原告高某甲的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第二项第1、2、3、5目的规定，判决如下：
撤销被告淇县房产管理局于2009年5月12日为第三人崔某某颁发的淇县房权证淇县X镇第x号房屋所有权证书。
案件受理费50元,由被告淇县房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审判长冯平保
审判员王某霞
审判员冯国庆
二00九年八月十一日
书记员韦红娟
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