原告吴x，男，19xx年x月x日出生，汉族，户籍地河南省洛阳市西工区，住上海市闸北区X路。
委托代理人吉x，上海xx律师事务所律师。
委托代理人王xx，上海xx律师事务所律师助理。
被告余xx，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市闸北区X路X乙号。
委托代理人陈xx，上海市xx律师事务所律师。
委托代理人陶x，上海市xx律师事务所律师。
原告吴x诉被告余xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员卜怡君独任审判，于2009年12月8日公开开庭进行了审理。原告吴x的委托代理人王xx、被告余xx的委托代理人陈xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴x诉称，原、被告于2009年x月x日就买卖上海市闸北区X路xx弄x号xxx室（以下简称系争房），在案外人上海xx房地产投资顾问有限公司（以下简称xx房产）居间下签订《房地产买卖居间协议》，房价为68万元。2009年x月x日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，当日，原告按照合同约定支付给被告第一期房款x元，后由于xx房产所承诺的为原告办理贷款一事未能达成，致使原告无法继续向被告支付房款，原告无奈之下，只得于2009年x月x日与被告签订了解约协议，解除了双方间的买卖合同，但被告仅返还原告x元，其余10万元作为违约金，被告没有返还。根据合同法的有关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求法院予以适当减少，因原、被告从签订协议到签订解约协议的两个月中，房价是上涨的，被告并无重大损失，原告也非故意违约，而是客观原因造成的，故要求将违约金调整为1万元，要求判令被告返还9万元。
被告余xx辩称，原、被告已就解约签订协议且已经履行完毕，不存在要求变更的问题，合同法的规定是建立在合同未实际履行或未履行完毕的情况下，而本案中双方在签订解约协议时钱款已经结清，并约定互不追究任何一方的责任，不存在适用该条款的情况，故不同意返还9万元。
经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）及案外人xx房产（丙方）于2009年x月x日签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方愿意委托丙方居间购买甲方的系争房，房价68万元，首期房款8万元，乙方向银行贷款60万元，待甲方签订本协议后七天内乙方应补足定金至3万元，在甲方签署本协议后30天内签订《上海市房地产买卖合同》，其他约定：1、乙方要求买卖合同价格做到78万元，若此房屋贷款年限不能做到25年还款，则取消本意向书，2、乙方承担本次交易所产生的税费，双方约定于签订买卖合同当日乙方再支付给甲方3000元，作为装修补偿款等，三方还对其他有关事项作了约定。2009年x月x日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房出售给原告，房价为72万元，原告未按合同约定期限付款的，自原告应付款期限之次日起算违约金，为逾期付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过七日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付七日的违约金外，被告有权单方面解除合同，被告应书面通知原告解除合同，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方等，附件三付款协议约定原、被告签订本合同当日，原告应付给被告首期房价款9万元，连同原支付的定金3万元共同构成首期房价款12万元，被告同意原告通过向贷款银行申请56万元贷款支付第二期房款，若原告之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且原告应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付被告，另原告应于4月20日前向被告支付4万元等内容。当日，被告出具收款收据，载明收到原告12万元房价款。200x年x月x日，原、被告签订《上海市闸北区X路xx弄x号xxx室买卖合同补充协议》，载明经买卖双方一致协商认定以下内容：现因原告贷款额度与买卖合同上的额度有差异，现差额为16万元，于2009年x月x日前支付给被告，待原告贷款40万元于2009年x月x日以银行划账方式交付，当天交房给原告，则认可此次买卖交易成功，双方互不追究违约责任，若原告的贷款出现问题，致使被告无法于2009年x月x日收到40万元或原告的贷款无法办理成功的，被告追究原告的违约责任，违约金为10万元，超出违约金以外的房款应无息退还给原告。xx房产的工作人员在上述补偿协议上签字。2009年x月x日，原、被告签订解约协议，载明被告共收到原告购买系争房的房价款x元，经双方协商，合意解除该买卖合同，达成如下意见：双方同意自本协议签订之日起解除买卖合同，并于本协议签订后1个工作日内共赴房地产交易中心办理买卖合同网上备案撤销手续，被告应当于本协议签订后1个工作日将所持系争房的房价款x元返还给原告，原告同意将xx房产所保管的系争房产权证返还被告，待各方履行完毕本协议上述事项之后，原、被告及xx房产三方对系争房买卖事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。被告当场返还原告x元。
原告曾向本院起诉，以xx房产工作人员向原告保证可通过做高房价使原告获得60万元贷款，之后又无法为原告办出贷款，致使原告无法继续履行与被告的房地产买卖合同，被迫解约为由，要求xx房产返还居间报酬x元，xx房产以已经完成居间义务，原告应在购房前对其购买能力及贷款资信充分了解，xx房产只是协助原告办理贷款手续为由，不同意返还，经本院调解，xx房产同意酌情返还原告，本院制作了（2009）闸民三（民）初字第X号民事调解书，确定xx房产返还原告5000元。审理中，原告表示其是在xx房产承诺将买卖合同的房价做到78万元，就可以贷到60万元的情况下与被告签订协议的，到2009年x月中旬原告才知道无法贷出60万元，连56万元也无法贷出来，xx房产又说可以贷出40万元，x月x日的时候原告还不知道40万元是否可以贷出来，xx房产介绍的自称是银行的人说可以帮原告贷到40万元，但还要支付额外的费用，原告觉得不可信，所以没有同意，到x月x日时原告才知道连40万元也贷不出，故原告无法履行与被告的房地产买卖合同并非原告故意，而是由于居间方未能履行其承诺的贷款事项，导致原告没有履行能力，当时xx房产的工作人员说按照合同约定原告要付总房款20%的违约金，如果原告不签解约协议可能要赔得更多，原告才签了解约协议，实际上解约协议并未完全履行完毕，原告没有主动将违约金交给被告，而是被告从中扣除的。被告则认为买卖合同约定如被告不能按时交房超过七日，也应承担赔偿房价款20%的违约金，故买卖双方对于违约金、赔偿金的约定是很明确的，双方的权利义务也是对等的，并不存在欺诈、胁迫等不公平的情况，原告签订买卖合同时已经认可有支付违约金这样的风险存在，被告并不知道原告贷款额度逐步降低的情况，直到x月x日才知道，但被告已经在签订补充协议时作了让步，签订解约协议时原、被告是自愿的，双方对该份协议的权利义务已经履行完毕，根据协议约定双方互不追究对方的责任。
以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市闸北区X路xx弄x号xxx室买卖合同补充协议》、收款收据、解约协议、本院（2009）闸民三（民）初字第X号民事调解书以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据原告陈述，原告为达到少付首付款，增加贷款比例的目的，要求将系争房房价做高的行为，违反了中国人民银行的相关规定，xx房产为原告的贷款作过努力，但因原告对于xx房产介绍的银行人员不信任，也不愿承担额外费用，导致原告最终未能获得银行贷款批准，故原告对于其贷款无法顺利获批是有责任的。根据《上海市房地产买卖合同》中付款方式的约定，即使原告无法获得贷款审核，也应将第二期房价款全额或差额补足并支付被告，否则应承担约定的违约责任，该合同对于原、被告的违约责任的承担的约定是对等的。原告对此应该是明知且理解的。原告在x月x日的补充协议中已经认可如40万元贷款无法办理成功，将会承担10万元违约金的责任，如果原告对于违约金数额有异议，可以采取其他救济措施予以提出，但其在x月x日的解约协议中对于被告扣除10万元违约金后将x元返还原告并无异议，并约定对系争房买卖事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任，并当场取回x元，表明其对于解约的后果是充分明确的。从原、被告的解约协议约定的违约金数额及被告扣除违约金后将多余部分返还原告的履行情况看，双方确定的违约金数额低于合同约定的房价款20%的标准，也符合原告未按合同约定期限付款的违约责任承担的方式。综上，原告要求确定违约金为1万元并要求被告返还9万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
原告吴x要求将违约金调整为1万元，要求被告余xx返还9万元的诉讼请求，不予支持。
案件受理费2130元（原告吴x已预缴），减半收取，由原告吴x负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员卜怡君
书记员严毅超
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