广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2005)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州信鸿房地产有限公司。住所地广州经济技术开发区X路X号601房。
法定代表人梁某，该公司董事长。
委托代理人黄广储，广东致德律师事务所律师。
委托代理人梅雪莲，广东致德律师事务所律师实习律师。
被上诉人(原审原告)利某，男，X年X月X日出生，汉族，经常居住（略）。
上诉人广州信鸿房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2001年4月8日，利某与广州信鸿房地产有限公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，订明利某向广州信鸿房地产有限公司预购海珠区工业大道X号嘉鸿花园金澜轩X单元[自然层7]X号商品房，该商品房的建筑面积为111.46平方米，其中套内建筑面积94.35平方米；该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米3820。63元，售价总金额（略）元；广州信鸿房地产有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由广州信鸿房地产有限公司提供的资料报产权登记机关备案；如因广州信鸿房地产有限公司的责任，利某不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意广州信鸿房地产有限公司按日赔偿利某已付房款总额的万分之一的违约金，直至广州信鸿房地产有限公司继续履行其义务使利某取得房地产权属证书之日止等。该《合同》经广州市房地产交易所预售登记。利某于2001年12月30日收楼，收楼前支付了合同约定的房款给广州信鸿房地产有限公司。2004年7月2日，广州市国土资源和房屋管理局核发了利某房屋(海珠区江南大道南嘉鸿二街X号704房)的《房地产权证》。2004年9月1日，利某领取了该证。同日，广州信鸿房地产有限公司退回了房款8481元给利某。
原审认为，利某与广州信鸿房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》是合法、有效的合同，当事人应自觉履行。双方在合同中约定：广州信鸿房地产有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由广州信鸿房地产有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因广州信鸿房地产有限公司的责任，利某不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意广州信鸿房地产有限公司按日赔偿利某已付房款总额的万分之一的违约金，直至广州信鸿房地产有限公司继续履行其义务使利某取得房地产权属证书之日止。广州信鸿房地产有限公司在2001年12月30日交付房产给利某使用，广州信鸿房地产有限公司未能依约使利某在2003年12月20日前取得该房产的权属证书，且没有举证证明利某逾期取得房地产权属证书非其公司的责任，广州信鸿房地产有限公司的行为已构成违约，应承担违约的责任。广州信鸿房地产有限公司应按每日万分之一支付从2003年12月21日起的迟办证违约金给利某。违约金应计至广州信鸿房地产有限公司继续履行其义务使利某取得房地产权属证书之日止即2004年7月2日止。利某要求违约金计算至2004年9月29日，依据不足，不予采纳。广州信鸿房地产有限公司在利某领取《房地产权证》之日才退回部分房款给利某，故其要求迟办证违约金的本金按利某已付房款总额扣除已退房款计算无理，予以驳回，迟办证违约金的本金应按利某已付房款总额（略）元计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院作出如下判决：一、广州信鸿房地产有限公司在本判决生效之日起10日内，按利某已付购房款（略）元的每日万分之一的标准计付从2003年12月21日起至2004年7月2日止的迟延办证违约金给利某；二、驳回利某的其他诉讼请求。本案诉讼费420元，由利某负担134元，广州信鸿房地产有限公司负担286元。
原审判决后，广州信鸿房地产有限公司不服，向本院提起上诉称：双方在合同中约定如因其司的责任，利某不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，其司按日赔偿利某已付房款总额的万分之一的违约金。其司认为违约金计算本金应该减除其司已经返还给利某的8481元、即（略）元，原审判决计算违约金的基数有误，故上诉请求撤销原审判决，改判其司按（略）元的每日万分之一计付迟延办证期间的违约金给利某，并判令利某承担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人利某没有答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人广州信鸿房地产有限公司与被上诉人利某于2001年4月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，对双方当事人均有约束力。合同约定如因广州信鸿房地产有限公司的责任，利某不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，广州信鸿房地产有限公司按日赔偿利某已付房款总额的万分之一的违约金。广州信鸿房地产有限公司在2001年12月30日交付房屋给利某使用，在2004年7月2日才为利某取得房屋权属证书，已构成迟延办证的违约行为，依约应向利某支付迟延办证违约金。广州信鸿房地产有限公司承担违约责任的期间应从交付房屋给利某使用的第721天、即2003年12月21日起至为利某取得房屋权属证书之日、即2004年7月2日止，原审判决广州信鸿房地产有限公司在此期间按利某已付购房款（略）元的每日万分之一的标准计付违约金给利某合法合理。由于广州信鸿房地产有限公司在2004年7月2日前并未返还房款给利某，而是直至2004年9月1日才退回8481元房款给利某，因此，广州信鸿房地产有限公司认为计算违约金的房款基数应该减除其司已经返还给利某的8481元与双方合同约定不符，其上诉请求本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费420元由上诉人广州信鸿房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年四月十三日
书记员朱琳
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