原告（反诉被告）刘某，男，X年X月X日生，汉族，陕西省志丹县人，住（略），公务员。
委托代理人马志强，陕西保安律师事务所（略）。
被告（反诉原告）杨某某，女，X年X月X日生，汉族，中专文化，陕西省志丹县人，原住（略），现住延安市X村煤矿家属院X号楼X室，无业。
委托代理人李某某，延安市宝塔区司法局职工。
原告刘某诉被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年8月4日受理后，被告杨某某提出反诉，本院对本诉与反诉进行了合并审理，并依法作出判决。宣判后，被告杨某某不服提出上诉，延安市中级人民法院以（2010）延中民终字第x号民事裁定书裁定，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告（反诉被告）刘某及其委托代理人马志强、被告（反诉原告）杨某某及其委托代理人李某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘某诉称：2007年7月1日，我将自己所有的位于志丹县X镇X街的楼房一层、二层和四层租赁给被告杨某某，租期从2007年7月1日起至2009年6月30日止，租赁费x元。合同到期后，双方口头协商让被告于2009年7月30日腾迁所租房屋，到期后，被告拒不腾迁房屋，致使原告对他人所签订的房屋租赁合同承担了相应的经济赔偿责任，故原告提起民事诉讼，要求被告杨某某赔偿经济损失x.59元，并要求被告承担本案的全部诉讼费用。
原告刘某向本院提交了以下证据：
1、原告刘某与被告杨某某签订的房屋租赁合同复印件1份，用以证明原、被告双方的房屋租赁期限于2009年6月30日终止。
2、原告刘某与张芳签订的房屋租赁合同复印件1份，用以证明合同双方约定租赁期限从2009年8月1日至2014年8月31日止，租赁费为x元。
3、原告刘某与张芳芳签订的房屋租赁合同复印件1份，用以证明因被告杨某某在2009年7月30日前未腾迁房屋，致原告与张芳芳签订的合同无法履行，原告违约，将房屋租赁期限延长为2009年8月19日至2014年12月31日止，租赁费变更为x元。
4、调查笔录1份，用以证明张芳芳与张芳系同一人，并证明张芳与刘某签订了两份房屋租赁合同，原告刘某给张芳因违约赔偿了3个月11天的房租期间。
5、销售清单2张，用以证明原告刘某与张芳签订第二份合同增加了8300元房租是买锅炉及配件的钱。
被告（反诉原告）杨某某反诉并答辩称：我与刘某签订的房屋租赁合同在2009年6月30日到期后，我们一直协商续租事宜，从未口头约定说让我2009年7月30日腾房。我还在2009年6月25日进了两批货，准备续租房屋。现我反诉要求被反诉人赔偿经济损失x元。
被告（反诉原告）杨某某向本院提交了以下证据：
1、2009年6月25日在西安康复路的进货单两张，共计人民币x元，用以证明原、被告双方之间因协商续租事宜被告杨某某才进货的。
2、照片6张，用以证明反诉人杨某某堆积所进货物的事实及损失。
3、短信一份，发信号码x，时间2009年7月2日1时09分，内容为：如果十年，房租每年10万元一次性交清，房屋保证金5万元，其他条件按以前合同规定执行。如租5年每年12万其它同上。用以证明合同期满后原、被告双方仍在协商续租事宜，并未通知被告腾房。
原告（反诉被告）刘某答辩称：被告杨某某明知2009年6月30日双方所签订的合同就要到期，其在2009年6月25日仍要进货，并且被告在别处开有服装店，还可继续经营。我与被告口头协商过让其于2009年7月30日腾房就是为了让其处理所积压的货物。但被告直至2009年8月17日才腾房交钥匙。故请求法院驳回被告（反诉原告）杨某某的反诉请求。
本案在庭审举证、质证及认证过程中，被告（反诉原告）杨某某质证称：对本诉原告所举的第1份证据，原告刘某与被告杨某某签订的房屋租赁合同无异议，对第2份原告刘某与张芳签订的租赁合同、第3份刘某与张芳芳签订的租赁合同、第4份调查笔录一份、第5份证据销售清单两张有异议，认为第2份、第3份证据是原告与他人订立的合同，与本案无关，对第4份、第5份证据，被告（反诉原告）认为已过举证期限不予质证。合议庭评议认为，因被告（反诉原告）对第1份证据不持异议，故本院予以采纳；第2份、第3份、第4份证据符合证据的真实性、合法性、关联性，故也予以采纳；对第5份证据，合议庭评议认为，该份证据虽符合证据的真实性、合法性、但与本案无关联，故不予采纳。
原告（反诉被告）刘某质证称：对反诉原告所举的第3份证据手机短信无异议，对第1份进货单、第2份照片6张证据有异议，认为被告同时开了几家服装店，货物哪都有，不一定就是志丹县的这家服装店堆积的货物。合议庭评议认为，因原告（反诉被告）对第3份证据无异议，本院予以采纳，对第1、2份证据进货单和照片，被告明知合同期限已到，且在6月30日前未续合同，还进此货，故对所提此证据的目的不予支持。
根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，本院查明以下事实：2007年7月1日，原告刘某将自己位于志丹县X镇X街的楼房一层、二层和四层租赁给被告杨某某，双方签订了书面租赁合同，租期从2007年7月1日起至2009年6月30日止，租赁费为x元。该合同到期后，原告刘某即与他人（张芳芳）签订了房屋租赁合同。特将该房租于他人（张芳芳），约定2009年8月1日交付该房，后被告杨某某以双方继续协商租赁为由占用该房至2009年8月17日，并经本院调解后才搬迁腾出房屋。原告刘某因该房被占用而向他人（张芳芳）承担了违约责任，并以延长三个月房屋租赁费折抵了违约责任，后引发纠纷。
另查明：对于被告杨某某占用房屋47天的房租费（2009年7月1日至2009年8月17日）的事实，已经本院调解处理。
本院认为：根据合同法规定，订立合同应当采用书面形式、口头形式和其他形式，综合本案案情，其一，被告杨某某作为承租人，在租赁合同期限届满前并未与原告刘某书面续订租赁合同；其二，现有证据仅能证实双方就合同续订进行过磋商，无法证明原、被告间就主要条款（租金及期限等）达成协议，确立合同；其三，被告杨某某也未采用交付租金等方式表明续租行为；故应当认为，原告刘某与被告杨某某之租赁合同于2009年6月30日已届满终止。《合同法》235条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，被告杨某某应当于租赁期限届满后返还租赁房屋，然而被告却继续占用租赁房屋47天，其无权占有致原告刘某与他人（张芳芳）在另订租赁合同后无法交付房屋而产生违约赔偿x元，迫使原告刘某向他人（张芳芳）以延长房屋租赁费3个月的方式折抵了该违约赔偿。对此损失，被告杨某某具有过错，理应予以赔偿，但仅应赔偿造成原告违约的x元，而非原告主张的x.59元经济损失。因此，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。关于被告的反诉，由于被告杨某某是在未明确确立合同的情况下擅自购进货物，其不利后果应由自己承担，由此，本院对反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告杨某某赔偿原告刘某x元（于本判决生效后10日内一次性付清）。
二、驳回被告杨某某的诉讼请求。
案件受理费460元，反诉费550元，由被告杨某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审判长马雪明
审判员乔冬梅
人民陪审员刘某虎
二O一O年九月十六日
书记员马金虎
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