原告周x，女，X年X月X日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区X路X弄X号X室。
委托代理人王x，上海市xx律师事务所律师。
被告殷xx，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市浦东新区X路X弄X号X室。
被告王xx，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市浦东新区X路X弄X号X室。
第三人殷xx，男，X年X月X日出生，户籍地上海市浦东新区X路X弄X号X室。
原告周x诉被告殷xx、王xx其他所有权纠纷一案，本院于2010年6月4日立案受理，依法适用简易程序，由审判员尹志君独任审判，于2010年7月13日、8月13日、8月26日、9月2日公开开庭进行了审理。案件审理中，本院依法追加殷xx作为第三人参加诉讼。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，由审判员尹志君与人民陪审员陆炳文、芮萍组成合议庭，于2010年9月25日公开开庭进行了审理。原告周x及其委托代理人王兵、被告殷xx、王xx、第三人殷xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周x诉称，其与殷xx于1987年结婚，至今仍为合法夫妻。1993年底因旧居拆迁，原告周x、殷xx和女儿殷丽娟共同获得上海市浦东新区X路X弄X号X室建筑面积为66.83平方米的住房，由周x、殷xx及殷丽娟共同居住。后周x和殷xx用公积金共同购买了该房屋产权。虽然依据当时房改政策的规定，产权人登记栏中只写了殷xx的名字，但该房屋产权是夫妻关系存续期间共同购买的房产，属于夫妻家庭共同财产。殷xx未经原告知情同意，故意串通被告殷xx将家庭唯一住房进行暗箱买卖，侵犯原告母女合法权益，应认定该买卖行为无效。被告殷xx、王xx明知系争房屋是原告和殷xx及女儿共有的唯一住所，却合谋低价买卖系争房屋，隐瞒事实进行产权登记。请求法院依法认定被告殷xx与被告王xx签订的上海市浦东新区X路X弄X号X室房屋买卖合同无效，返还系争房屋。诉讼费由二被告承担。
被告殷xx辩称，不存在与王xx串通买卖房屋的情况。其与中国农业银行虹口区曲阳支行的房屋贷款纠纷及与王xx的民间借贷纠纷的实际借款人均为殷xx。上述两案经法院判决后进入执行阶段，法院准备通过拍卖房屋的方式执行上述判决。第三人殷xx遂与王xx达成协议买卖房屋，但因房屋已过户至殷xx名下，遂由殷xx与王xx签订正式的房屋买卖合同，卖房所得款项全部归殷xx所得。
被告王xx辩称，因其与殷xx的民间借贷纠纷经法院判决后，殷xx未能归还借款。为了解决判决执行问题，在法院的主持下，其与殷xx签订房屋买卖合同，以借款折抵房价款。系争房屋买卖时，因存在查封情况，售价略低于市场价，但该价格已经过房地产交易中心审核通过的，房屋价格是合理的。
第三人殷xx辩称，2004年因生意不好，其让被告殷xx帮忙到银行抵押系争房屋办理贷款。当时原告不在上海，所以没有告诉原告。2006年原告周x回沪时，第三人曾告知原告其将系争房屋抵押给银行办理贷款，原告没有表示反对。
经审理查明，原告周x与第三人殷xx于1987年结婚，1989年生育女儿殷丽娟。1993年底，原告周x、第三人殷xx及女儿殷丽娟因拆迁安置获得上海市浦东新区X路X弄X号X室建筑面积为66.83平方米住房，由周x、殷xx及殷丽娟共同居住。2000年，原告周x和殷xx共同购买了该房屋产权，房屋产权证上登记的姓名为殷xx。2004年，第三人殷xx与被告殷xx签订房屋买卖合同，以人民币42万元（以下币种同）的价格将系争房屋出售给殷xx。庭审中，殷xx与殷xx均确认双方并无买卖房屋的真实意思，签订该房屋买卖合同只是为了帮助殷xx从中国农业银行虹口区曲阳支行（以下简称农行曲阳支行）获取房屋贷款29万元。殷xx并未向殷xx支付任何房款，殷xx也未将房屋交付给殷xx。2004年6月12日，系争房屋过户至殷xx名下。2009年10月23日，殷xx与王xx签订协议，协议将系争房屋以93万元的价格转让给王xx。同日，王xx支付殷xx房屋定金2万元。2009年11月20日，殷xx、王xx、殷xx签订补充协议，协议注明产权所有人为殷xx，协议约定，殷xx无条件协助办理房产过户手续，殷xx无条件协助殷xx，余款57万由殷xx、王xx保管，在殷xx新房成交、户口迁出的前提下支付于殷xx。2009年11月25日，殷xx和殷xx签订协议书，内容为：“2004年由于殷xx生意上需要资金周转，提出以房屋抵押于农行，贷款金额为贰拾玖万元整。做了买卖，出让与殷xx。2004年6月18日成交，农行资金全部由殷xx周转。由于殷xx生意失败，造成无法归还农行贷款。于2009年10月23日签订了协议书出让下家，所有房屋出让资金由殷xx所得。玉兰路X弄X号X室的债务由殷xx承担。玉兰路X弄X号X室房屋出让后，由房屋引起的一切事务纠纷，全部由殷xx负责，与殷xx无关”。2009年11月25日，王xx从其本人名下的中国农业银行银行卡中支取现金319,670.67元，将其中的289,670.67元代殷xx、殷xx归还欠农行曲阳支行的房贷。另支付殷xx现金30,400元。对上述款项，殷xx出具了预付款收据，殷xx在预付款收据上以产权所有人名义予以签字确认。2009年12月2日，王xx支付了农行曲阳支行借贷纠纷案的诉讼费2,649.90元。2010年1月30日，王xx向殷xx女儿殷轶云的中国工商银行账户转账134,000元，在转账凭证上，殷xx注明“收到房款134,000元”。同日，殷xx、王xx至上海市房地产交易中心办理系争房屋过户手续，补签房屋买卖合同，合同上注明房价为98万元。2010年1月31日，王xx转账296,000元给殷xx。2010年2月2日，殷xx分两次从本人账户上支取现金共计5,000元支付给殷xx，殷xx在两张取款单上签名确认。2010年2月4日，殷xx、殷xx、王xx因系争房屋户口迁出及53万元剩余房款保管事宜发生纠纷，经上海市浦东新区X街道人民调解委员会调解，殷xx、殷xx、王xx达成人民调解协议书，三方确认：“因甲方（殷xx）的户口尚在丙方（王xx）所购未予位于玉兰路X弄X号X室的房屋内，因此三方经协商一致同意从甲方委托乙方（殷xx）保管的人民币53万元中扣除人民币10万元作为甲方迁出户口的保证金，该款项留置于丙方处。如甲方将其户口从上述房屋中迁出，丙方即将保证金返还甲方。如今后甲方与丙方因该户口事宜发生争议，由甲丙双方自行解决，与乙方无涉。于本协议书签定之日，乙方自愿返还甲方委托其保管的余款人民币43万元至甲方指定的银行账户中。甲方收到乙方返还的人民币43万元后，甲乙双方之间无其他任何经济纠葛。”在人民调解协议书上，殷xx注明“今收到王xx房款43万元，余款10万由殷xx与王xx结算。前提：户口迁出”等字样。同日，殷轶云、殷xx分别向殷xx转账134,000元和291,000元，共计425,000元。
另查明，2009年3月3日，上海市浦东新区人民法院作出（2009）浦民一（民）初字第X号民事判决书，判决殷xx归还王xx借款本金人民币12万元及利息，承担诉讼费1,478.50元。2009年6月30日，王xx申请执行该判决。2009年11月17日，双方在该案执行过程中达成和解，以自动履行结案。庭审中，殷xx、殷xx、王xx确认，该案执行费1,722.18元系王xx代交，其余12万元借款本金及诉讼费1478.50元用于折抵房款，王xx自愿放弃借款利息。殷xx、殷xx同时确认，该12万元借款是殷xx以殷xx名义所借。
再查明，原告周x及女儿殷丽娟原居住在系争房屋内，2002年周x离开上海到外地工作，2005年曾回沪短暂居住在系争房屋，2006年再次离沪，直至2010年春节期间返沪。原告周x与第三人殷xx之女殷丽娟于2006年到外地后，不再居住在系争房屋内。系争房屋现已交付被告王xx，由王xx的丈人居住。
以上事实，由原告提供的户口簿、公有住房出售合同、权利人为殷xx的房地产产权证、殷xx购房付款及纳税证明、殷xx与被告殷xx签订的房屋买卖合同、权利人为被告殷xx的房屋产权证、殷xx购房付款及纳税证明、殷xx与王xx签订的房屋买卖合同、权利人为王xx的房地产产权证、王xx购房纳税证明、人民调解协议书、搜房网网页打印件及2009年12月19日玉兰路X弄X号X室房屋出售发票，被告殷xx提供的2009年11月25日协议书、个人住房抵押贷款合同、2009年10月11日、2010年2月2日殷xx发给周宁（周x的哥哥）的短信记录、2009年11月14日、2010年2月2日殷xx与周宁、殷丽娟的通话录音记录、手机通话记录、上海市虹口区人民法院执行通知、上海市浦东新区人民法院执行公告照片、（2008）虹民二（商）初字第X号民事判决书，被告王xx提供的2009年10月23日协议书、2009年11月20日补充协议、人民调解协议书、定金收据、2009年11月25日与2009年12月2日的中国农业银行现金缴款单、2009年11月25日与2009年12月2日中国农业银行银行卡取款业务回单、预付款收据、2010年1月30日与2010年2月4日的中国工商银行个人业务凭证、2010年2月4日的中国建设银行转账凭条、（2009）浦民一（民）初字第X号民事判决书、契税缴纳凭证、销售不动产统一发票、房地产交易手续费发票、（2009）浦执字第X号案件的申请执行表、申请书、执行笔录、执行公告、协助执行通知书、执行裁定书、执行案件结案审批表、代管款收据，以及当事人的当庭陈述等证据经庭审质证后在案佐证。
根据双方当事人庭审陈述及质证意见，本院认为，本案存在如下争议焦点：
一、系争房屋转让行为是否为无权处分
根据庭审查明情况，第三人殷xx为获取银行抵押贷款，在2004年6月18日签订房屋买卖合同将系争房屋转让给殷xx。但该买卖合同签订后，殷xx并未向殷xx支付房屋价款，殷xx也未将系争房屋实际交付给殷xx。另从殷xx与王xx买卖系争房屋的交易过程及房款支付情况来看，殷xx在系争房屋买卖中只承担保管房款、代为签订买卖合同等职责。殷xx作为系争房屋的真正产权所有人，不仅参与了与王xx之间的房屋买卖交易全过程，还收取了除10万元户口迁出保证金之外的全部房款，并在房屋转让过程中签订的多项协议上以产权所有人的名义出现。因此，本案系争房屋买卖合同的实际出让人应为第三人殷xx。系争房屋虽然登记在第三人殷xx一人名下，但系殷xx与原告周x婚姻期间购得，属夫妻共同财产。殷xx与他人签订系争房屋买卖合同，需征得原告周x同意或取得原告周x对房屋买卖行为的追认。被告殷xx、第三人殷xx虽辩称已告知原告周x房屋买卖事宜，但并无足够证据证明其已取得原告周x的同意或追认，因此，第三人殷xx转让系争房屋的行为为无权处分，第三人殷xx通过被告殷xx与被告王xx签订的房屋买卖合同应认定无效。
二、被告王xx是否善意取得系争房屋产权
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但受让人善意并以合理价格受让不动产，且转让的不动产已依照法律规定予以登记的，受让人取得该不动产的所有权。本案被告王xx与被告殷xx、第三人殷xx之间存在债务纠纷，该纠纷经法院判决后已进入执行阶段。为了抵偿借款，第三人殷xx、被告殷xx与王xx协议转让系争房屋。系争房屋在转让于被告王xx之前，产权曾分别登记于殷xx和殷xx名下；原告周x并非该房屋产权登记簿上的权利人。系争房屋过户前，被告王xx亦已告知被告殷xx将房屋买卖事宜通知原告周x及其女儿殷丽娟，殷xx亦在2009年10月11日、2010年2月2日向原告的哥哥周宁发送手机短信告知相关事宜。因此，原告周x关于被告王xx与殷xx恶意串通买卖系争房屋之主张，缺乏事实依据，本院难以支持。虽然被告王xx与殷xx在2009年10月23日达成的房屋转让协议约定房价为93万元，但从房款的实际支付情况来看，为取得系争房屋，被告王xx先后以代殷xx、殷xx支付拖欠的银行贷款、缴纳诉讼费、支付现金和转账等方式，向第三人殷xx支付了系争房屋房款895,930.25元，目前尚余10万元户口迁出保证金未予支付。故系争房屋的实际交易价格应为995,930.25元。房屋交易价格系根据市场需求、被交易房屋的实际状况等因素综合确定。系争房屋出售时，因存在抵押、查封等特殊情况，在一定程度上增加了交易难度，也必然对房屋转让价格产生影响。即使被告王xx购买系争房屋的价格略低于同一时期、同一地段、同一面积的其他房屋交易价格，但考虑到本案系争房屋权属上存在的特殊情况，本院认为，被告王xx以995,930.25元的交易价格取得系争房屋产权，尚属合理。系争房屋产权已于2010年2月5日依法登记于被告王xx名下，现由王xx亲属实际居住。综上，本院认为，尽管被告王xx与殷xx签订的系争房屋买卖合同无效，但被告王xx系以合理对价善意购买系争房屋而合法取得房屋产权，原告周x要求被告王xx返还系争房屋之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告殷xx与被告王xx签订的上海市浦东新区X路X弄X号X室房屋买卖合同无效；
二、驳回原告周x的其余诉讼请求。
案件受理费人民币9,100元，由被告殷xx负担人民币4,550元，第三人殷xx负担人民币4,550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长尹志君
审判员陆炳文
代理审判员芮萍
书记员朱慧
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