最高法院民事判決九十六年度臺上字第二二五三號
上訴人乙○○
訴訟代理人蔡文斌律師
王建強律師
李育禹律師
何冠慧律師
被上訴人甲○○
訴訟代理人郭俊廷律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十六年一
月十六日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（九十四年度上字第二四號）
，提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決關於駁回上訴人就其反訴請求附表編號七、八所示強化玻璃及衛浴
設備費用共新臺幣貳拾貳萬柒仟貳佰元本息之上訴，暨該訴訟費用部分廢
棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由
本件被上訴人主張：伊自民國八十五年五月五日起，將所有坐落臺南市○
○路一一六巷一弄二號之一房屋一棟（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租
金每月新臺幣（下同）二萬五千元，租期原至九十年五月六日屆滿。嗣經
兩造於同年月十三日，簽訂房屋修繕契約書（下稱系爭修繕契約），於該
契約第十條明定「視為定期租約」，續租租期為二年，至九十二年五月六
日止。詎租期屆滿後，上訴人竟拒絕交還房屋，無法律上之原因繼續占用
系爭房屋，使伊受有相當於租金之損害。爰依民法第七百六十七條、第一
百八十四條之物上請求權、侵權行為之損害賠償法律關係，提起「本訴」
，求為命上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付自九十六年一月三日起至返還
房屋之日止，按月以二萬五千元計算損害金之判決（被上訴人原請求自九
十二年五月七日起至九十六年一月二日間之損害金部分，已經第一審及原
審分別判決其敗訴確定）。另就上訴人之「反訴」辯稱：系爭修繕契約第
十條已約定二年定期租賃關係，上訴人反訴請求確認兩造間就系爭房屋有
不定期租賃契約關係存在，自非有理。又伊承諾修繕之範圍係以系爭房屋
之原有狀態為準，且以有修繕必要者為限。該修繕房屋之款項，伊已結清
支出六百餘萬元。上訴人所請求者，或超出約定修繕範圍、或虛報價格、
或早經伊付清，其所為之請求，即均屬無據。若伊尚負有返還代墊工程款
之債務，以伊之前述損害金債權與之抵銷後，上訴人請求返還墊付工程款
之反訴，亦屬無理等語。
上訴人則以：伊於系爭房屋原訂租期屆滿後，仍繼續使用該房屋，被
上訴人未為反對表示而繼續收受租金，已視為以不定期限繼續租賃契約。
兩造並以不定期租賃為基礎，簽訂系爭修繕契約。嗣被上訴人以將另訂長
期定期合約及由其負擔全額修繕工程費用之虛詞，騙使伊同意將該契約第
十條原約定「不定期租約」改為「定期租約」，伊已撤銷該受詐欺所為同
意之意思表示，兩造間就系爭房屋即應回復為不定期租賃關係。伊係合法
占有系爭房屋，被上訴人「本訴」請求伊返還房屋及賠償損害金，均屬無
理等語置辯。並提起「反訴」，主張：兩造間就系爭房屋之租賃本為不定
期關係。若被上訴人認為非不定期關係，依系爭修繕契約約定及被上訴人
授權其夫即訴外人詹顯福出具委託承諾書之承諾，被上訴人應負擔系爭房
屋修繕之全部工程費用，清償伊所墊付之餘欠工程款項共一百八十六萬四
千三百三十元（各工程項目及請求金額詳如附表所示）。爰依系爭修繕契
約及委託承諾書之法律關係，以「先位聲明」求為判決確認兩造間就系爭
房屋有不定期租賃關係存在；並以「備位聲明」求為命被上訴人給付一百
五十二萬三千七百三十一元（即第一審准上訴人請求之一百十五萬九千一
百八十一元加上其於原審請求再給付之三十六萬四千五百五十元），及自
九十三年十一月十八日起加付按年息百分之五計算利息之判決（上訴人反
訴請求超逾上開範圍部分，業經第一審判決駁回其訴，未據其聲明不服。
又上訴人請求被上訴人返還附表編號一至五項所示工程款共一百四十九萬
九千七百八十元本息，經原審以被上訴人本訴所得請求之損害賠償金額抵
銷一部而命被上訴人給付其餘七十萬八千零十三元本息部分，因被上訴人
不得上訴而確定。至上訴人上訴第三審擴張反訴備位請求三十四萬三千四
百六十三元本息部分，本院已另以裁定駁回其擴張之訴。）。
原審就「本訴」及「反訴」各維持第一審所為兩造部分勝訴、部分敗
訴之判決（勝訴部分，即命上訴人遷讓交還系爭房屋及給付自九十六年一
月三日起算之損害金。命被上訴人給付工程款已確定之七十萬八千零十三
元及自九十六年一月三日起算之法定遲延利息。敗訴部分，即駁回上訴人
反訴先位請求確認不定期租賃關係存在及備位請求超過上開七十萬八千零
十三元本息，暨請求再給付三十六萬四千五百五十元本息部分。），分別
駁回各自之訴、反訴及其上訴。係以：被上訴人「本訴」主張系爭房屋為
其所有，自八十五年五月五日起出租予上訴人，曾訂有四年期之書面租賃
契約。繼於九十年五月十三日簽訂系爭修繕契約之第十條原記載「視為『
不定期』租約之約定」已經兩造合意修改成「視為『定期』租約之約定」
等情，有其提出為上訴人所不爭執之土地、建物登記謄本、租賃契約書、
房屋修繕契約書等可稽，堪信為真實。上訴人雖辯稱被詐欺始同意改為定
期租約云云，惟依系爭修繕契約第十條約定「本契約成立之同時，乙方（
即上訴人）應一次開出二十四張支票（即二年份之房租費用）予甲方（即
被上訴人），視為定期租約之約定」等旨，已足認兩造有為租期二年之約
定。且上訴人抗辯其同意更改為定期契約約定，受被上訴人以另訂十年長
期租約之虛詞所欺騙一節，為被上訴人所否認，其所舉證人謝維新之證言
核與情理有違，亦不足為上訴人受詐欺之證明。上訴人據以撤銷該同意視
為定期租約之意思表示，自非有理。是系爭修繕契約既有二年定期租約之
約定，則被上訴人於系爭房屋之租賃期間至九十二年五月六日屆滿後，已
表明不願續租，上訴人即應將房屋遷讓返還予被上訴人。上訴人無繼續占
用系爭房屋之合法權源，而占有系爭房屋，使被上訴人無法使用收益，受
有相當於租金之損害，被上訴人依所有人之物上請求權及侵權行為之法律
關係，以「本訴」請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並賠償自九十二年五月
七日起至返還房屋之日止，按相當於兩造原約定租金每月二萬五千元計算
之損害金，洵屬正當（按因抵銷而扣除部分，另述之於後）。上訴人於租
期屆滿後繼續占用系爭房屋，係無權占有之侵權行為，上訴人猶以該占有
期間，系爭房屋未整修完成，屬被上訴人之不完全給付，而為賠償金額應
減半之抗辯，顯不足取。其次，兩造於系爭修繕契約已為租期二年之約定
，上訴人於租期屆滿後應遷讓返還系爭房屋予被上訴人，均如前述，可見
上訴人反訴之「先位聲明」，請求確認兩造間就系爭房屋有不定期限租賃
關係存在，於法無據。至於上訴人反訴之「備位聲明」，主張被上訴人承
諾全額負擔修繕系爭房屋，曾出具委託承諾書，委託其先行墊付部分工程
款項之情，有系爭修繕契約及委託承諾書為證。因系爭修繕契約內，兩造
並無特定修繕範圍之約定，解釋上，凡修繕系爭房屋之必要相關工程費用
，即均屬被上訴人依約所應負擔者。準此，上訴人已墊付如附表編號一至
五所示之木工浮雕裝潢等工程費用共一百四十九萬九千七百八十元，其請
求被上訴人如數返還，及加付如附表備註欄所示之利息（計至九十六年一
月二日止，共二十八萬四千八百四十五元），為有理由。其他如附表編號
六至十所示之工人餐點茶水費用等部分，經查證人黃百來之證詞不能證明
上訴人有其主張數額之工人餐點茶水費用支出，且上訴人亦乏此部分之收
據可資證明。另上訴人主張支出一至四樓強化玻璃及二樓衛浴設備之費用
，僅陳報付款支票之票號及付款銀行，未提出票根或其他確實單據以供查
證，難認其此部分主張屬實。此外，房間木門費用已經被上訴人返還上訴
人；而二樓花崗石拼花圖騰費用四萬六千六百元，則經兩造合意由被上訴
人支付四萬元結清，並分別由被上訴人取回收款明細及無保留註記之估價
單為憑。是上訴人請求被上訴人返還如附表編號六至十等項目之工程款共
三十六萬四千五百五十元，為無理由，不應准許。綜上所述，被上訴人對
上訴人既有相當租金損害之債權，亦負有工程代墊款一百四十九萬九千七
百八十元本息之債務，衡諸二人互負債務，而其給付之種類相同，並均屆
清償期者，各得以其債務與他方之債務互為抵銷，為民法第三百三十四條
第一項所明定。被上訴人主張以其對上訴人至原審言詞辯論終結日（九十
六年一月二日）止相當於租金之損害金債權為抵銷，自無不合。據此核算
，被上訴人對上訴人自九十二年五月七日起至原審言詞辯論終結日止相當
於租金之損害金債權為一百零七萬六千一百十二元，而其對上訴人負欠之
工程款債務為本金一百四十九萬九千七百八十元、利息（計至原審辯論終
結日，計算式如原判決附表）二十八萬四千八百四十五元。經以利息、本
金（先屆期之一樓防盜鎖工程代墊款二萬一千五百元優先抵銷）順序抵銷
後，被上訴人尚應給付上訴人七十萬八千零十三元及自九十六年一月三日
起算之法定遲延利息。從而，被上訴人「本訴」請求上訴人遷讓交還系爭
房屋，及給付（賠償）自九十六年一月三日起至遷讓房屋之日止，按月以
二萬五千元計算之損害金，洵屬正當，應予准許；其逾此範圍之損害金請
求，因已抵銷而無從准許。另上訴人「反訴」以「先位聲明」請求確認就
系爭房屋有不定期限租賃契約存在，核無理由。其「備位聲明」請求被上
訴人返還代墊之修繕工程費用共一百八十六萬四千三百三十元本息，其中
有據之一百四十九萬九千七百八十元本息部分，經被上訴人以其損害金債
權與之抵銷結果，該「備位聲明」僅於請求七十萬八千零十三元，及自九
十六年一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息部分，為
有理由。逾此範圍之代墊款請求，則無理由，應予駁回等詞，為其判斷之
基礎。
廢棄發回部分（即上訴人反訴請求附表編號七、八所示一至四樓強化
玻璃十四萬七千五百元及二樓衛浴設備費用七萬九千七百元共二十二萬七
千二百元本息部分）：
查上訴人反訴主張其為系爭房屋修繕墊付一至四樓強化玻璃費用十四
萬七千五百元及二樓衛浴設備費用七萬九千七百元等情，已提出該二工程
之估價單、應收帳對帳單及付款支票為證，並聲請訊問證人黃國進、郭宗
沛（原審卷第一宗二一二至二一五頁、第二宗三一○頁、第四宗一四一頁
）；原審置上訴人上開舉證於不論，遽謂上訴人僅陳報付款支票之票號及
付款銀行，逕為上訴人就此舉證不足之不利判斷，顯有疏誤，難謂無理由
不備之違法，尚屬難昭折服。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予
廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分（即被上訴人本訴請求遷讓房屋及自九十三年一月
三日起算之損害金、上訴人反訴先位聲明請求確認不定期租賃關係存在、
及備位聲明請求給付墊付工程款五十八萬八千五百十八元本息部分）：
原審依其採證、認事之職權行使，所論斷：兩造於系爭修繕契約內已
約定租期為二年，於九十二年五月六日屆滿，上訴人即應將系爭房屋遷讓
返還，並賠償無權占用期間相當於租金之損害予被上訴人。但被上訴人應
依約定將上訴人墊付之修繕工程款一百四十九萬九千七百八十元及其利息
返還之。另上訴人請求附表編號六、九、一○項之墊付工程款共十三萬七
千三百五十元，尚屬無據。經被上訴人以其計至九十六年一月二日之損害
金債權與其所負之返還墊款本息債務抵銷後，被上訴人應返還上訴人之代
墊修繕工程款僅為七十萬八千零十三元之本息。因而駁回上訴人對第一審
就准被上訴人之本訴，命上訴人遷讓返還系爭房屋及自九十六年一月三日
起按月計付二萬五千元損害金判決之上訴；並駁回上訴人對反訴之先位聲
明請求確認兩造間就系爭房屋有不定期租賃關係存在之上訴、及其備位聲
明請求被上訴人給付五十八萬八千五百十八元（即一百十五萬九千一百八
十一元減七十萬八千零十三元，加十三萬七千三百五十元）本息之反訴。
經核於法洵無違誤。上訴意旨，猶就原審取捨證據、認定事實及契約解釋
之職權行使，暨其贅述之意見，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有
理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四
百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四
十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十六年十月十一日
最高法院民事第四庭
審判長法官蘇茂秋
法官吳謀焰
法官劉靜嫻
法官張宗權
法官陳國禎
本件正本證明與原本無異
書記官
中華民國九十六年十月二十四日
附表：
┌──┬─────────┬─────────┬────────┬────────┐
│編號│工程項目│上訴人請求金額（新│原審判決准許金額│備註│
│││臺幣元，下同）│││
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│1│木工浮雕裝潢│992,000│992,000│自反訴狀繕本送達│
│││││被上訴人之翌日（│
│││││即92年6月21日）│
│││││起至清償日止，按│
│││││年息5％計付遲延│
│││││利息。│
├──┼─────────┼─────────┼────────┼────────┤
│2│油漆工程│205,000│205,000│同上│
├──┼─────────┼─────────┼────────┼────────┤
│3│通訊電線、電纜管│111,300│111,300│同上│
││線管路工程││││
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│4│鋁門窗整修│169,980│169,980│同上│
├──┼─────────┼─────────┼────────┼────────┤
│5│一樓鋁門安裝三段│21,500│21,500│自90年7月24日起│
││式防盜鎖│││至96年1月2日止│
│││││，按年息20％計付│
│││││遲延利息。│
├──┼─────────┼─────────┼────────┼────────┤
│6│工人餐點茶水│103,200│0│請求自93年11月18│
│││││日起至清償日止，│
│││││按年息5％加付遲│
│││││延利息。│
├──┼─────────┼─────────┼────────┼────────┤
│7│一至四樓強化玻璃│147,500│0│同上│
├──┼─────────┼─────────┼────────┼────────┤
│8│二樓衛浴設備│79,700│0│同上│
├──┼─────────┼─────────┼────────┼────────┤
│9│房間木門│27,550│0│同上│
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│10│二樓花崗石拼花圖騰│6,600│0│同上│
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