广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)南海区X组(以下简称荔西村X组)，住所地佛山市X村。
法定代表人吴某，村X组长。
委托代理人曾庆鹏，广东道正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)黄某，男，汉族，1951年7月10日，住（略）。
委托代理人李伯安，广东源本律师事务所律师。
上诉人荔西村X组因租赁合同纠纷一案，不服佛山市X区人民法院(2005)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：2002年6月28日，黄某、荔西村X组签订《合同书》，约定荔西村X组将座落在广佛路X路段的桂花渔港出租给黄某经营，租金为每月（略）元，每月X号－X号交租，黄某向荔西村X组交纳按金（略）元，合同期满后新增设备(不包括装修部分)归还黄某。2002年6月21日，黄某向荔西村X组交纳了（略）元按金。租赁期间，2002年8月至2003年5月，黄某每月交纳的租金均为（略）元。2003年6月至2004年11月，黄某每月交纳的租金均为（略）元。2005年1月7日，黄某、荔西村X组达成协议：解除租赁合同，黄某退回标的物给荔西村X组，新增设备归荔西村X村X组支付（略）元给黄某。2005年4月8日，黄某收到荔西村X组退回的设备款（略）元；同日，黄某支付荔西村X组X年12月的租金（略）元，并支付水费等费用(均为在设备款中扣减)。
原审判决认为：黄某、荔西村X组所签订的《合同书》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律法规的规定，是有效合同。双方于2005年1月7日达成解除租赁合同的协议，也是有效合同。根据协议，荔西村X组以（略）元取得黄某新增设备的所有权，但双方在达成协议之前需要时间来协商，故黄某应付的2004年12月的租金在荔西村X组支付设备款时进行扣减是合理的，不能认定黄某逾期付租而违约。并且，双方解除合同时也并未明确黄某所支付的按金因合同解除而不予退还。因此，荔西村X组以黄某逾期交付2004年12月的租金为由没收黄某（略）元按金没有法律与事实依据，不予以采纳。现黄某请求荔西村X组退回（略）元按金理据充分，合法合理，予以支持。但双方达成解除合同的协议后并无约定何时交接或结算，而双方在2005年4月8日才正式结算，故黄某请求的利息不当，荔西村X组应当从2005年4月8日起按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付利息予黄某。合同在履行过程中，黄某在2003年6月至2004年11月期间，没有按照《合同书》约定的租金标准每月（略）元来交纳租金，而是每月交纳（略）元，而荔西村X组亦开具了相应的租金收据给黄某，并没有提出过异议，即使双方后来解除合同荔西村X组支付黄某设备款时也并未作出扣减，故黄某、荔西村X组对租金的变更已经事实上达成了合意，由原来的每月（略）元变更为每月（略）元。黄某所辩由于“非典”的影响，双方口头同意租金减为每月（略）元，予以采信。荔西村X组现反诉请求黄某支付拖欠的租金没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决：一、被告南海区X村X组应于判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄某按金（略）元，并从2005年4月8日起至判决确定付款之日止按照中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计付利息予原告。二、驳回被告南海区X村X组的反诉请求。案件受理费3553元，由原告负担43元，被告负担3510元；反诉费2130元，由被告负担。
宣判后，上诉人荔西村X组不服，向本院提起上诉称：一、原审判决一方面认为被上诉人2004年12月份没有支付租金，一方面又主观认为上诉人在2005年4月8日对该租金进行扣减是合理的，被上诉人没有违约行为。这严重违背事实、无视双方有效的合同约定。第一，按照双方租赁(承包)合同的约定，被上诉人没有在约定的时间支付租金，上诉人有权将之作为违约处理没收按金10万元并有权终止合同。被上诉人没有交纳2004年12月的租金，已经违反了合同的约定，经过处理设备，该笔租金直到2005年4月以设备款扣减实现抵付，不能抹杀被上诉人违约的事实。第二，以书面协议的形式对终止后的设备处理和补偿作出约定，不能当然地认为上诉人对合同权利的放弃。虽然双方在2005年1月7日的协议中，没有明确约定按金的处理方式。但上诉人认为因为有2002年6月28日的合同书的存在以及被上诉人2004年12月没有交纳租金的事实和上诉人留置按金的事实，对按金的处理无须再做约定。
二、原审判决认为被上诉人2003年6月至2004年11月之间每月交纳了租金（略）元比原约定少了3000元，2005年4月上诉人扣减2004年12月的租金（略）元，却认为上诉人长期以来没有异议，双方已经作出了租金的变更，此认定是错误采信证据，严重背离法律和事实真相的。第一，如果双方真的已经变更了租金数额，上诉人和被上诉人根本就不可能于2005年的4月份对2004年12月的租金又调整为（略）元，原审认定前后矛盾；且原审法院单纯采纳被上诉人的“非典”辩解意见，完全无法令人信服。因为社会蔓延的疾病并不能作为经济合同变更的理由。第二，有关的租金收据已经证明，上诉人的租金由荔西股份公司代收，该公司收取租金，但对租金收取的具体数额并不承担审查义务，其行为更不能当然推论出“替代上诉人做了变更租金的意思表示”，按照我市X村集体经济的实际，集体经济收入和村X组的支出实行收支两条线的政策，上诉人是在合同终止后清算的过程中才发现被上诉人长期不足额交纳租金，累计时间为18个月的事实的。据此请求：撤销原审判决，改判上诉人不承担退款责任、判令被上诉人支付拖欠的租金（略）元；被上诉人承担本案全部诉讼费用。
上诉人荔西村X组在二审期间提供如下证据：
1、广告费收据2份。
2、广告单1份。
上述证据证明上诉人于2005年1月7日、2月25日对本案的租赁标的进行广告招租，说明如果不存在合理赔偿的前提，双方的合同不可能被解除。被上诉人黄某认为该证据已超过举证期限，不属于新证据。
被上诉人黄某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、2005年1月7日双方达成协议解除合同，这个协议是双方在2004年11月已经开始协商的，12月份时上诉人已经同意解除合同，所以被上诉人当然不需要支付租金。二、上诉人与被上诉人达成的解除合同的协议，仅仅对设备款进行了协议，并没有对押金进行处理。（略）元里面根本不包括押金。双方并没有就押金达成协议。三、在2002年年底爆发了“非典”，被上诉人向上诉人打报告说要终止合同，但是上诉人不同意终止合同，而只是同意减免租金，最后双方就此达成口头协议。并且在2003年6月至2004年11月共18个月里，被上诉人每月交付租金（略）元，上诉人也一直没有意见，显然上诉人对每月租金（略）元是同意的。2005年1月7日签订协议时，如果被上诉人真的欠付租金的话，为什么上诉人不在（略）元设备款里扣除呢所以我方没有欠付上诉人租金，（略）元只是设备款。
被上诉人黄某在二审期间没有提供证据。
经审查，本院除对原审判决认定的事实予以确认外，另查明：2004年下半年，双方当事人就解除租赁合同事宜进行协商。
本院认为：双方当事人签订的合同书及解除租赁合同的协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。
关于上诉人应否退还被上诉人（略）元按金的问题。合同书第3条明确约定“乙方(被上诉人)每月向甲方(上诉人)缴交贰万捌仟元正，缴交期每月X号－X号止，如超过X号不缴交者作乙方放弃承包，甲方有权终止合同没收其按金”，从字面理解，即为被上诉人如每月X号－X号不缴交（略）元，则上诉人有权没收其按金。现上诉人主张被上诉人没有交纳2004年12月的租金、（略）元按金不应退还，因双方当事人从2004年下半年开始协商解除租赁合同事宜，协商期间，被上诉人应交纳的12月份租金从上诉人支付的设备款中进行抵扣具有合理性，故对上诉人的上述主张不予采纳。上诉人二审期间提供的证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，本院对此亦不予采纳。原审判决判令上诉人退还（略）元按金正确，应予维持。
关于被上诉人应否支付拖欠的租金（略）元的问题。被上诉人主张租金从（略）元调整到（略）元是与上诉人的负责人口头协商的，上诉人对此不予认可，被上诉人不能提供其它证据证实，对被上诉人的此项抗辩事由，本院不予采纳。被上诉人虽然从2003年6月2004年11月期间一直按（略）元交纳租金，低于双方约定的（略）元，而且上诉人开具租金收据并未提出异议，双方当事人解除合同时也未在设备款中予以扣减。但这并不表示上诉人放弃追究被上诉人支付拖欠租金（略）元的权利，而且在2005年4月8日荔西村X组向黄某退回设备款时，仍按（略）元扣减了2004年12月的租金，因此，原审判决认定双方当事人对租金的变更已经事实上达成了合意不当，本院予以纠正。被上诉人于2003年6月至2004年11月拖欠上诉人租金合计（略）元，应将此款支付给上诉人。
关于设备款等（略）元是否包括按金（略）元的问题。被上诉人在一审审理期间提交装修新购设备清单一份，证明设备款中并不包括按金，上诉人的负责人作为合同书、解除租赁合同的协议的签字方及租赁事项的经办人亲自到庭，对被上诉人的上述证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为该清单的部分项目属于设备，其他的项目属于装修，根据合同书的约定，装修部分的所有权不属于被上诉人。上诉人的负责人的质证意见表明上诉人对设备款不包括按金没有明确表示不同意，现上诉人在二审审理期间提出设备款（略）元包括按金（略）元的问题，与其在一审中的陈述不一致。而且解除租赁合同的协议中注明“连设备等‘另见清单’(共贰拾伍万元人民币)”，表明设备款（略）元的内容在清单上有所体现，清单是协议不可分割的组成部分，现清单的名称是“本酒楼装修新购设备如下”，内容是装修、设备等财产及其价格，没有明确提到按金（略）元，因而，在双方当事人没有明确约定的情况下，不宜对装修款等（略）元的“等”字做扩大性理解，对于上诉人提出的设备款等包括按金，其已将按金退还给被上诉人的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，但认定双方当事人对租金的变更已经事实上达成合意不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项的规定，判决如下：
一、撤销(2005)南民三初字第X号民事判决第二项。
二、维持(2005)南民三初字第X号民事判决第一项。
三、被上诉人黄某应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人南海区X组支付拖欠的租金（略）元。
一审案件受理费3553元，由上诉人南海区X组负担；反诉案件受理费2130元，由被上诉人黄某负担；二审案件受理费5683元，由上诉人南海区X组负担3553元，被上诉人黄某负担2130元。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员张雪洁
二○○五年九月二十六日
书记员李静然
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