河南省获嘉县人民法院
民事判决书
(2003)获经初字第X号
原告徐某，女，一九二三年十二月二十四日出生，汉族，陕西省西安市X区人，现住（略）。
委托代理人汪某某，女，新乡博苑律师事务所律师。
委托代理人崔某某，男，新乡博苑律师事务所律师。
被告王某甲，又名王某，一九四六年三月十六日出生，汉族，（略）农民，住（略）。
被告王某乙，男，一九七一年十一月十八日出生，汉族，（略）农民，住（略）。
委托代理人靳某某，女，一九七三年九月二十三日出生，汉族，（略）农民，住（略）。系被告王某乙之妻，特别授权代理。
被告刘某某，男，一九五三年九月二十三日出生，汉族，新乡X区劳动就业局干部，现住（略）。
原告徐某诉被告王某甲、王某乙、刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托代理人汪某某，被告王某乙及其委托代理人靳某某、被告刘某某到庭参加诉讼，被告王某甲经合法传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，原告在大清老家有房产，以前一直在西安居住。因丈夫去世后埋葬在老家，故今年(指2002年)清明节前回来后打算在家长住。当原告要求被告搬出时，被告竟以有租赁协议为由拒不搬走。故依据有关法律规定提起诉讼，请求依法确认被告的租赁协议无效，并要求被告立即搬出原告的房屋。
被告王某甲未作答辩。
被告王某乙辩称，其开小店用房时，有刘某学在，他有房产证，自己根本就不认识徐某，也不是租赁她的房。
被告刘某某辩称，一、原告所诉房屋属其父亲刘某学1984年所建，1999年其父亲与王某甲达成使用协议，2001年其父亲去世后，因家中无人照管，经兄妹四人协商确认，继续让王某甲使用，条件是不收租赁费，但王某甲必须对现有三座房屋负责保养维修。二、原告称在大清村有房产，请原告拿出有效证据。请依法确认合同有效，驳回原告起诉。
经审理查明：1999年被告王某甲与被告刘某某之父刘某学达成口头租房协议，约定由王某甲之子王某乙，租用被告刘某某之父刘某学及其弟兄刘某荣、刘某贤、刘某太四人的家庭共有房屋宅基之临街房屋两间开商店，条件是不收租赁费，但王某甲必须对现有三座房屋负责保养维修。协议达成后，被告王某乙，即在临街房屋开小商店至今。其间2001年刘某学去世，被告刘某某作为其继承人继续租赁房屋给王某甲、王某乙。原告作为共有房产人之一，系陕西省西安市X镇X村人。2002年清明节前后，原告准备在老家长期居住，就要求被告王某甲、王某乙搬出所租房屋，而被告王某甲、王某乙则以有租赁协议为由拒不搬出，双方形成纠纷。故原告诉至本院，请求确认房屋租赁合同无效，被告王某乙搬出承租房屋。
另查明：被告王某甲、王某乙所承租房屋系原告徐某爱人刘某贤(1992年3月病故)被告刘某某之父刘某学(2001年去世)及刘某荣(1957年病故)刘某太弟兄四人共有房屋，曾于1995年3月25日进行分家析产，后又被(1995)获民初字第X号民事判决书确认无效，至今仍为弟兄四人家庭共同所有。
本院认为，被告王某甲、王某乙与被告刘某某之父刘某学达成，后又通过刘某某继续实施的口头租房协议的承租房屋，系原告丈夫刘某贤，被告刘某某之父刘某学及刘某荣、刘某太弟兄四人共有房产。刘某贤、刘某荣、刘某学去世后，其各自的继承人均有继承其各自份额的权利。
由于其弟兄四人未分家析产，故其继承人与刘某太对其弟兄四人财产具有共同所有权。所有共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有期间，部分共有人不得擅自处分共有财产。租赁权作为处分权的一种行使方式，被告刘某某之父刘某学在未征得其他共有人同意情况下与被告王某甲、王某乙达成口头租房协议，及其继承人刘某某在未征得其他共有人同意情况下继续实施租房协议，违反了部分共有人不得擅自处分共有财产的规定。故租房协议无效。原告徐某确认房屋租赁协议无效的请求，本院予以支持。据此，原告要求被告王某乙搬出承租房屋的请求，本院亦予以支持。根据《最高人民法院〈关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干规定的意见(试行)》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认被告王某甲、王某乙与被告刘某某之父刘某学达成，后由被告刘某某继续实施的口头房屋租赁协议无效。
二、被告王某乙于判决生效后三十日内搬出承租的原告徐某、被告刘某某及其他共有人的房屋。
本案案件受理费50元，实支费200元，合计250元，由被告王某乙负担125元，被告刘某某负担125元。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状正副本4份，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长秦金传
审判员潘贵喜
审判员郭亚花
二OO三年六月十日
书记员张军委
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