（2009）株县法民一初字第X号原告株洲光大物业管理有限责任公司与被告彭某某物业服务合同纠纷案民事调解书
原告株洲光大物业管理有限责任公司。
住所地：株洲县X镇伏波广场综合楼。
法定代表人文某甲，该公司董事长。
委托代理人谢岳云，湖南火炬律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人文某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系株洲光大物业管理有限责任公司副经理，住（略）。公民身份号码：x。代理权限为一般代理。
被告彭某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人侯某某，男，X年X月X日出生，汉族，株洲市芦淞区佳信法律服务所法律工作者，住（略）。公民身份号码：x。代理权限为一般代理。
原告株洲光大物业管理有限责任公司与被告彭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2009年8月5日立案受理后，依法由审判员伍露适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告株洲光大物业管理有限责任公司诉称：我公司于2005年10月9日与株洲九方房地产开发公司签订九方佳园小区前期物业管理服务协议书，该协议约定由我公司对其开发的九方佳园小区进行前期物业管理服务工作，具体服务内容为指定业主公约、装修管理、治安管理、卫生管理及有关物业管理方面的宣传工作，并无偿提供物业管理用房。协议签订后，我公司即按约进入其开发的小区进行前期物业管理工作。被告经营的株洲县鸿远足浴渌口店于2008年5月1日在九方佳园小区正式营业，面积为1338.92平方米，因该经营场所在小区物业管理服务区域范围内，我公司负责人在被告装修期间多次上门与其衔接物业管理事宜，并要求签订物业管理合同，被告均以各种借口为由拒签合同。我公司认为，物业管理公司一旦与开发商签订前期物业管理服务合同，小区业主（含门面经营户）在未选定新的物业管理公司前，小区物业管理服务仍由签订前期物业管理协议书的物业管理公司承担。在九方佳园小区未成立业主委员会之前，小区区域范围内的物业管理服务工作仍由我公司承担，任何人不得以任何理由予以拒绝。我公司自2006年9月开始依法进入该小区提供物业管理服务，被告于2007年11月开始在该小区服务管理区域内经营，且已接受我公司提供的小区物业管理服务，其应当及时与我公司签订物业服务管理合同，且不能以未签订合同为由拒交物业管理费。被告门面属于经营性质，根据物价部门核定价格应按0.6元/平方米的标准交纳物业管理费，故被告每月应交纳的物业管理费为：1338.92×0.6=803.35元。因被告欠交21个月（自2007年11月1日算至2009年7月30日止），累计欠费：803.35元×21=x.35元，其延期交纳物业管理费应当承担违约金，标准为每日3‰。故诉至法院，请求依法判令被告立即支付所欠原告物业管理费x.35元，违约金5000元；依法判令被告在小区未选聘新的物业管理公司之前与原告签订物业管理服务合同。
被告彭某某辩称：原告所诉不能成立。一、原告向我收取物业管理费无依据，原告与我没有签订任何物业管理合同，九方房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同书》对我不产生效力；二、我没有享受到原告方提供的物业服务，我经营的门面与原告管理的小区是完全隔离的，我门面的维修、保护、水电、保安、卫生、秩序等都是我自己负责的；三、物业管理服务合同只能是业主、业主大会或业主委员会与物业管理的企业签订，合同双方的主体是平等的，签订合同必须自愿，所以不能强制我方签订，请求法院依法驳回原告诉请。
经审理查明：2006年9月15日，株洲九方房地产开发有限公司（甲方）与原告株洲光大物业管理有限责任公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同书》，约定由原告进入甲方在株洲县X镇开发建设的九方佳园小区进行前期物业管理服务工作。根据合同书，原告进场后务必按照相关政策规定，履行自身的义务，做好前期物业管理的各项工作，如签订前期物业协议，负责房屋建筑公共部位的维修、养护的管理，制定《业主公约》、负责装修管理、卫生管理、治安管理、公共设施及绿化维护管理，制定完善的物管制度以及搞好物管有关政策法规、物管常识的宣传工作等；房产交付使用半年以内由甲方托管，托管期间物业费用由甲方支付给原告，甲方交钥匙后付给原告一万元，以后分期付款；半年后由原告正式接管小区的物业管理，物业管理费收取标准：住宅按0.3元/m2/月，电梯房按0.6元/m2/月，商业门面按0.6元/m2/月，或按有关政策规定收取。合同签订后，原告即进入九方佳园小区进行前期物业管理服务工作。
另查明，被告彭某某购买了九方佳园门面经营株洲县鸿远足浴渌口店，于2007年11月开始装修，2008年5月1日正式营业。期间，原告找到被告协商物业管理事宜，未果。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、由被告彭某某于2009年9月6日前一次性支付原告株洲光大物业管理有限公司物业管理费6000元（该物业管理费计算至2009年8月31日止），其中1000元系株洲县鸿远足浴渌口店（彭某某系该店经营者）消费券，用于在该店消费。
二、被告必须在2009年9月30日前与原告在相互协商的基础上签订物业管理服务合同。
三、双方当事人无其他争议。
本案诉讼费447元，减半收取223.5元，原告株洲光大物业管理服务有限公司自愿承担。
双方当事人一致同意，本调解协议自双方当事人在调解协议上签名后即具有法律效力。
上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。
审判员伍露
二○○九年九月三日
书记员曾旭华
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