原告周某某（反诉被告），男，X年X月X日生。
被告李某某（反诉原告），男，X年X月X日生。
委托代理人刘某某，女，宜章县法律援助中心律师。
原告（反诉被告）周某某与被告（反诉原告）李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年10月8日立案受理，被告（反诉原告）李某某于2008年11月17日向本院提起反诉，本院受理后，依法由审判员李某担任审判长、审判员曾国萧、邓勤学组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了合并审理，书记员胡志文担任记录。原告（反诉被告）周某某及其委托代理人张勇和被告（反诉原告）李某某及其委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。。
原告周某某（反诉被告）诉称：原告于2005年承租了曾庆贤宜章县X镇宜兴名店一条街X＃楼X－1处的107、109－X号共9个门面，开办了锐意家电超市，双方签定了租赁合同，租期十年。2008年7月25日，被告等人以其已经购买了曾庆贤的门面为由，以关门相威胁，要求增加9个门面的租金。原告没有同意，被告等人就关了原告一上午的门，造成原告停业。2008年7月30日，被告等人又以同样的理由关了原告一上午的门。2008年8月7日，被告等人拉来了砖头，将原告的锐意超市大门堵住，直至8月9日在原告的劝阻下拉走，这一次共造成原告停业四天，损失x.36元。2008年9月7日，被告等人又不听劝阻，拉来了砖头，堵在了原告家电超市的门口，并用砖头将原告的家电超市内隔断，无法过人，致使原告的家电超市无法营业至今，已停业十余天，损失达x.85元。为保护原告的合法权益，维护原告的正常经营，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告特诉至法院，请求法院判令：原告与被告继续履行租赁合同；被告立即停止侵害，排除妨害；被告赔偿原告停业损失x元（至2008年9月22日的损失）及后期的损失；本案的诉讼费由被告承担。为支持其诉讼，原告向本院提供了如下证据：
1、原告的身份证，拟证明原告的身份；
2、2005年11月8日曾庆贤与周某某签订的《商铺租赁合同》，拟证明商铺的租赁时间、期限；
3、2008年8月9日宜章县公安局南京洞派出所对周某某的《询问笔录》，拟证明原告向宜章县公安局南京洞派出所报案的事实；
4、2008年8月9日宜章县公安局南京洞派出所对李某志的《询问笔录》，拟证明李某志等人的侵权的事实；
5、吴红兰的个体工商户《营业执照》，拟证明原告是个体工商户；
6、吴红兰与周某某的结婚证，拟证明周某某与吴红兰是夫妻；
7、宜章锐意家电超市每月需费用开支情况，拟证明损失的情况；
8、被告侵权事实的录像资料，拟证明侵权的事实；
9、照片9张，拟证明侵权的事实。
10、曾庆贤写给周某某的信，拟证明曾庆贤要求周某某于2007年11月24日后将门面租金交付给吴秋兰等人。
被告李某某辩称：一、租赁合同对答辩人不具有约束力。周某某订立租赁合同时，答辩人购买的门面已设立抵押。答辩人李某某购买曾庆贤座落在城关镇X村宜兴名店一条街X＃楼X－1处的X号门面，于2008年8月22日办理房屋所有权证。房产证号：宜房权证城关字第x号。该门面于2004年11月4日办理了预购商品房抵押登记，2005年9月12日办理正式抵押登记，约定抵押时间为2005年9月12日至2014年11月4日。抵押权人是中国农业银行宜章县支行。2005年11月8日周某某与曾庆贤订立商铺租赁合同，该门面出租给周某某。因此，该门面是在抵押权设立后再将抵押财产出租的。答辩人购买曾庆贤座落在城关镇X村宜兴名店一条街X＃楼X-1处门面时，因该门面是在抵押期间，经抵押权人中国农业银行宜章县支行同意，答辩人将抵押债务清偿完毕。于2008年8月22日办理房屋所有权证。根据我国《物权法》第一百九十条的规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，曾庆贤与周某某订立的租赁合同对答辩人不具有约束力。另外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条明确规定，抵押人将自己抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，曾庆贤将抵押门面卖给答辩人，答辩人将抵押债务偿还。中国农业银行宜章县支行的抵押权实现后，租赁合同对受让人即答辩人不具有约束力。一审法院应驳回原告的起诉。
为支持其答辩主张，被告（反诉原告）向本院提供了如下证据：
11、被告《身份证》，拟证明被告的身份；
12、宜房权证城关字第x号房产证，拟证明被告的房屋情况；
13、《房屋产权产籍卡》，拟证明曾庆贤房产的抵押情况；
14、中国农业银行宜章县支行的《证明》，拟证明被告偿还曾庆贤借款的情况；
15、关于门面租金上调的信函，拟证明被告通知原告租金金额的情况。
反诉原告李某某诉称：宜章县X镇X村宜兴名店一条街X＃楼X-1处的X号门面原系曾庆贤所有。2005年9月12日曾庆贤将该门面抵押给中国农业银行宜章县支行，并办理抵押登记，约定抵押时间为2005年9月12日至2014年11月4日。2005年11月8日曾庆贤将该门面租给反诉被告周某某。在抵押期间，曾庆贤打广告出售门面，反诉原告李某某于2007年10月18日购买曾庆贤的门面，并在2008年7月16日将中国农业银行宜章县支行的抵押债务予以清偿。2008年8月22日办理房屋所有权证，房产证号：宜房权证字第x号。2008年8月6日，李某某要求与周某某订立租赁合同，并按照市场行情上调门面租金，租金为45元/平方米。门面为90.72平方米，每月租金4082元。周某某既不同意订立租赁合同，也不搬出李某某的门面，执意按照与曾庆贤订立的租赁合同23.69元/平方米交付租金。每月租金2149元。至今为此，周某某给反诉原告李某某造成2008年8月10日至2008年11月17日三个月租金损失5799元。综上所述，反诉原告李某某购买的门面，系在设立抵押权后，曾庆贤将抵押财产出租给反诉被告周某某的。抵押权实现后，受让人即反诉原告李某某对原租赁合同不具有约束力。为此，反诉原告李某某依法提请法院判令：责令反诉被告立刻搬出门面，恢复原状；赔偿原告门面租金损失5799元和后续损失；本案的诉讼费用由反诉被告承担。
为支持其反诉，李某某向本院提供如下证据：
16、被告的《常住人口登记卡》及《身份证》，拟证明被告的身份；
17、宜房权证城关字第x号房产证，拟证明被告的房屋情况；
18、《房屋产权产籍卡》，拟证明曾庆贤房产的抵押情况；
19、中国农业银行宜章县支行的《证明》，拟证明被告偿还曾庆贤借款的情况；
20、关于门面租金上调的信函，拟证明被告通知原告租金金额的情况。
反诉被告周某某辩称：一、本案中，房屋所有权人出租、出售的行为不是去实现抵押权，农行的抵押权未经实现就已经被撤销了。首先，宜章县X镇X村宜兴名店一条街４#楼答辩人所租的门面原系曾庆贤所有，他是房屋的合法产权人，虽然此房产已于2005年9月12日抵押给中国农业银行宜章支行，他仍可以将其出租。在出租期间，他还可以将房产出售或作其他处分。2007年10月18日，曾庆贤未告之房产已抵押的情况下将房产出售给了反诉原告。房产出售后，原租赁合同中没有列明该房产出售时租赁合同即终止的约定条款，则新的产权人就成为新的出租人，原租赁合同继续有效。其次，曾庆贤与中国农业银行宜章支行办理抵押登记时约定的抵押时间为2005年9月12日至2014年11月4日。反诉原告购买房产后，于2008年7月17日将农行的抵押债务予以清偿，此时债务履行期尚未届满，抵押债权也并未到期，不是到期的抵押债权，何来实现抵押债权一说反诉原告为了顺利过户，代为清偿债务从而消灭抵押权行为，使得农行的抵押权未经实现就已经被撤销了。由此可见，答辩人与曾庆贤的租赁合同应是合法有效的，应当继续履行。二、承租人的优先购买权依法应予保障。房屋产权人出售该房产或抵押权人行使抵押权拍卖、变卖该房产时，有提前通知承租人的义务，承租人在同等条件下有优先购买承租房产的权利。同时，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见，法律规定出租人必须尊重承租人的优先购买权，即在变卖、作价、拍卖租赁物以实现担保物权时，必须在合理的期限内通知承租人。而曾庆贤在出售房产时，并未向答辩人履行告知的义务，答辩人毫不知情，依照法律规定，承租人可以以优先权对抗第三人，即买受人。因此，在出卖租赁物时，承租人主张优先权时，在物权法立法模式下，债权合同有效,但买受人不能对抗享有优先购买权的承租人。另外，答辩人承租行为在先，而且与曾庆贤已经签署长达十年的租赁合同，反诉原告成为房屋新产权人后，马上提出增加房租，反诉原告的这种行为既不符合租赁合同的规定，也不符合民间租赁的交易习惯，更不符合法律的规定，于法、于理、于情均不相符，反诉原告要求增加房租和解除租赁合同都不应当得到法律的支持。综上所述，答辩人与曾庆贤签订的房屋租赁合同合法有效的，应当继续履行。反诉原告还清农行未到期欠款的行为不是实现抵押权的行为，不能对抗原租赁合同。特请求法院依法驳回被答辩人的反诉请求，依法作出公正的判决。
反诉被告周某某就本案反诉未向本院提供证据。
经本院组织庭审质证，被告李某某（反诉原告）对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但提出该证据对被告没有约束力，商铺租赁合同是在抵押后租赁的；对证据3有异议，认为只是找周某某协商门面租金，没有关原告的门，这个问话笔录与原告有利害关系；对证据4有异议，认为只是找周某某协商门面租金，没有关原告的门，证人应出庭作证；对证据5有异议，认为只能证明吴红兰个人经营情况，不能证明周某某的个人经营情况；对证据6无异议；对证据7有异议，认为不能证明原告的损失，宜章锐意家电超市也不是原告的，损失也不是被告造成的，是原告单方书写的，与原告有利害关系；对证据8有异议，认为不能证明是侵权的事实，被告没有参加关门和拉砖；对证据9有异议，认为与被告无关；对证据10无异议。原告（反诉被告）周某某对证据11－14、16－19无异议；对证据15、20真实性无异议，但认为是被告方的单方意思。
根据双方当事人的举证、质证情况，本案认证如下：证据1－8、10、11－20具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案的定案依据；证据9的真实性无法确认，不能作为本案的定案依据。
根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方的陈述，本院查明事实如下：
座落于宜章县X镇X村宜兴名店一条街X＃楼X－1处的X号门面的原业主曾庆贤于2005年9月12日以该门面作抵押担保，在中国农业银行宜章县支行贷款，抵押设定日期为2005年9月12日始至2014年11月4日止。2005年11月8日，曾庆贤与原告周某某签订商铺租赁合同，将宜章县X镇宜兴名店一条街X＃楼X－1处的107、109－X号门面租赁给周某某，合同到期日为2015年11月8日。2007年10月份，曾庆贤将X号门面卖给李某某，但未办理过户手续。2007年11月24日，曾庆贤通知周某某，要求周某某从此后将门面租金交付给李某某，周某某照此办理，自此月始每月将租金交付与李某某。2008年7月16日，李某某等人将在中国农业银行宜章县支行的贷款及利息全部还清，注销抵押。2008年8月6日，李某等人向周某某发出通知，要求上调租金。上述被租赁门面的现所有人李某等人于2008年8月6日、9日的上午两次干扰锐意家电超市的正常经营。2008年8月22日，宜章县房产管理局为李某某办理房产过户手续，李某某取得该门面的房产证，房产证号：宜房权证城关字第x号。2008年9月6日，被租门面的现所有人中的多人又将水泥砖拉至锐意家电超市的门口及超市内，干扰锐意家电超市的正常经营。原告周某某（反诉被告）遂诉至法院。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。合同是双方当事人设立、变更、终止权利义务关系的协议。原告周某某（反诉被告）于2005年11月8日与原门面的所有人曾庆贤签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合法律的规定，具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中座落于宜章县X镇X村宜兴名店一条街X＃楼X－1处的X号门面的所有权在租赁期间发生了变动，现所有权人被告李某某（反诉原告）应当继续履行原原告周某某（反诉被告）于2005年11月8日与原门面的所有人曾庆贤签订的商铺租赁合同。因此，本院对于原告周某某（反诉被告）的第一顶诉讼请求“原告与被告继续履行租赁合同”予以支持。对于原告周某某（反诉被告）的第二顶诉讼请求“被告立即停止侵害，排除妨害”，在诉讼期间，侵害已停止，妨害已排除，对此，本院不再作出处理。对于原告周某某（反诉被告）的第三顶诉讼请求“被告赔偿原告停业损失x元（至2008年9月22日的损失）及后期的损失”，因周某某未提供相关的关于停业损失的评估报告，本院无法确认其损失的具体数额。因此，对于此诉讼请求本院不予支持。本案的另一争议焦点是李某某等人清偿以原业主曾庆贤于2005年9月12日以该门面作抵押担保在中国农业银行宜章县支行贷款的行为是否属于抵押权实现。根据我国现行法律的规定，抵押权实现是指抵押权人在债务人届期不能履行债务时,行使优先受偿权使债权得以满足的行为。抵押权的实现，必须具备以下要件：1．须抵押权有效存在。2．须债务已届清偿期。而本案当中，李某某等人清偿的债务并不是已届清偿期的债务，而是李某某等人为了房产过户而提前替他人清偿债务，不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条明确规定，抵押人将自己抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故此，本院对于反诉原告李某某的辩解及诉讼请求“责令反诉被告立刻搬出门面，恢复原状；赔偿原告门面租金损失5799元和后续损失”不予支持。案经本院调解未果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款之规定，判决如下：
一、原告周某某（反诉被告）与被告李某某（反诉原告）继续履行原原告周某某（反诉被告）于2005年11月8日与原门面的所有人曾庆贤签订的商铺租赁合同；
二、驳回原告周某某（反诉被告）的其他诉讼请求；
三、驳回被告李某某（反诉原告）的诉讼请求。
案件受理费3805元，由原告周某某（反诉被告）负担。案件反诉费50元，由被告李某某（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长李某
审判员邓勤学
审判员曾国萧
二OO九年三月二十三日
书记员胡志文
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