重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中民终字第X号
上诉人（原审原告）杨某某，男。
上诉人（原审原告）殷某某，女
委托代理人蒋伟（同时也是殷某某的委托代理人），北京市大成律师事务所重庆分所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人李某某，男，该公司员工。
上诉人杨某某、殷某某因与被上诉人重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司（以下简称嘉瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第x号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2003年1月20日，杨某某（乙方）与嘉瑞公司签订《房屋租赁合同》及其“补充协议”约定，甲方将其所有的本区X路X号平街X楼X号房屋出租给乙方，租期从2003年2月15日－2005年2月14日止。又约定，乙方在房屋租赁之日起一年以上二年以内购买产权时，可将租赁期限内所缴纳总租金的80％转计入购房时的房价款。在上述租赁合同履行期间，2005年1月26日，杨某某、殷某某（乙方）与嘉瑞公司签订《房屋购买协议》约定，甲方将本区X路X号B-4-X号房屋出售给乙方，建筑面积为82.86㎡，总房价款为x.80元。付款方式约定为，乙方于本协议签订之日支付首付款x.80元，由于双方在2003年1月20日的租房协议中约定有“乙方在租赁之日起1年以上2年以内购买产权时，可将租赁期所缴纳的总租金的80％转计入购房时的总房价款”，故，扣除乙方两年所交纳租金的80％（x.94元）后，乙方应于签订本房屋购买协议之日支付给甲方首付款x.86元，余款x元分别于2006年2月1日前、12月1日前各支付x元。又约定，本协议签订后，甲方应于2005年12月31日前将所售房屋在房交所登记，并于乙方付清该款后于2006年12月1日前将国土房管证办好交付乙方。又约定，乙方应于签订合同之日向甲方支付三通费1500元，大修基金5171.46元。上述协议签订时，杨某某、殷某某依约支付了首付款x.86元、大修基金5171.46元、三通费1500元。2006年3月7日、12月25日又分别支付了购房款x元。2002年9月16日，嘉瑞公司向重庆市X村信用合作社联合社营业部贷款250万元时，将本区X路X号B栋全层，计978.79㎡房屋作为抵押物用于该贷款的担保，所签订的《重庆市房地产抵押合同》于2002年9月29日经重庆市房地产交易所备案登记。之后，由于嘉瑞公司又多次向金融机构贷款，将出售给杨某某、殷某某的房屋用于抵押担保，其抵押登记至今尚未解除。
一审中，根据杨某某、殷某某的申请，法院委托重庆市金地房地产土地资产评估有限公司对杨某某、殷某某所购买房屋装修的市场价值予以评估，评估总值为x元。
一审法院审理认为，一、关于《房屋购买协议》应否撤销问题。本案已查明，2002年9月19日，嘉瑞公司在向金融机构申请贷款时，已将包含出售给原告房屋在内的本区X路X号B栋X层作为抵押物用于借款担保并办理了抵押登记。2005年1月，双方签订《房屋购买协议》，约定被告将本区X路X号B-4-X号房屋出售原告时，该房屋仍处于抵押之中。庭审中，嘉瑞公司没有举证证明该房屋抵押事实已告知本案原告，故，嘉瑞公司构成欺诈。原告据此请求撤销双方签订的买卖合同，符合法律的规定，本院应予以支持。二、关于原告返还房款、赔偿损失等请求的处理。1、原告在履行《房屋购买协议》时，按双方曾签订的租赁合同约定，实际支付购房款为x.86元。在该合同被撤销后，被告应按所收取的款项返还给本案原告。原告将用租金冲抵购房款部分也要求其返还，由于该部分款项并未支付，故该部分款项的返还，不予支持。在合同的履行中，被告所收取的大修基金、三通费，由于该合同的撤销，被告应予以返还。2、双方签订的合同被撤销，系被告隐瞒所售房屋已抵押所致。按相关司法解释的规定，原告可以请求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。原告据此请求赔偿，符合法律的规定，本院应予支持。但被告赔偿的具体数额，本院可依据本案的具体情况酌情决定。3、由于原告所装修房屋的市场现值已由法定评估鉴定机构作出结论，被告应赔偿的数额，应以该评估结论为准。原告要求其赔偿x元，没有事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决：一、撤销杨某某、殷某某与重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司签订的《房屋购买协议》。二、重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后10日内返还杨某某、殷某某购房款x.86元、大修基金5171.46元、三通费1500元，并从2006年12月1日起至付清为止按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付前述款项的利息损失。三、重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司赔偿杨某某、殷某某x元。此款，在本判决生效后10日内付清。四、重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司赔偿杨某某、殷某某房屋装修损失x元。此款，在本判决生效后10日内支付。五、驳回杨某某、殷某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6671元，评估费3000元，合计9671元，由杨某某、殷某某承担1671元，重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司承担8000元。
杨某某、殷某某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实部份有误，采信证据不全面。根据上诉人与被上诉人所签《房屋购买协议》第二条第3项的约定，上诉人在租赁期缴纳租金的80%，即x.94元应计入已支付的购房款，由被上诉人予以返还。2、一审适用法律有失公平。一审法院判令被上诉人赔偿上诉人损失x元和装修损失x元明显过低，不足以弥补上诉人的损失，请求二审法院按上诉人已付购房款的一倍进行赔偿，并对装修损失据实赔付。
嘉瑞公司答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，被上诉人嘉瑞公司将已设定抵押的房屋卖与上诉人，且未将该事实告知上诉人，其行为构成欺诈，双方所签订的《房屋购买协议》应予撤销，被上诉人嘉瑞公司应返还上诉人因履行该协议所支付的相关费用，并承担相应损失。上诉人履行《房屋购买协议》实际支付的费用仅为购房款x.86元和相应的大修基金、三通费，至于上诉人在原租赁该房屋期内所缴纳的租金的80%，其性质为租金，《房屋购买协议》被撤销的法律后果不能对抗双方原签订的租赁协议，因此，被上诉人不应返还，上诉人的该上诉理由不成立。至于上诉人提出要求被上诉人按已付房款的一倍进行赔偿的上诉理由，上诉人并未举示其因履行该《房屋购买协议》所遭受的实际损失的证据，因此，一审法院酌情按x元主张并无不妥，上诉人的该上诉理由亦不成立。对于上诉人的房屋装修损失，一审按法定的评估鉴定机构评定的市场价值予以确认，符合法律规定，上诉人要求按装修时实际支付的金额确定的理由不成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6671元，由上诉人杨某某、殷某某承担。
本判决为终审判决。
审判长肖某
审判员叶芳
代理审判员于利
二00九年三月十六日
书记员张坤
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