重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）罗某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）—3。
上诉人（原审被告）张某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）—3。
被上诉人（原审原告）重庆市福屯物业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区X路X号。
法定代表人赵某，该公司执行董事。
委托代理人辛渝，重庆恒庆律师事务所律师。
上诉人罗某某、张某与重庆市福屯物业管理有限公司（以下简称福屯公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2009年4月14日作出（2009）中区民初字第X号民事判决，罗某某、张某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明，2002年8月l9日，罗某某与福屯公司(原重庆市新东福物业管理有限公司)签订了前期物业管理服务合同，约定罗某某同意将其购买的菜袁路X号“新东福花园’’内X栋X—6物业委托给福屯公司实施专业化、规范化的有偿服务和统一管理，物业管理费按物价局审定标准高层每月每平方米1.2元收取，罗某某于每月10日前到福屯公司财务部缴清相关费用，合同期限：签字即生效，到小区竣工验收合格之日起计算满三年时止。2004年7月l5日，福屯公司与重庆新东福花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定福屯公司对“新东福花园”进行物业服务，福屯公司按高层住宅每月每平方米1元的标准收取物业管理服务费，业主和物业使用人无正当理由逾期不交纳物业管理服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金，物业服务期限暂定为2年，自2004年7月1日起至2006年6月30日止。该合同约定的物业管理期限届满后，重庆新东福花园业主委员会同意将物业管理期限延至2007年9月30日。2007年9月30日，福屯公司与重庆新东福花园业主委员会续签了《“新东福花园”物业服务合同》约定，福屯公司对“新东福花园”进行物业服务，物业服务费用高层住宅按每月每平方米1元的标准收取，业主或物业使用人应于每月1—10日自行到物业公司交纳当月物业服务费用和其他应缴费用，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及其他应缴纳的相关费用，自逾期之日起按每日加收所缴纳费用的千分之三的标准向福屯公司支付违约金，本合同期限为三年，自2007年l0月1日起至2010年9月30日止。罗某某、张某于2002年8月入住新东福花园X栋(归云阁)1—X号房屋，其房屋面积为164.11平方米，每月应缴纳164.1l元的物业管理费。罗某某、张某以福屯公司管理不到位为由，在2007年8月至2008年2月期间没有缴纳物业管理费。一审庭审中，罗某某、张某举示了“新东福花园’’新一届业主委员会出具的一份证明及一份情况说明，该证明载明，新东福花园小区物业类型为“封闭式住宅小区’’，而非“商住宅小区”。2007年9月30日的“物业服务合同”未经小区三分之二业主同意，属违规无效合同。该情况说明载明，新东福花园业委会从未收到过福屯公司与归云阁l—X号业主有关物管费分歧的书面内容材料，更不知晓为此而诉讼该业主。并重申：我小区纯属封闭式住宅小区，任何擅用住宅房改为商用房搞经营活动，继而严重影响、干扰相邻业主，甚而破坏小区正常的居住环境及造成的安全隐患的人和事，我业委会从未同意等内容。
一审法院认为，福屯公司与“新东福花园”业主委员会签订的《物业管理服务合同》及续签的《“新东福花园”物业服务合同》，没有证据证明其违反法律、行政法规中关于合同效力的规定，故应认定为有效。该协议对罗某屯公司及其“新东福花园’’小区业主具有约束力。罗某某、张某系新东福花园X栋(归云阁)1—X号住宅的业主，其理应按“新东福花园’’业主委员会与福屯公司所签订的《物业管理服务合同》及《“新东福花园’’物业服务合同》的约定向福屯公司交纳物业管理服务费。罗某某、张某在2007年8月以前和2008年2月以后也是按照上述合同约定的标准向福屯公司交纳的物业管理服务费。由于罗某某、张某未交纳2007年8月至2008年2月期间的物业管理服务费，已经构成违约，故应按合同约定的标准向福屯公司计付滞纳金。福屯公司要求罗某某、张某支付所欠物业管理费及滞纳金的诉讼请求，应予以支持。至于罗某某、张某辩称，由于邻居将住房改为商用房、库房，影响了其正常的生活，福屯公司未尽物管职责，故认为不应交纳2007年8月至2008年2月期间的物业管理服务费。一审法院认为，罗某某、张某接受了福屯公司的物业管理服务，就应向福屯公司交纳物业管理服务费，至于其邻居将住房改为商用房、库房，对其造成了影响，此系另一法律关系，罗某某、张某的上述抗辨不能成立。据此判决：一、罗某某、张某在本判决生效后十日内支付尚欠重庆市福屯物业管理有限公司2007年8月至2008年2月期间的物业管理服务费1148.77元。二、罗某某、张某在本判决生效后十日内支付重庆市福屯物业管理有限公司从2007年9月1日起至2008年10月10日止的滞纳金1131.37元，并从2008年10月11日起以所欠物管费为基数，按每日千分之三的标准向重庆市福屯物业管理有限公司计付滞纳金，至付清所欠物管费时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由罗某某、张某承担。
罗某某、张某不服一审判决，向本院提起上诉称：双方所签的《“新东福花园”物业服务合同》未经小区半数以上业主同意，违反了法律规定，应为无效合同，上诉人有权不交物管费；被上诉人未能有效履行自己的物业管理职责，对上诉人的邻居即归云阁1-6的业主擅自将其住宅改为商业用房（用于经营瓜子销售）的行为不予制止，严重影响了上诉人的正常生活，上诉人也有权不交物管费，更不应支付滞纳金。总之，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。
福屯公司答辩认为双方所签的物业服务合同合法有效，且已实际得到履行；对归云阁1-6的业主开办公司一事，被上诉人已尽到了充分的协调义务；上诉人应按约支付欠交的物业费及滞纳金。
二审经审理查明，罗某某、张某的邻居归云阁1-6的物业使用人将该住宅用于开办公司，罗某某、张某认为经营活动中噪音、垃圾等已严重干扰了其正常生活，为此多次请求福屯公司制止归云阁1-6的物业使用人的违法行为，维护正常的住宅生活环境。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，被上诉人福屯公司与“新东福花园”业主委员会签订的《物业管理服务合同》及续签的《“新东福花园”物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，该合同对被上诉人及包括上诉人罗某某、张某在内的“新东福花园’’小区全体业主均具有法律约束力。签约后，被上诉人按约为上诉人提供了物业服务，上诉人亦应按约支付物业服务费。由于上诉人的邻居归云阁1-6的物业使用人擅自改变房屋用途，即将住宅改为非住宅从事经营活动，必然严重影响上诉人的正常生活，上诉人向被上诉人反映后，被上诉人亦未进行有效的协调工作，在此情况下，让上诉人承担违约金责任，有违民法公平原则，故本院对福屯公司主张的滞纳金（即违约金）不予支持。罗某某、张某的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项及第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝中区人民法院（2009）中区民初字第X号民事判决之第一项；
二、撤销重庆市渝中区人民法院（2009）中区民初字第X号民事判决之第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人罗某某、张某负担。
本判决为终审判决。
审判长樊仕琼
审判员汪和平
代理审判员倪洪杰
二○○九年九月一日
书记员陈园媛
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