原告（反诉被告）郑州大桥医院。住所地：郑州市X路X号。
法定代表人王某某，院长。
委托代理人郑丽君，河南商都律师事务所律师。
委托代理人周冉，河南商都律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区X街X路交叉口西经贸楼X-108。
法定代表人范某某，董事长。
委托代理人张某，职员。
委托代理人马某某，职员。
原告郑州大桥医院诉被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郑州大桥医院的委托代理人郑丽君、周冉，中海房地产公司的委托代理人张某、马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州大桥医院诉称：2008年4月1日，郑州大桥医院、中海房地产公司签订了商品房买卖合同及补充协议，双方约定中海房地产公司将位于郑州市金水区X路X号X号楼X号建筑面积为274.36平方米、X号建筑面积为270.45平方米、X号建筑面积为815.27平方米、X号建筑面积为277.53平方米的一、二层商业用房（房产证号分别为：x、x、x、x）出售给郑州大桥医院，总房款为982.248万元。补充协议第5条约定中海房地产公司将位于一楼X号、X号西侧，郑州市X村工商所东侧的商业用房即郑州市金水区X路X号X号楼X层X号商业用房一并出售郑州大桥医院（建筑面积为162.27平方米），房屋单价为每平方米8000元；补充协议第3条约定：中海房地产公司在收到郑州大桥医院首批购房款之日起两个月内，将上述房屋的产权过户给郑州大桥医院，否则，每延迟一日，中海房地产公司需支付郑州大桥医院违约金5000元。郑州大桥医院于2008年4月3日将首批购房款400万元支付给中海房地产公司，此后又支付531.55万元，共计931.55万元，但中海房地产公司自2008年4月3日收到郑州大桥医院的首批购房款两个月内，未为郑州大桥医院办理房产过户手续。经郑州大桥医院多次催促中海房地产公司，至今没有为郑州大桥医院办理房产、土地使用权证过户手续。郑州大桥医院请求依法判令：一、河南中海房地产开发有限公司继续履行合同，限期协助郑州大桥医院办理位于郑州市金水区X路X号X号楼X号、X号、X号、X号的商业用房及X号楼X层X号商业用房的房屋所用权证、土地使用权证过户手续；二、河南中海房地产开发有限公司按每日5000元支付郑州大桥医院自2008年6月4日至判决确定过户之日止的违约金200万元。
被告中海房地产公司答辩并反诉称：一、补充协议第2条约定：郑州大桥医院首付400万元的时间是2008年4月3日，其支付另外500万元的时间应为2008年5月2日之前，而郑州大桥医院直至2008年5月6日才支付200万元。此后分别于2008年7月2日付款100万元、7月11日付款151.55万元、7月21日付款50万元、2009年1月28日付款30万元，合计支付购房款931.55万元，郑州大桥医院按合同约定支付900万元迟延79日。根据补充协议第2、3条的约定，中海房地产公司在收到郑州大桥医院900万元购房款之后还有一个月办理房屋产权证过户的时间。由于郑州大桥医院迟延支付购房款79日，致使中海房地产公司不能、也无法在两个月内将房屋产权过户给郑州大桥医院，其民事责任应当由郑州大桥医院承担，故郑州大桥医院无权主张违约金。因郑州大桥医院违约，导致合同解除，其无权要求中海房地产公司协助其办理房屋产权过户。二、解除双方2008年4月1日所签订的商品房买卖合同和补充协议。郑州大桥医院应赔偿因解除合同给中海房地产公司造成的经济损失x.66元（2008年4月16日至2009年8月31日止，2009年9月1日至返还财产之日的损失另行计算），支付逾期违约金x.80元。双方所签《商品房买卖合同》第七条第（2）款约定：买受人未按合同规定的时间付款，“逾期超过超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。郑州大桥医院购房累计应付款为982.248万元，应向中海房地产公司支付违约金x.8元。郑州大桥医院从2008年4月16日至2009年8月31日占用中海房地产公司的房屋进行营业，合同的解除使中海房地产公司遭受经济损失x.66元，郑州大桥医院应予赔偿。三、郑州大桥医院在双方未签订商品房买卖合同，也未经中海房地产公司同意的情况下，强占中海房地产公司162.27平方米房屋，应赔偿因侵权给中海房地产公司造成的经济损失x.84元（2008年4月16日至2009年7月5日）。2008年4月1日双方所签补充协议第5条虽然约定中海房地产公司同意将位于一楼商业用房（产权证号x、x号）西侧，郑州市工商行政管理局金水分局南阳新村工商所东侧部分商业用房出售给郑州大桥医院，但那只是一种意向，并非商品房买卖合同，因为该条同时明确约定“在房管局测量面积完毕后双方签订商品房买卖合同”。郑州大桥医院在双方未签房屋买卖合同及未付分文购房款的情况下，借2008年4月16日开始装修补充合同第1条约定的商业用房之机，强占中海房地产公司上述X号商业用房（建筑面积162.27平方米），中海房地产公司得知后，多次让其搬出或交付购房款，郑州大桥医院置之不理。其行为已构成侵权。郑州大桥医院应赔偿中海房地产公司2008年4月16日至2009年7月5日的经济损失x.84元。四、解除双方2009年7月5日所签商品房买卖合同，郑州大桥医院赔偿因解除合同给中海房地产公司造成的经济损失x.78元（2009年7月6日至2009年8月31日，2009年9月1日至返还房屋之日的损失另行计算）；支付中海房地产公司逾期付款违约金x.60元。2008年8月27日郑州市房管局对补充协议第5条所述房屋测量面积后，中海房地产公司即将已经加盖我公司印章的五份商品房买卖合同交郑州大桥医院签章，但直至2009年8月27日郑州大桥医院才通过中国邮政郑州南阳路营业处让李平将四份商品房买卖合同邮寄给中海房地产公司。郑州大桥医院单方将合同约定首期付款日期2009年1月16日涂改为7月16日，并在涂改处加盖郑州大桥医院印章。为配合这一涂改，郑州大桥医院将本是空白的合同签订日填写为2009年7月5日，而且不但自己填写，还代中海房地产公司填写。中海房地产公司认为，即使中海房地产公司认可郑州大桥医院涂改过的合同有效，根据该商品房买卖合同第六条第2款约定，郑州大桥医院应于2009年7月16日首付60%的购房款即78万元，但至今郑州大桥医院未付分文。根据上述合同第七条第（2）款约定，中海房地产公司有权解除合同，郑州大桥医院应赔偿因解除合同给中海房地产公司造成的经济损失x.78元（从2009年7月5日至8月31日，2009年9月1日至返还房屋之日的损失另行计算），并支付中海房地产公司违约金x.60元。反诉原告请求：一、驳回反诉被告郑州大桥医院要求反诉原告河南中海房地产开发有限公司协助其办理房地产过户手续及支付违约金200万元的诉讼请求；二、解除双方于2008年4月1日所签商品房买卖合同及补充协议。反诉被告赔偿因解除合同给反诉原告造成的经济损失x.66元（2008年4月16日至2009年8月31日，2009年9月1日返还房屋之日的经济损失另行计算），支付逾期付款违约金x.80元；三、请求判令反诉被告郑州大桥医院赔偿因侵权给反诉原告造成的经济损失x.84元；四、解除经反诉被告郑州大桥医院涂改过的2009年7月5日所签商品房买卖合同。反诉被告赔偿因解除合同给反诉原告造成的经济损失x.78元（从2008年7月6日至2009年8月31日，2009年9月1日至返还房屋之日止的损失另行计算），支付反诉原告逾期付款违约金x.60元。
郑州大桥医院针对中海房地产公司的反诉辩称：（一）反诉原告中海房地产公司诉请的第一项、第三项反诉请求不符合反诉要件，反诉请求不成立，应当依法驳回。第一项反诉请求实质是答辩意见，不属于反诉；第三项基于的是侵权关系，与本案不属同一法律关系，应当予以驳回。（二）2008年4月1日，中海房地产公司与郑州大桥医院签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，且已实际履行，对双方具有约束力，不符合单方法定解除的情形，且合同具有可履行性，双方应严格按约定履行。（三）中海房地产公司诉请郑州大桥医院赔偿因解除合同造成的经济损失及违约金的诉请无事实和法律依据，不应得到支持。（四）2009年7月5日双方签订的商品房买卖合同成立有效，具有可履行性，郑州大桥医院对该房屋具有合法使用权，不存在侵权行为，中海房地产公司的第三项反诉请求于法无据，应当依法驳回。（五）郑州大桥医院未在合同约定的期限内支付剩余预付款是依法行使不安抗辩权，不存在违约。请求依法驳回中海房地产公司的反诉请求。
经审理查明：（一）2008年4月1日中海房地产公司与郑州大桥医院签订商品房买卖合同。主要约定中海房地产公司将位于郑州市金水区X路X号X幢的X号、X号、X号、X号商业用房出售给郑州大桥医院，双方按建筑面积1637.61平方米计算，该商品房单价为每平方米5000元，总金额玖百捌拾贰万贰千肆百捌拾元整；买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间（不作累加）分别处理：（1）逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额。当日，双方又签订一份补充协议，协议约定：1、中海房地产公司将金水区X路X号X号楼X、X层商业用房（产权证号为x，x，x，x）出售给郑州大桥医院，面积详见房产证，总房款为玖佰捌拾贰万贰仟肆佰捌拾元整（x.00）；2、双方签订合同后，郑州大桥医院在3日内将全额购房款的约40%及装修补偿款计肆佰万元整（400万元）汇入中海房地产公司指定帐户，首次付款后壹个月之内再付约50%计伍佰万元整（500万）；3、中海房地产公司在收到郑州大桥医院首批购房款之日起，在两个月内将其产权证过户给郑州大桥医院，否则，每延迟一日，中海房地产公司向郑州大桥医院支付违约金伍仟元整（5000元）；4、中海房地产公司将产权证过户手续全部办理完毕后，郑州大桥医院一次性将剩余购房款及装修补偿款捌拾陆万贰仟肆佰捌拾元整（x元）汇入中海房地产公司指定帐户；5、一楼商业用房（产权证号x，x）西侧，郑州市工商行政管理局金水分局南阳新村工商所东侧部分商业用房（X号），中海房地产公司一并出售给郑州大桥医院，在郑州市房管局测量面积完毕后双方签订商品房买卖合同，房款为每平方米8000元。付款方式为签订合同后3日内付总房款的60%，办理完备案手续后按测绘队所测的实际面积计算；6、中海房地产公司现有办公室各项装修费用共计肆万元整（4万元）由郑州大桥医院补偿给中海房地产公司，郑州大桥医院随首次付款给中海房地产公司；等。（二）2008年4月1日签订的商品房买卖合同约定的购房款，郑州大桥医院分别于2008年4月3日支付400万元、5月6日支付200万元、7月3日支付100万元、7月14日支付151.55万元、7月24日支付50万元，共计901.55万元。根据同日签订的补充协议约定，郑州大桥医院于2009年1月20日支付X号商业用房购房款30万元。（三）郑州市郑房测绘队出具的郑州市房屋面积测绘报告书显示，中海房地产公司出售给郑州大桥医院商品房于2008年8月27日测绘完毕。（四）根据补充协议约定中海房地产公司与郑州大桥医院于2009年7月5日又签订商品房买卖合同一份，主要约定中海房地产公司将位于金水区X路X号X幢的X号商业用房出售给郑州大桥医院，建筑面积为162.27平方米，商品房单价为每平方米8000元，总房款数为x元；付款方式采取分期付款形式：首付款为60%（78万元）于2009年7月16日付清，第二批购房款30%（39万元）于本合同备案后3日内付清，第三批购房款10%（x元）于房产证办理完毕后3日内付清；郑州大桥医院逾期支付购房款，应当向中海房地产公司支付违约金：（1）逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;等。该合同郑州大桥医院已于2009年8月27日完成手续后送达中海房地产公司。（五）郑州大桥医院已就购买X号、X号、X号、X号的商品房于2008年7月11日办理了河南省契税完税证、7月18日交纳了维修基金等，并按照法定的程序完成了相关手续。（六）2009年1月4日中海房地产公司向郑州大桥医院送达一份《情况说明》载明：“我公司与贵院于2008年4月1日签订的商品房买卖合同，合同号为x，由于郑州税务机关整体更换新版发票，并且在更换过程中税务机关与我公司微机联网过程中系统出现问题，所以我公司的新版发票于2008年12月份才拿到，现在可以开具正式发票办理过户手续，对此特殊情况望贵院予以认可，另我公司与贵院的房产成交价及总金额以双方在2008年4月1日签订的商品房买卖合同{合同号为x}为准。以上说明望贵院予以签字认可。”。2009年1月21日郑州大桥医院签收了该情况说明。2009年3月18日郑州大桥医院向中海房地产公司送达一份便函载明：“我院购买贵公司开发的金水区X路X号X幢商业用房，合同编号x，按照合同补充协议第三条之约定，甲方在收到乙方首批房款之日起，在两个月内将其产权过户给乙方。我院首批房款的付款时间为2008年4月3日，就产权过户问题，2008年9月17日我院已经向贵公司发出书面通知，直到2009年3月，贵公司仍未完成产权过户手续，此举已严重影响我院工作。本着友好协商的原则，我院希望贵公司抓紧时间履行合同约定，在2009年3月27日前完成产权过户手续。若贵公司再不履行合同约定，我院将按照合同第二十九条第二款办理，依法向人民法院起诉。”。中海房地产公司于当日签收了该便函。（七）上述X号、X号、X号、X号、X号商品房双方已于2008年4月16日交接，现郑州大桥医院在使用该房产正常营业。（八）郑州大桥医院于2009年8月3日向本院提起诉讼，中海房地产公司于2009年9月18日提起反诉。（九）在审理过程中，本院于2009年11月2日依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，依法向中海房地产公司就本案法院认定的事实与中海房地产公司主张的法律关系进行了释明，中海房地产公司依法撤回请求法院解除合同和赔偿经济损失共计x.28元的反诉请求，变更为请求判令郑州大桥医院支付尚欠购房款x元和支付违约金共计x.40元。郑州大桥医院同意中海房地产公司变更诉讼请求，但辩称购房款支付的条件未成就。双方均认为尚欠购房款的数额，事实清楚，在原有证据中有明确载明，均放弃举证期限。
本院认为：中海房地产公司与郑州大桥医院于2008年4月1日签订的商品房买卖合同及补充协议、2009年7月5日签订的商品房买卖合同，系当事人意思表示真实，符合有关法律规定，合法有效。涉案的X号、X号、X号、X号、X号商品房，中海房地产公司已经交付郑州大桥医院正常使用，本院依法向中海房地产公司释明法律关系，中海房地产公司变更了反诉请求，郑州大桥医院对此无异议，符合法律规定。郑州大桥医院于2008年4月16日接收X号、X号、X号、X号商品房，并于2008年4月3日支付首批购房款400万元后，至7月24日向中海房地产公司累计支付合同约定的900万元，在郑州大桥医院具备了办理房产过户手续的情况下，中海房地产公司未按合同约定将涉案房产办理过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定，中海房地产公司未在收取首批购房款后的两个月内将涉案房产产权证过户给郑州大桥医院，应当按照补充协议的约定，向郑州大桥医院支付自郑州大桥医院累计支付购房款900万元之日即2008年7月25日至起诉之日即2009年8月3日之日止的违约金187万元（每日5000元），郑州大桥医院诉请的其他违约金，本院不予支持。2008年5月3日至2008年7月24日期间，郑州大桥医院和中海房地产公司均有违约行为，应当承担各自的违约责任。中海房地产公司反诉关于郑州大桥医院迟延支付X号、X号、X号、X号商品房购房款的违约金，于法无据，本院不予支持。商品房买卖合同项下的X号商品房已于2008年4月16日交付使用，2009年1月20日郑州大桥医院已支付30万元的购房款，且等待郑州市郑房测绘队的测绘和双方在签订合同期间，郑州大桥医院应当于2009年7月19日向中海房地产公司支付首批购房款78万元和中海房地产公司办公室装修费用4万元，郑州大桥医院未按合同约定支付首批购房款已构成违约，应当承当违约责任。中海房地产公司反诉请郑州大桥医院支付逾期付款违约金x.60元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。中海房地产公司反诉请郑州大桥医院支付尚欠购房款x元，双方均无异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第三十五条之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告郑州大桥医院办理位于郑州市金水区X路X号X幢X号、X号、X号、X号、X号的商业用房的房屋所有权证、土地使用权证的过户手续，并向郑州大桥医院支付违约金187万元（自2008年7月25日至2009年8月3日止）。
二、反诉被告郑州大桥医院在收到房屋产权过户手续之日起三日内支付反诉原告河南中海房地产开发有限公司购房款x元，并支付违约金x.60元。
三、驳回原告郑州大桥医院其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告河南中海房地产开发有限公司的其他反诉请求。
案件受理费x元，原告郑州大桥医院负担1000元，被告河南中海房地产开发有限公司负担x元；反诉费x元，反诉被告郑州大桥医院负担x元，被告河南中海房地产开发有限公司负担1097元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长崔凤茹
审判员刘富江
审判员张永军
二〇〇九年十一月三日
代理书记员赵阿波
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