河南省高级人民法院
民事判决书
(2002)豫法民一终字第X号
上诉人(原审被告)刘某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审第三人)燕某某，男，X年X月X日出生，汉族，工人。住（略），系刘某甲丈夫。
上列上诉人的共同委托代理人委托代理人马中雷，河南醒世律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)侯某某，女，1940年12月出生，汉族，退休干部，住（略）。
被上诉人(原审原告)刘某乙，男，1967年11月出生，汉族，职工，住（略）—2—X号。系侯某某长子。
被上诉人(原审原告)刘某丙，女，1966年9月出生，汉族，干部，现役军人，系侯某某长女。
被上诉人(原审原告)刘某丁，女，1972年10月出生，汉族，干部，现役军人，系侯某某次女。
上列被上诉人的共同委托代理人董志三，南阳雷鸣律师事务所律师。
上诉人刘某甲、燕某某因与被上诉人侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁侵权纠纷一案，不服南阳市中级人民法院(2001)南民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，燕某某及刘某甲的委托代理人马中雷、燕某某，侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁及委托代理人董志三均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁亲属刘某德与刘某甲系胞兄妹关系。在邓州市X路农行大厦西侧祖留房地产业一份，瓦房两间，院宅一处。1980年靠临街处又建起平房四间。1992年，根据邓州市城市规划，临街四间门面房被拆掉，李金荣以拆迁户的名义申领了“个人建房许可证”和“土地临时使用证”，同年4月19日，李金荣召集儿子刘某德、女儿刘某甲，并邀请了中人李文学、陶振显，在充分协商一致的基础上，为建房经李金荣主持，刘某德与刘某甲达成了“协商意见书备忘录”，备忘录约定：“一、宅基地为长子刘某德、次女刘某甲两兄妹不管在任何情况下均共同一起使用，在使用过程中考虑到该处能建临街房，长子主动提出不分南北分别占用，鉴于以上事实，不存在谁占东、西问题，但按传统名誉上尊重长子占上位处理。二、盖街面四间三层楼房，因支出较大，筹措资金本着体谅精神，度过难关。但共同努力，尽力而为。房子盖成以后所有权均等，但共同使用。由女刘某甲无偿管理，并保持一次性处理。在还清建楼房欠款后，房租金均分。除租出的房屋外，其他房由刘某甲自用无偿保管使用维修，当长子需要用他均分的一份时，应主动让出。在街面楼房建成后(以外)，院内新增的附属物，也为共同使用和所有，旧房所有权归长子，但次女自用无偿使用并出钱维修。”之后，为筹措建房资金，刘某甲于1992年7月11日与邓州市五交化公司签订了“投资建房合同书”，该合同约定刘某甲建房时五交化公司投资（略）元，房屋建成后，由五交化公司使用门面房上三下三两层共六间房屋，期限四年，投资款折抵房租费。合同签订后，刘某甲先后收取邓州市五交化公司预支房租金（略）元，刘某德先后出资5000元，(刘某丙寄500元，侯某某寄2000元，刘某德交给刘某甲2500元，不含陶振显转交刘某甲的800元)余款由刘某甲及第三人燕某某筹措。1992年10月，刘某甲先后在原宅基处建起临街门面楼四间三层共十二间(含楼梯三间)，院内建平房三间，石棉瓦房四间(属临时搭建)。
2000年12月25日，邓州市人民法院司法技术鉴定书(2000)邓技鉴字第X号将四间三层楼房及三间平房评估价值为（略）.04元(系建房时工程造价)。房屋建成后，刘某甲及燕某某先后将上述房屋出租给邓州市五交化公司、王书红、吴炳恒及燕某虎使用，截止2001年10月份刘某甲共收取房租费计（略）元。
1995年8月李金荣病故，1997年3月刘某德病故。1999年7月和12月，刘某甲以个人名义分别领取了“土地使用证”和四间三层楼房及院内三间平房的“房屋所有权证”。
原审法院认为，公民的合法财产，应受法律保护。侯某某与刘某甲系姑嫂关系，刘某德与侯某某系夫妻关系，李金荣系刘某德和刘某甲兄妹之母。本案讼争之房、宅基系祖留产业，经过邓州市城建规划后，被拆除临街平房四间，又建起的房屋，“建房许可证”、“土地临时使用证”均系1992年邓州市人民政府给李金荣颁发，李金荣是新建房屋的权利人。为建新房，在李金荣主持下，由中人参加，刘某德与刘某甲所达成的建房“备忘录”，明确了分配原则、管理使用方案及资金筹措情况。对此“备忘录”应予以认定。在实际建房中，刘某甲及燕某某投入了大量的人力、物力及财力，侯某某等人亲属刘某德利用亲朋好友，从中协调各种关系，并争取到邓州市五交化公司投资（略）元，用于建房，作为预支房租，刘某德个人出资5000元，此说明刘某德对新建房屋也有一定的贡献。
侯某某等人作为刘某德的合法继承人，应当分得刘某德合法享有的房产份额。因此，其请求依法分割刘某甲及燕某某侵占的财产，其理由正当，应予以支持。刘某甲、燕某某称争议之房系其夫妻共同出资建成，享受全部所有权，由于争议之房系拆除祖遗房产，利用原有宅基所建，且建房手续系李金荣生前取得，故不能改变房产共同共有的性质。从出资情况看，除刘某德出资5000元，邓州市五交化公司支付预付房租金（略）元外，其余建房款均系刘某甲筹资。但邓州市五交化公司预付的房租金，理应含有刘某德出资的份额。且建房“备忘录”中进一步确认，争议之房应有刘某德的房产份额。因此，刘某甲在李金荣、刘某德相继去世后于1999年取得的土地使用证、房权证，在申请办证时隐瞒了房屋共有人的知情权，当属可依法撤销的民事行为。其辩称拥有全部房产所有权的理由不能成立，不予支持。但在分割房产时，考虑到刘某甲、燕某某对所建房贡献比较大，可适当多分得一些。
关于刘某甲、燕某某提出的侯某某等人诉请已超过诉讼时效问题，原审法院认为，建房“备忘录”约定：“房子盖成以后所有权均等，但共同使用。由刘某甲无偿管理，并保持一次性处理”。说明分割房产没有具体的时间约定，故刘某甲、燕某某所提已超过诉讼时效的理由不能成立。
关于刘某甲1999年领取的房权证和土地使用证问题，刘某甲提出应先行行政诉讼，以明确所有权及使用权。原审法院认为，根据建房备忘录和双方来往的信件，刘某甲在申领房权证时，故意隐瞒李金荣有一儿一女这些事实，其持有的土地使用证和房产证，不足以抗辩双方共有的事实，结合本案实际，刘某甲侵权事实清楚，本案不属行政确权的案件。关于房租金分割问题。建房时工程总造价为（略）.04元。押除邓州市五交化公司预付的房租金（略）元及刘某德投入的5000元，剩余建房款（略）.04元。，为刘某甲筹资，自1996年10月至2001年10月，刘某甲、燕某某共收取房租金（略）元，根据建房“备忘录”约定，扣除个人建房出资款后，剩余房租金为（略）.96元，双方均分得（略）.48元，刘某甲、燕某某多收益的（略）.48元房租费，应退还给侯某某等人。据此，该院判决：一、刘某甲位于邓州市X路农行大厦西侧临街门面房12间(含楼梯间三间)一层东头一间、二层三间归侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁所有。一层西头二间、三层三间归刘某甲所有。楼梯间共用，共同墙体共用。院内旧瓦房二间归侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁所有。二、院内平房三间均分，以中心线为准，北边一间半归侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁所有，南边一间半归刘某甲所有。三、院内石棉瓦房四间，由刘某甲使用，所占用宅基由双方共用。在侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁需要使用宅基时，刘某甲应主动拆除归侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁使用的一半宅基。上述归侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁所有的房产限刘某甲于2001年10月2日前交付侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁使用；在一方处理时，在同等条件下，对方有优先购买权。四、自1996年10月至2001年10月前房屋租金（略）.96元，刘某甲于本判决生效后十日内支付侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁（略）.48元；燕某某对上述款项承担连带清偿责任。一审案件受理费9098元，由侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁共同负担4500元。刘某甲、燕某某共同负担4598元。
刘某甲、燕某某不服原审判决，向本院上诉称：1、本案诉争的房产并非祖留房产。现该处宅基地上的四间三层门面，面东三间平房、院内二间瓦房均系刘某甲、燕某某夫妇于1982年、1992年所建，1999年邓州市政府又给其颁发了房产证，依法确认该房产为刘、燕某私产。根据我国房地产有关法律规定是地随房走，既然房屋系刘、燕某妻的共同财产，宅基地也就归刘、燕某用。2、“协商意见书备忘录”无效。因备忘录中的约定违背了邓州市城市规划的文件及“城市规划法”的规定，且侵犯了燕某某的合法权益，备忘录又无实际履行，邓州市政府又确认了刘某甲、燕某某的土地使用权和房屋所有权，备忘录的约定不能对抗政府颁发的土地证和房屋所有权证的效力。3、本案已超过诉讼时效，李金荣1995年去世后，刘某德未对李金荣的遗产主张过权利，刘某德1997年去世后，其亲属于2000年11月5日起诉，已超过法定的诉讼时效期间，请求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人的诉讼请求。
侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁答辩称：1、该房屋为祖留房产，有1953年、1962年邓县政府给李金荣、刘某德等颁发的房产证为证，1992年邓州市土地管理局、邓州市城建局又给李金荣发了土地临时使用证、个人建房许可证，证明该房屋属李金荣为祖留房产，刘某甲1999年取得的土地使用证和房产证，是在申请办证时隐瞒了房屋共有人的知情权，当属可撤销的民事行为。2、备忘录应作为定案的依据，因备忘录是李金荣生前召集刘某德、刘某甲兄妹及中人达成建房备忘录，明确了分配原则，是各方当事人真实意思的表示，并签名盖章，建房中刘某德出有资金、应按照备忘录中的约定分割财产，现该争议房产被刘某甲占为已有，侵犯了我们的合法权益。3、本案不超过诉讼时效。备忘录中对财产的分割没有具体的时间约定。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为：本案讼争的房产，系拆除祖遗房产，利用原有宅基所建，该祖遗宅基房产虽在演变中进行了改造，建起了房屋，但在1992年建房时，均是以刘某德、刘某甲之母李金荣的名义申请的建房许可证及土地临时使用证，且房产证、土地证显示所建房屋权利人始终为李金荣，根据房产的来源及使用情况，结合建新房时刘某甲、刘某德的出资情况，可认定为该房产系拆除祖遗房产，利用原宅基所建，且建房手续系李金荣生前取得，故不能改变房产共同共有的性质，刘某甲、燕某某上诉称该房产并非祖留房产，属刘某甲、燕某某的私产的理由不充分，本院不予采信。1992年，根据城市规划，拆除了临街四间门面房，为建新房，李金荣召集刘某德、刘某甲并邀请中人参加，在充分协商一致的基础上，达成了协商意见备忘录，明确了分配原则、管理使用方案及资金筹措等情况，刘某德、刘某甲均在备忘录上签字，该备忘录形式合法，内容不违反法律、法规禁止性规定，是刘某德、刘某甲真实的意思表示，没有侵犯他人的利益，且备忘录已履行，刘某甲、燕某某上诉称，该备忘录违反了有关法律、法规，无实际履行，侵犯了他人的利益应属无效的理由不能成立，本院不予支持。刘某甲、燕某某上诉称，本案已超过了法定的诉讼时效。因本案只涉及到物权，不涉及债权时效，且备忘录并未约定分割财产的具体时间，故本案并未超过时效，刘某甲、燕某某的该项上诉请求本院不予支持。鉴于刘某甲与李金荣长期的共同生活，对李金荣尽了主要的赡养义务，在1992年拆建房的过程中付出了相对较多的人力、物力、财力，建起了新房，在实现祖遗财产的增值方面起了较大的作用，综合考虑以上各种因素，刘某甲在分割房产时应当多占份额。综上，原审认定事实清楚，房产的分配比例不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持南阳市中级人民法院(2001)南民初字第X号民事判决第四项，即：自1996年10月至2001年10月前房屋租金（略）.96元，刘某甲于本判决生效后十日内支付侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁（略）.48元，燕某某对该款项承担连带清偿责任。
二、变更南阳市中级人民法院(2001)南民初字第X号民事判决第一、二、三项为：刘某甲位于邓州市X路农行大厦西侧临街门面房12间(含楼梯间三间)一层三间、三层三间、二层西头一间归刘某甲所有；二层东头二间归侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁所有。楼梯间共用，共同墙体共用。院内旧瓦房二间归侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁所有。院内平房三间及院内石棉瓦房四间归刘某甲所有。
上述归侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁所有的房产限刘某甲于本判决生效后60日内交付侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁使用，在一方处理其房产时，同等条件下，对方有优先购买权。
一、二审案件受理费各9098元，由侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁各负担4598元；刘某甲、燕某某各负担4500元。
本判决为终审判决。
审判长天悦
代理审判员焦宏
代理审判员宋丽萍
二○○二年五月十七日
书记员张天艳
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