上诉人（原审原告、反诉被告）：张某某，男，汉族，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某，男，汉族，X年X月X日出生。
上诉人张某某因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，张某某于2007年8月9日起诉于洛阳市西工区人民法院，请求判令：1、解除与刘某之间的售购房协议；2、刘某归还房屋，并赔偿损失x元（按房租每月400元，从1999年7月6日暂计算至2007年8月6日计x元，扣除刘某已支付的x元为此额）；3、承担案件诉讼费。庭审中，张某某将其损失部分减少为4343元。刘某反诉请求判令：1、张某某赔偿房屋装修款共计x.5元；2、由张某某给付已交款x元及利息（利息自1999年7月9日起至给付完毕）；3、反诉费由张某某负担。洛阳市西工区人民法院于2008年3月12日作出（2007）西民初字第X号民事判决，张某某不服该判决，上诉于本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2008年6月19日公开开庭进行了审理，张某某及其委托代理人高振洋，刘某的委托代理人邸桂芬等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：张某某与洛北乡X村联合开发建设住宅楼一栋，共两个门洞，共计二十八套，其中归张某某一个门洞十四套。但张某某与东下池村联合开发建设住宅楼时均未办理土地使用证、房屋买卖许可证、建设许可证。1999年7月6日，张某某与刘某签订一份售购房协议。协议载明：甲方（张某某），乙方（刘某），甲方将位于西工区东兴小区X区一幢X门X号房屋，面积113平方米，三室二厅，以x元价值卖给乙方。乙方在9月30日前再付给甲方x元房款，12月31日前付给甲方x元房款，甲方将房产证一并交给乙方。甲方负责房屋质量问题，不能有断墙、裂缝、掉墙皮、漏水、漏雨等质量问题，否则，甲方负全部责任。协议达成后，刘某首付给张某某房款x元，张某某将房屋交给刘某，刘某即对所购房进行装修，花费装修费用共计x.5元。装修完毕入住后，刘某发现所购房屋漏水、墙裂缝等质量问题，因此，未按购房协议支付剩余购房款，也未办理过户手续。刘某找张某某要求退房，张某某未予理睬。2007年8月9日，张某某向本院提起诉讼，诉求解除与刘某之间所签售购房协议，判令刘某归还房屋，赔偿损失x元。在诉讼过程中，张某某要求对该房屋租金损失进行评估，本院依照法定程序委托洛阳市价格认证中心对该房屋租金进行了评估，结论为：从1999年7月6日至2007年8月6日房租价格为x元。在审理过程中，刘某反诉张某某，诉求张某某赔偿房屋装修款x.5元，给付已交款x元及利息，并承担反诉费用。
原审法院认为：张某某虽然与刘某签订售购房协议，刘某已支付张某某部分购房款，张某某已将房屋交付刘某，刘某也未依约支付剩余购房款，张某某未办理房屋过户登记手续，因此双方所签协议视为无效。张某某应当返还刘某购房款x元，刘某应当退还张某某房屋。但刘某购得房屋后，对该房进行了装修，装修入住后，发现房屋存在质量问题，曾告知张某某，张某某对房屋出现的漏水、漏雨等存在的问题未依协议进行修复。因此，刘某反诉张某某赔偿装修及水电改造所产生的实际经济损失的理由成立，本院予以支持。对于张某某诉求刘某赔偿损失x元，因张某某未能向法庭提交其相关联证明系何种损失，虽然张某某申请对所售房屋按租赁进行了评估，但双方属于房屋买卖合同法律关系，不属租赁关系，因此，对此本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百六十七条的规定，判决如下：一、解除张某某与刘某于1999年7月6日所签售购房协议。二、张某某应当退还刘某购房款x元，限张某某在本判决生效后十日内退还刘某。三、刘某在本判决生效后十日内将房屋返还张某某。四、张某某应当赔偿刘某经济损失x.5元，限张某某在本判决书生效后十日内给付刘某。五、驳回张某某的其他诉讼请求。六、驳回刘某其他反诉利息的诉讼请求。如果张某某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费250元，由张某某负担。反诉费930元，由刘某负担。
张某某上诉称：一、一审法院认定“装修完毕入住后，刘某发现所购房屋漏水、墙裂缝等质量问题，因此，未按购房协议支付剩余购房款，也未办理过户手续。刘某找张某某要求退房，张某某未予理睬。”与事实不符。我和刘某签订房屋买卖合同后，我将诉争房屋交给刘某，刘某一直在该房屋中居住，并没有向我提出过房屋的质量问题，一审法院却予以认定明显错误。二、我与刘某签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。讼争房产是我与他人合作开发建设后分得的，出卖给刘某不违反任何法律。刘某未支付房款证明其严重违约，我未办理过户手续是刘某违约造成的法律后果。一审法院以“被告也未依约支付剩余购房款，原告未办理房屋过户登记手续”为由，认定房屋买卖协议无效是错误的，也是与“合同法”第五十二条规定不相符的。三、一审判决解除双方合同是正确的，但适用“合同法”第一百六十七条是错误的，不支持我赔偿损失的请求也是错误的。根据合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，我申请法院作了房产损失的鉴定，并要求将刘某已经给付的x元购房款抵作房屋的租赁费，符合法律规定。即使按照一审判决依据的“合同法”第一百六十七条第二款的规定，刘某也应当向我支付房屋的使用费用。而一审法院却仅判令我退还刘某购房款x元，显然是错误的。四、依据最高人民法院“关于民事诉讼证据的若干规定”中关于反诉的程序性规定，反诉应当在举证期限内提出。而本案反诉是在一审庭审中提出的，一审法院却予以审理是错误的，属于程序违法。综上，望二审法院查明案件事实，判决：1、撤销一审法院判决第二、四、五项；2、判令刘某赔偿我房屋损失x元；3、承担案件受理费。
刘某辩称：一、张某某的房屋存在严重质量问题，致使我的房屋装修被毁，房屋条件无法满足我的正常生活。在我还没有入住时，就出现了漏水情况，致使我在搬入该房时，房屋已经到处是被水浸过的痕迹。刚刚装修过的房屋就出现墙壁起皮变色，门窗严重变形。尤其是水压低，平时水流很小，还常常断水。电压不稳，电器无法使用。是我自己花钱进行了水电改造后才解决了问题。为此，我找张某某协商退房事宜，但其总是找理由拖延。由于我已经支付购房款x元，并且在房屋装修上也投入了大笔资金，因此，只好断断续续居住。二、张某某在与我签订协议时故意隐瞒其根本不能办理房屋产权证的重大事实，将房屋卖给我属于欺诈。三、张某某要求我支付租金的理由根本不能成立。首先，在当初双方签订的协议中并没有对房租的问题进行约定。其次，由于张某某在出卖房屋时故意隐瞒了直接影响合同效力的重大事实，致使该售房协议无效。根据我国法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。张某某在本协议的签订及履行过程中存在重大过错，其应当赔偿我的各项损失。更何况我的损失不仅仅是房屋的各项装修费用，还有我为此承受的精神压力。综上，望二审法院维持原判。
本院除与原审查明一致外，另查明：1、刘某入住西工区东兴小区X区一幢X门X号房屋的具体时间是1999年8月。2、本院根据一审卷宗材料查明，刘某反诉求的装修款x.5元的证据是：(1)1999年7月12日洛阳市西工区华生门窗服务中心出具的1200元防盗门款收据一张，(2)1999年7月17日洛阳市兴发装饰行出具的6480元收据一张，系付墙工料4800元、铺砖670元、厨房水泥台、遮阳蓬500元、百叶窗、窗轨510元，(3)1999年7月16日洛阳黄某水泥联络处出具的2045元水泥款收据一张，(4)1999年7月15日洛阳市陶瓷市场美纳陶瓷销售处出具的9410元商品出库凭证一张，系付500×500型地板砖7600元、250×250型地板砖624元、60×13角线616元、15×150元，(5)2004年7月1日洛阳市西工区X乡X村出具的1000.5元电网改造费收据一张，(6)2004年1月12日洛阳市西工区X乡X村十四组出具的700元改水费收据一张。3、根据原审卷宗可知，张某某起诉状与刘某答辩状及反诉状中均未提及双方签订合同的效力问题，双方均同意解除1999年7月6日售购房协议。
本院认为：1999年7月6日张某某与刘某所签订售购房协议，是双方真实意思表示。因在本案纠纷中，双方均未对合同的效力问题产生争议，故本院不对该协议是否有效进行评判，并对一审法院作出的双方协议为无效的观点予以纠正。张某某与刘某在一审审理时，均表示要求解除双方1999年7月6日协议，该解除行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，一审就此也作出判决，本院予以维持。因本案系双方当事人自愿解除合同，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”的规定，张某某与刘某均享有向对方主张损失的权利。本案中，对于刘某来说，其损失是购房款和装修款。对于张某某来说，其损失是刘某长期占用本案争议房屋拖欠的租金。对该租金数额，一审法院已经委托洛阳市价格认证中心做出了评估，本院依法予以认定，并与刘某的购房款和装修款损失进行合理冲减。两者冲减后，张某某应该再向刘某返还x.5元。本案是因为张某某的本诉而将刘某的反诉吸收合并审理的，而一审法院却抛开本诉，只对反诉进行认定的观点，与法相悖，本院予以纠正。综上，一审法院认定事实、适用法律均存在部分错误，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院（2007）西民初字第X号民事判决第一条、第三条、第六条。
二、撤销洛阳市西工区人民法院（2007）西民初字第X号民事判决第五条。
三、变更洛阳市西工区人民法院（2007）西民初字第X号民事判决第二条、第四条为：“张某某退还刘某购房款x元、赔偿刘某经济损失x.5元；刘某赔偿张某某经济损失x元。上述数额冲减后，张某某应当向刘某返还x.5元。该款由张某某于本判决生效后十日内支付刘某。”
二审案件受理费1290元，由张某某负担770元，由刘某负担520元。
本判决为终审判决。
审判长：周艺军
审判员：张建平
审判员：王春峰
二00八年十一月十日
书记员：陈秋红
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
