福建省高级人民法院
民事判决书
(1999)闽民终字第X号
上诉人(原审原告)香港正辉实业有限公司，住所地香港湾仔港湾道X号中环广场51字楼（略）室。
法定代表人苏某某，公司董事长。
委托代理人刘向军，福州君立律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)福州耀华房地产有限公司，住所地福州市X路X号太阳广场X层。
法定代表人林某某，公司董事长。
委托代理人江浩雄，福州汇成律师事务所律师。
上诉人香港正辉实业有限公司(简称正辉公司)因与被上诉人福州耀华房地产有限公司(简称耀华公司)预售商品房合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院(1998)榕民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人正辉公司的委托代理人刘向军，被上诉人耀华公司的委托代理人江浩雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，耀华公司分别于1993年6月和1994年8月经福州市人民政府批准取得洪山桥东侧土地开发权，用于建设商品房及安置房，1994年9月取得闽土字[1994]第X号《福建省建设用地许可证》，1994年10月取得耀华--晨光花园一期工程的建设工程规划许可证。1993年10月4日，正辉公司与耀华公司签订十份《耀华--晨光花园别墅预售(购)合约书》，约定正辉公司(乙方)向耀华公司(甲方)购买耀华--晨光花园第11、12、13、14、17、18、19、20、21、X号别墅。十份合约书约定的主要条款为：每幢别野的建筑面积约312平方米，总成交价均为港币（略）元，由于施工原因导致建筑实体和设计图尺寸发生变更，总成交价按单价增减；付款方式为签订本合约后预付每幢定金人民币10万元，第一期付款总成交价的50%(含定金)为港币（略）元，在1993年10月4日前付清，第二期在别墅封顶时付总成交价的30%港币（略）元，第三期在别墅外装修完成时交付总成交价的10%港币（略）元，余款在别墅正式交付乙方使用时交清，上述分期付款，乙方接到甲方交款通知后十天内交清，逾期从第十一天起至第三十天按一个月欠款本息(月利率按1%计算)，第三十天仍不交款，视为乙方自动放弃定金和所交房款，甲方可将别墅转让他人；别墅定于1994年12月底交付使用，乙方无故不接收房屋，从通知接房的第十一天起将收取房屋代管费，甲方如逾期交房，每逾期一个月按缴交的购房款总数为1%赔偿乙方的经济损失；别墅的工程质量应符合国家标准，合约书还对别墅的产权等事项作了约定。
在合约书签订前，1993年5月11日正辉公司向耀华公司交纳了购别墅定金人民币100万元。合约书签订后，正辉公司于1993年11月9日支付港币100万元，12月3日支付港币（略）元，分别超过合同约定的第一期交款时间35天和60天。1994年11月20日，11月30日、12月9日耀华公司多次通知正辉公司交清第二期购房款，但正辉公司均未回复。1995年1月24日，耀华公司开发的别墅竣工。1995年3月3日，辉军公司致函正辉公司要求其在3月15日前交清本应于1994年11月12日交清的第二期购房款，和1995年元月20日交清的第三期购房款，否则耀华公司将依合同约定将其所预定的十座别墅另售他人，正辉公司收到该函件后，曾通过他人向耀华公司提出退出其中的五座别墅。5月29日耀华公司在给正辉公司的函件中重申未按约定交纳第二、三期房款已严重违约，同意正辉公司退出其中的五座别墅并要求其按每座别墅实际建筑面积重新修订合同，交清五座别墅购房尾款港币（略）元，办理交房手续(逾期未办，按每延期一日交纳保管金人民币15元/座计)，但双方至今未办理合同的变更手续。7月28日，耀华公司函告正辉公司办理别墅移交手续并交清房款和保管金。上述函件正辉公司均未答复，在庭审中其对上述函年的内容均无异议。除上述函件外，耀华公司还分别在1995年、1996、1998年以信函催促正辉公司支付购房尾款办理交房手续等。
1994年10月27日耀华公司所预售的别墅取得了福州市房管局的(94)榕房许字第X号《商品房预售许可证》。1996年10月17日晨光花园别墅通过消防专项验收。1996年12月26日福州市建筑工程质量监督站对工程质量综合评定为合格。1995年6月至1998年2月间耀华公司将双方协商解除的五座别墅陆续转售他人。1998年5月20日将尚未解除合同的第X号别墅以人民币（略）元转售他人。
诉讼中双方均同意港币与人民币汇率以1：1.07计算，闽价费榕经字第X号福建省经营性收费许可证中规定“太阳城别墅”(即耀华--晨光别墅)的管理费标准为180元/月座。
根据已生效的(1997)闽民初字第X号民事判决书确认的事实，“耀华--晨光别墅”每座的实际建筑面积为337.43平方米，超过合同约定的312平方米，后双方为合同的履行问题及违约事项产生纠纷，正辉公司遂起诉至法院，请求：1.解除双方所订立的《耀华--晨光花园别墅预售(购)合同书》；2.耀华公司应偿还其所支付的购房款人民币100万元和港币（略）元；3.判令耀华公司支付违约金及利息损失人民币370万元并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，正辉公司与耀华公司双方所签订的十份《耀华--晨光花园别墅预售(购)合约书》是双方当事人的真实意思表示，在签订合同时耀华公司已取得有关建设用地手续并在合同履行过程中办理了商品房预售许可证，未违反国家的有关规定，是有效的。晨光花园别墅工程竣工后于1996年10月17日经福州市建筑工程质量监督站核定合格，正辉公司所购买的别墅已具备交付条件，双方在合同中未约定别墅应办理综合验收手续，正辉公司以耀华公司不能合法地将别墅交付使用的请求不能成立，正辉公司要求解除合同依法不予支持。
1998年5月20日耀华公司在多次要求正辉公司付清购房余款、办理交房手续未果的情况下将正辉公司预购的第X号别墅买出，符合合同约定，所造成的损失应由正辉公司自行承担。
现正辉公司所预购的五座别墅中除第X号别墅被耀华公司卖掉，其余的第11、12、13、X号别墅均已具备交付条件，耀华公司与正辉公司双方应办理上述四座别墅的交接手续，同时正辉公司应按闽价费榕经字第X号福建省经营性收费许可证规定的每月每座180元的房屋代管费向耀华公司付清第X号别墅从1997年元月至1998年5月的房屋代管费3060元和第11、12、13、X号别墅从1997年元月至接房时的房屋代管费。
正辉公司与耀华公司双方在履行合同中均有过错，双方应分别承担各自应付的逾期付款的违约责任和逾期交房的违约责任。由于正辉公司未能按合同约定履行按期付款义务，已先行违约，其主张耀华公司未按合同约定的时间交房的理由不能成立，耀华公司的交房期限应顺延。至1995年5月29日耀华公司同意正辉公司退出五座别墅后，双方实际已解除五座别墅的合同，正辉合同于1993年5月11日、11月9日、12月3日支付人民币100万元，港币（略）元后实际已履行完未解除的五份合同的前三期付款义务，耀华公司亦应在该日将正辉公司所购买的五座别墅交付。辉华公司未能在该日将五座别墅交付给正辉公司，应从该日起至1996年12月底止承担逾期交付五座别墅的违约责任，依照合同规定，耀华公司应付给正辉公司逾期交房违约金人民币（略）元(折港币为（略）港元)，港币（略）.5元，合计耀华公司应支付的违约金为（略）港元。
正辉公司未能按照合同约定履行按期付款的义务，依照合同约定应向耀华公司支付逾期付款的违约金，其中第一期逾期付款违约金（略）港元，第二期应于1994年11月12日支付房款（略）港元，经耀华公司多次催款正辉公司均未支付，至1995年5月29日正辉公司退出五座别墅后，其已实际支付了该期购房款，故应支付该期购房款从1994年11月12日至1995年5月29日止的逾期付款违约金为（略）港元，第三期应于1995年元月20日支付房款（略）港元，经耀华公司多次催款正辉公司均未支付，至1995年5月29日正辉公司退出五座别墅后，其实际支付了该期的购房款，正辉公司应支付该期购房款从1995年元月20日至1995年5月29日止的逾期付款违约金（略）港元，合计正辉公司应支付的违约金为（略）港元。
由于别墅的实际面积超过合同约定的面积，且合同中已约定由于施工原因导致建筑实体与设计图纸尺寸发生变更，总成交价按单价增减，正辉公司本应支付给耀华公司购房余款（略）.11港元，1998年5月20日耀华公司将第X号别墅卖出后，其所得款项人民币（略）元(折港币（略）元)，已用于支付正辉公司购房余款及其按合同约定应支付的购房余款自1996年12月26日至1998年5月20日的逾期付款违约金（略）港元。
正辉公司要求解除五座别墅的预售合同，给耀华公司造成退房差价损失（略）.61元人民币，依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第二款的规定，正辉公司应予赔偿，但耀华公司将第X号别墅卖出所得款项在扣除正辉公司应付的购房余款和违约金余额已充抵上述损失，不足部分正辉公司需支付赔偿金（略）元。综上理由，判决如下：一、正辉公司应于本判决生效之日起十日内接收“耀华--晨光花园”第11、12、13、X号别墅，同时应向耀华公司付清第X号别墅从1997年元月至1998年5月的房屋代管费人民币3060元和第11、12、13、X号别墅从1997年元月至接收时按每月每幢X元计算的房屋代管费；二、耀华公司应于本判决生效之日起十日内向正辉公司支付逾期交房违约金港币（略）元；三、正辉公司应于本判决生效之日起十日内向耀华公司支付逾期付款违约金港币（略）元；四、正辉公司应于本判决生效之日起十日内赔偿给耀华公司退房差价损失人民币（略）元。
宣判后，正辉公司不服上诉称，根据建设部的有关文件规定，讼争的标的物必须办理综合验收才能交付使用，耀华公司所预售商品房至今未办理综合验收，不具备交付使用的条件，原审法院认定上诉人请求解除合同不成立是错误的；上诉人系香港公司，住所地在香港，本案应适用《中华人民共和国涉外经济合同法》，原审法院适用《中华人民共和国经济合同法》属于适用法律错误；原审判决由上诉人承担支付违约金及赔偿金给被上诉人，系属于被上诉人应当提起反诉的范畴，而被上诉人没有提起反诉，一审判决违反民事诉讼法的规定，上诉人与被上诉人协商同意将双方订立的预购十座别墅改为五座，并交清了楼款，被上诉人擅自于1998年5月20日将预购的第X号别墅出售属侵权行为，原审法院对被上诉人的侵权行为未予追究是错误的；双方合同约定被上诉人应于1994年12月底履行交房义务，原审法院将逾期交房的起算时间推至1995年5月29日毫无根据。上诉人不存在逾期付款和欠款的事实，双方亦未约定退出五座别墅应赔偿差价损失，且计算损失标准亦缺乏依据。综上理由，请求：1.撤销(1998)第X号民事判决；2.解除双方签订的《耀华--晨光花园别墅预售(购)合约书》；3.判令被上诉人返还人民币100万元；及港币（略）元并承担相应的违约金及利息损失；4.判今被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人耀华公司辩称，双方在合同中未约定综合验收作为交房的前提条件，上诉人要求以综合验收作为交付条件缺乏依据。原审法院处理本案纠纷，不存在适用法律错误的问题。原审法院根据有关法律规定，判令双方各自对其违约行为承担责任，并不存在违反民事诉讼法的规定。由于上诉人解除五座别墅合同，致一审法院判决上诉人赔偿退房差价损失并无不当。原审判决。认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
经审查明，上诉人除对一审法院查明事实中认定其对被上诉人的多次函件均未回复，以及1996年12月26日福州市建筑工程质量监督站对工程质量综合评定为合格有异议外，其余事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
上诉人正辉公司提供1993年建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1994年省建委(94)X号《福建省新建住宅小区竣工综合验收管理办法》以及1998国务院的《城市房地产开发经营管理条件》等规定，主张被上诉人所开发的耀华--晨光花园别墅按规定必须办理综合验收，才能交付使用，由于其至今尚未办理综合验收，故不具备交付使用的条件，应当判令解除合同，并承担逾期交房的违约责任。被上诉人耀华公司对上述规定的真实性不持异议，但认为耀华--晨光花园别墅已于1996年10月17日通过消防验收，1996年12月26日已通过福州市建筑工程质量监督站质量评定合格，已具备交付使用条件，且耀华--晨光花园别墅是别墅项目，不是住宅小区，故不适用综合验收的规定。本院对上诉人提供证据的真实性予以确认，但对上诉人以此主张耀华--晨光花园别墅应以经过综合验收为交付条件的依据不予确认。
被上诉人耀华公司提供其自1993年11月11日至1998年2月20日发给上诉人正辉公司的十二份函件，主张其多次通知正辉公司支付购房款，办理接房手续承担逾期付款的违约金和支付房屋保管费等，正辉公司均未回复，已先构成严重违约，故耀华公司不应承担逾期交房的违约责任。正辉公司对耀华公司所发给上述函件的事实和内容的真实性不持异议，但认为其有回复，只是没有书面回复。本院对耀华公司发给正辉公司上述函件的事实予以确认，对函件内容的真实性予以确认，正辉公司认为其有回复，但未能提供相应证据，本院不予确认。
本院认为，上诉人正辉公司与被上诉人耀华公司双方所签订的《耀华--晨光花园别墅预售(购)合约书》系双方当事人的真实意思表示，耀华公司已取得该别墅的商品房预售许可证，合同内容不违反国家法律和行政法规规定，应属合法有效。讼争的五份合同项下的标的物已于1995年元月24日竣工，1996年10月17日通过消防专项验收，1996年12月26日质量综合评定为合格，至时该五座别墅已具备交付使用的条件，上诉人正辉公司认为按照城市住宅小区的有关规定，耀华--晨光花园别墅应当办理竣工综合验收手续才具备交付使用的条件，没有合同约定依据，本院不予采纳，上诉人以此作为解除五份合同的理由不能成立。本案一审适用经济合同法并无不当，正辉公司认为应适用涉外经济合同法没有依据。鉴于X号别墅被上诉人耀华公司已于1998年5月20日转售他人，双方继续履行合同已成为不可能，故该份合同应予解除。耀华公司虽未依合同约定的期限交付房产，并将X号别墅转售他人，但由于正辉公司未按合同约定的期限支付10座别墅购房款，已事先构成违约，且中途提出解除其它五份合同，并对耀华公司多次发给的催交房款，接收房产的函件不作回复，依照双方的合同约定，正辉公司逾期付款，耀华公司对讼争合同项下的标的物拥有处分权，故正辉公司主张由耀华公司承担逾期交房和转售X号别墅的违约责任的理由不能成立，本院予以驳回。由于正辉公司实际只能取得四座别墅，根据公平原则，耀华公司应按合同约定的单价将多收取的购房款在扣除超面积部分款项外，剩余款项应当返还给正辉公司，并支付其出售该房之次日起即1998年5月21日起占用该笔款项的银行同期同类贷款利息。其中正辉公司已交款项为（略）.44元港币，(其中100万元人民币按港币与人民币汇率1：1.07计算折成（略）.44元港币)，应以付给耀华公司四座别墅款项为（略）元港币，和补偿四座超面积部分的款项（略）.08元港币，对抵后，耀华公司应返还正辉公司港币（略）.36元，按照双方认可的港币与人民币汇率1：1.07计算，耀华公司应返还给正辉公司人民币（略）.14元。一审判决由正辉公司限期接房，支付房屋代管费，逾期付款违约金，和赔偿耀华公司退房差价损失，系属耀华公司应当提起反诉的范围，而耀华公司并未提起反诉，故原判该上述部分内容属违反程序的错误，本院予以撤销。
综上，依照《中华人民共和国经济合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》条一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销福州市中级人民法院(1998)榕民初字第X号民事判决；
二、解除双方当事人所签订的购买耀华--晨光花园第X号别墅的合同；
三、驳回正辉公司要求解除其购买耀华--晨光花园第11、12、13、X号别墅四份合同的诉讼请求；
四、驳回正辉公司要求耀华公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求；
五、耀华公司应于本判决生效后十日内返还给正辉公司购房款人民币（略）.14元，并支付自1998年5月21日起至还清款项之日止的建设银行同期同类贷款利息。
本案一审案件受理费按一审判决确定数额执行，二审案件受理费人民币（略）元由正辉公司负担（略）.5元，耀华公司负担（略）.5元。
本判决为终审判决。
审判长陈平
代理审判员李为民
代理审判员董碧仙
二○○○年二月二十八日
书记员高晓
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
