辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）徐某甲，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）—3—X号。
委托代理人李振革，辽宁金河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐某乙，女，X年X月X日出生，汉族，系和平区X街第三小学教师，住（略）—X号。
上诉人徐某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服和平区人民法院（2004）和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王志福担任审判长、审判员黄某主审、审判员吕丽参加评议的合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，1998年5月11日，被上诉人从沈阳市和平区教委房产管理所分得个人集资住宅房一处，位于（略）—3—2间号。之前，被上诉人与上诉人口头商定该房转让给上诉人，并由上诉人以被上诉人名义交纳该房各种费用，另外给付被上诉人人民币x元。同月12日上诉人以被上诉人名义交了该房房款x元、管网费1600元，同月13日上诉人以被上诉人名义交了该房铝合金和公设维修费2886元、97年至99年采暖费3994元。同月17日被上诉人与上诉人签订了《协议书》，约定该房转让给上诉人，该房一切费用由上诉人承担（并已全部交齐）。同月，上诉人进住了该房并使用至今。1999年5月10日，沈阳市和平区教委房产管理所与被上诉人签订了《出售公有住房协议书》，约定该房95.13建筑平方米以x元出售给被上诉人。2003年11月17日被上诉人取得了该房《房屋所有权证》。后，双方到沈阳市房产管理局办理该房产权过户手续，被告之需有被上诉人丈夫的同意，但被上诉人丈夫不同意将该房转让给上诉人。2004年7月徐某甲向和平区人民法院提起诉讼，请求确认争执房买卖《协议书》为合法有效，并判令被告徐某乙履行该《协议书》。
上述事实有双方当事人的陈述，1998年5月11日沈阳市和平区教育委员会房产管理所给被上诉人开出的争执房《房屋准住通知书》，同月12日、13日上诉人以被上诉人名义交纳各项争执房费用的《专用收款收据》，同月17日上诉人与被上诉人签订的《协议书》，1999年5月10日沈阳市和平区教育委员会房产管理所与被上诉人签订的《出售公有住房协议书》，2003年11月17日被上诉人取得的争执房《房屋所有权证》，并经庭审质证，在卷佐证。
原审法院认为，争执房系被告夫妻共同财产，被告在未经其配偶同意的情况下单方处分该项财产，违反相关房产法律规定。原告在购买争执房时对被告配偶是否同意未能征询其意见，即未能尽到谨慎注意义务，亦负有过错。原、被告该项房产买卖违反房产法律中共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让的规定，属无效行为。对原告请求，不予支持。
原审法院判决：驳回原告诉讼请求。
宣判后，徐某甲不服提起上诉。主要理由是：自己系善意有偿取得争执房，故应判决双方的房屋买卖合同合法有效并应予履行。徐某乙服从原审法院判决。
本院认为，公民的合法权益受国家法律保护。1998年5月双方签订争执房转让协议时，争执房出卖人也即被上诉人并未依法登记领取争执房权属证书，也未取得其他共有人书面同意，该协议违反法律强制性规定，故无效。上诉人所主张善意取得的善意，在行为上应为合法行为，不应为违法行为，现双方签订的争执房转让协议违反了法律强制性规定，故不能称为善意；善意取得的取得，在法律上动产为转移占有，不动产为经政府办理产权过户登记手续，上诉人与被上诉人就争执房并未经政府办理产权过户登记手续，故上诉人并未依法取得争执房屋。上诉人购买并占有争执房的行为不构成法律上的善意取得，故本院对上诉人的上诉主张不予认定和支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第1款（4）、（6）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（1）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费200元由徐某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长王志福
审判员黄某
审判员吕丽
二00五年一月十一日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款（四）项规定：下列房地产，不得转让：共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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