上诉人（原审第三人）罗某甲，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市苏家屯区X路工程公司工人，住（略）-3-X号。
上诉人（原审第三人）罗某乙，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）-3-X号。
上诉人（原审第三人）罗某丙，男，X年X月X日出生，汉族，系北方航空公司飞行员，住（略）。
被上诉人（原审原告）刘涛、男，X年X月X日出生，汉族，习苏家屯区特殊教育学校校长，住沈阳市苏家屯区X路X号楼X-X-X号。
被上诉人（原审被告）罗某丁，男，X年X月X日出生，汉族，系农民，住（略）。
上诉人罗某甲、罗某乙、罗某丙因房屋买卖纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2005）诉民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年9月19日受理此案后，依法由审判员白云良担任审判长，与审判员关云光（主审）、审判员常振明组成合议庭，并2005年10月17日开庭公开审理了此案，上诉人罗某甲、罗某乙、及罗某丙的诉讼代理人罗某乙，被上诉人刘涛及其诉讼代理人韩鸣，被上诉人罗某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：罗某丁系罗某乙、罗某丙、罗某甲父亲。2004年5月，罗某丁原座落于苏家屯区X路X巷16-X号私有产权平房动迁，关于房屋拆迁安置事宜罗某丁与苏家屯区房产管理局签订了城市房屋拆迁补偿安置协议—房屋产权调换协议，户号X号，房屋所有权证编号X号。协议约定，安置房屋位于苏家屯区X街，安置面积120平方米，申请安置面积120平方米。拆迁安置事宜确定后，罗某丁与刘涛于2004年5月签订房屋买卖协议，将拆迁安置协议约定安置的房屋以每平方米1089元的价格（含应由被告向房产局交纳的相关费用x元）卖给刘涛，双方约定拆迁安置协议约定安置的房屋归刘涛所有，回迁时罗某丁负责帮助刘涛办理更名手续，所需费用由刘涛承担。刘涛负责选择楼层，楼层差价、采暖、物业等费用。协议签订后，刘涛扣除为罗某丁垫付的应向房产局交纳的有关费用x元，将购房价款x元全部交付罗某丁，同时罗某丁将拆迁安置协议及向房产部门交款的专用收款收据交付刘涛。2004年11月，该房屋回迁，回迁房亦已交付刘涛。房屋回迁后，刘涛要求罗某丁协助办理房屋产权过户被拒绝，刘涛遂向原审法院提起诉讼。审理中，罗某丁及罗某甲、罗某乙、罗某丙以罗某丁妻子1998年去世后遗产尚未分割、该回迁房屋有罗某甲一家人回迁面积、罗某丁出卖房屋未经第三人同意为由，要求刘涛退房返款。
原审法院认为：刘涛与罗某丁所签订的房屋买卖协议系双方真实意思的表示，房屋及价款均已交付，该协议合法有效。对刘涛要求确认协议合法有效的请求，予以支持。至于办理产权过户问题，刘涛可凭人民法院确认买卖协议效力的生效判决自行办理。至于罗某甲、罗某乙、罗某丙主张该房屋有其份额的问题，因罗某丁在与刘涛签订协议时并未告知，刘涛亦不知情，刘涛系善意有偿购买，并无过错，故对罗某甲、罗某乙、罗某丙的主张不予支持。至于罗某甲、罗某乙、罗某丙与罗某丁的纠纷，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定判决，一、确认原告刘涛与被告罗某丁所签订的房屋买卖协议合法有效。二、驳回被告及第三人的其他诉讼请求。案件受理费50元由被告负担。
宣判后，罗某甲、罗某乙、罗某丙不服，向本院提起上诉，上诉请求是，撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2005）苏民房初字第X号民事判决，依法予以该判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由是，1、罗某丁出卖给刘涛的房屋系其与罗某甲、罗某乙、罗某丙共有财产，其未征的财产共有人的同意，擅自将共有房屋出卖的行为，违背了《中华人民共和国城市法房地产管理法》关于共有房地产，未经共有人书面同意的，不准转让，及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见关于部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效的法律规定，该买卖行为侵害了财产共有人的合法权益，系无效行为。刘涛明知其所购买的房屋系罗某丁与罗某甲、罗某乙、罗某丙共有财产而购买，系恶意行为，不受法律保护，其应承担返还房屋义务。2、依照有关法律规定，罗某丁与刘涛买卖的房屋因未到房屋管理机关办理变更登记手续，故该房屋不发生所有权转移的法律后果；3、罗某丁在出卖房屋时，已告知刘涛该出卖房屋有罗某甲的一家60平方米，而刘涛不与共有人协商，却执意购买。故原审判决认定，“原告系善意有偿购买，并无过错”与事实不符。
被上诉人刘涛辨称：原审判决事实清楚，适用法律正确，服从原审法院判决。请求二审法院驳回罗某甲、罗某乙、罗某丙的上诉请求，维持原审法院判决。
被上诉人罗某丁辨称：与刘涛所签订的合同因未公正和登记而作废，同意上诉人的意见。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。
本院认为：根据罗某甲、罗某乙、罗某丙请求确认罗某丁与刘涛签订的《房屋买卖协议》无效的上诉请求，及原审法院判决仅针对罗某丁与刘涛签订的房屋买卖协议效力的确认，本案需确认的焦点问题是“罗某丁与刘涛之间自愿达成的《房屋买卖协议书》是否合法有效，是否受法律的保护”。
一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案罗某丁与刘涛之间自愿达成的《房屋买卖协议书》，系双方真实意思的表示，且不损害国家利益和社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有上述法律第五十二条合同无效的情形，故罗某丁与刘涛之间自愿达成的《房屋买卖协议书》不具备无效性，系合法有效的合同。
二、在市场经济条件下，法律要强调保护交易的安全，必须使交易的当事人有安全感，公示、公信原则就是市场经济保护交易安全的重要措施。房屋所有权是物权，是一种对世权，故该权利必须要向社会公开，房屋在房屋管理机关进行了登记，从而确定了房屋所有权人，就是对社会公开，并具有公示的效力。所谓公信，就是指如果房屋在房屋管理机关办理了登记，登记载明的房屋所有权人将该房屋所有权转让给了第三人，第三人受让了该房屋所有权，即使事后证明登记是错误的，但第三人是由于相信了登记而购买了房屋所有权，第三人的权利应当受到法律的保护。这个交易就是有效的，这就是公信。本案刘涛基于罗某丁所持讼争房屋所有权证明，与其签订《房屋买卖协议书》时，无查询该讼争房屋是否为共有财产的义务，且罗某丁亦未告知刘涛该讼争房屋系“共有财产”。故刘涛依据“公示、公信原则”与罗某丁签订的《房屋买卖协议书》符合我国合同法的立法宗旨，且不违反相关法律规定，合法有效，受法律保护。另外，根据我国民法理论，罗某丁有偿转让给刘涛的讼争房屋，未登记载明该讼争房屋系其与其他权利人共有财产，故无排他性，对外无对抗第三人的效力。
三、关于上诉人主张，“刘涛所购买的讼争房屋，因其未履行变更登记手续而《房屋买卖协议》无效”的问题。合同的效力与房屋登记是两个不同的概念，合同的效力，是指合同处于生效、未生效、效力待定或者无效的一种状态，合同效力的确认，是指权力机关对合同是否生效、未生效、效力待定或者无效状态的确认。而登记则是履行生效合同的一个内容和过程。因房屋所有权的登记是物权设定和转移的公示方法，未履行登记，只是意味着物权没有完成其设定和转移的公示方法，从而导致物权本身没有设定和转移，但却丝毫不影响合同的效力。合同只要在当事人之
间达成合意，且不具备法定无效情形就生效，并在当事人之间产生了拘束力。本案买受人刘涛是否履行房屋所有权的变更登记，不是确认本案《房屋买卖协议书》效力的依据，故上诉人的该项上诉请求，依法不能成立，本院不予支持。
四、关于法律适用的问题。特别法的适用优于普通法的适用，这是我国民事法律适用的基本原则，而《中华人民共和国合同法》对合同的效力的确认亦有明确的规定。故本院确认罗某丁与刘涛签订的《房屋买卖协议书》的效力问题，应适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。
另外，原审法院判决只是确认了罗某丁与刘涛签订的《房屋买卖协议书》合法有效。至于房屋管理机关是否对刘涛买受的讼争房屋予以登记，是其行使行政管理权的问题，本院不予评论。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人罗某甲、罗某乙、罗某丙各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员关云光
审判员常振明
二00五年十一月十一日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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