上诉人（原审原告）：朴某某，男,X年X月X日出生，朝鲜族，系沈阳市苏家屯区X街道办事处新兴屯村民，住址：沈阳市苏家屯区X路X栋X-X-X号。
委托代理人：金某东，系辽宁长风律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：侯某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市苏家屯区宋老三包子铺业主，住址：沈阳市苏家屯区葵松26-X号楼X-X-X号。
委托代理人：田某，男，X年X月X日出生，满族，无职业，住址：沈阳市苏家屯区金某小区。
原审第三人：金某某，男，X年X月X日出生，朝鲜族，住址：沈阳市苏家屯区X路X-X号楼X-X-X号。
上诉人朴某某因与被上诉人侯某某、原审第三人金某某房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院[2005]苏民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年10月17日受理后，依法组成由本院审判员张卓琦担任审判长并主审、审判员高子丁、代理审判员曹桂岩参加评议的合议庭，于11月3日开庭公开审理了本案。上诉人朴某某及其委托代理人金某东、被上诉人侯某某、原审第三人金某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，朴某某是第三人金某某的姐夫，2002年8月，朴某某因当时在国外故委托金某某出租门市房，并把此房钥匙交给金某某，此房位于苏家屯区X街X号，面积141.54平方米。2002年11月17日金某某与侯某某签订租房协议，协议约定，朴某某将其所有的门市房出租，年租金12,000元，租赁期限为2002年12月1日至2005年12月1日，金某某交付了出租房屋，侯某某支付了租金。2004年下半年，金某某与侯某某又签订出租此房的协议，约定年租金12，000元
租赁期限为2002年12月1日至2009年12月1日，对于此份协议金某某未通知朴某某。朴某某回国后对2004年签订的租房协议有异议，并于2005年6月诉至法院，要求确认该协议无效。
原审法院认为，金某某与侯某某签订的第二份协议（即2004年签订的）未经朴某某同意，属于超越代理权限的代理行为，但由于此门市房的出租行为始终是金某某代理朴某某来出租，且金某某与侯某某已经签订的一份出租协议（2002年），双方已经履行，侯某某有理由相信金某某有代理权，该代理行为有效，故第二份房屋租赁协议有效。对于朴某某及金某某指出第二份协议是侯某某诱骗签订的，有欺诈行为，因未提供证据来证明，故对此主张不予支持，故判决：驳回原告朴某某的诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费500元，由朴某某负担。
宣判后，朴某某不服，向本院提起上诉称：金某某与侯某某所签第二份协议事先并未征得上诉人同意，事后亦未告知上诉人，上诉人在知道后找过侯某某，向其声明第二份协议未经上诉人授权，为无效协议，如其继续租用，需重新签订租房协议。原审法院认定金某某行为构成表见代理是错误的，因侯某某的行为不属于善意无过失。侯某某作为签订第一份协议的代理人明知第一份协议履行期限未满，却又与第三人签订第二份租房合同，故侯某某不属于善意无过失，请二审法院撤销原审法院判决，依法确认第二份协议无效。
被上诉人侯某某当庭答辩称：原审法院判决正确，双方所签第二份协议有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人称：侯某某是采取欺骗手段与我签订的第二份协议，该协议应为无效协议。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院另查明，金某某与侯某某2002年11月17日所签第一份租房协议时，是以宋玉升（侯某某内弟）名义签订的，但协议由侯某某签名，实际使用人亦为侯某某，上诉人在二审开庭时亦认可签订第一份协议后，实际使用人为侯某某。
本院认为，金某某与侯某某所签第二份租房协议虽未经朴某某同意，但朴某某自1999年即开始委托金某某为其对外出租房屋。金某某与侯某某签订的第一份协议虽是以宋玉升名义签订的，但该合同签字人及实际履行人均为侯某某。金某某在签订第一份合同后，能够交付房屋由侯某某使用，朴某某亦未提出任何异议，双方所签第二份合同房屋租金某条款没有变化，只是租赁期限延长，故侯某某有理由相信金某某在签订第二份协议时有代理权，原审法院认定金某某代理行为有效是正确的。关于上诉人所提侯某某在以宋玉升名义签订的第一份合同未到期情况下，与金某某签订第二份合同不构成善意之主张，本院认为，双方所签第一份合同只是以宋玉升名义签订的，但该合同签字人为侯某某，租金某是由侯某某支付，房屋实际使用人也是侯某某，应视为侯某某是该房实际承租人，金某某对此亦是知情的，双方所签第二份协议只是对第一份协议的部分变更，上诉人以此主张侯某某不属善意无过失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朴某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员高子丁
代理审判员曹桂岩
二00五年十一月十五日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
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