原告：本溪市玉源物资有限公司。住所地：本溪市明山区X路X号。
法定代表人：程某某，总经理。
委托代理人：金兆成，辽宁四洋律师事务所律师。
委托代理人：陶兰，辽宁四洋律师事务所律师。
被告：沈阳市鑫派经贸有限公司。住所地：沈阳市东陵区X路X号。
法定代表人：叶某，总经理。
委托代理人：张志毅，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：康某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司经理。住址：沈阳市铁西区X路金居花园。
第三人：中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司连锁超市总部。住所地：沈阳市和平区X街X号。
法定代表人：刘某某，总经理。
委托代理人：张鑫辉，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，该单位工作人员。住址：沈阳市和平区X街X号。
原告本溪市玉源物资有限公司诉被告沈阳市鑫派经贸有限公司、第三人中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司连锁超市总部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年3月16日受理后依法组成合议庭，由本院审判员吕丽任审判长、代理审判员那卓主审、审判员王志福参加评议，于2007年5月28日公开开庭审理了此案。原告委托代理人金兆成、陶兰，被告委托代理人张志毅、康某某，第三人委托代理人张鑫辉、杨某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年1月18日，原被告双方针对本案涉案房产以外的房产所签订的租赁合同签订了一份补充协议书，在该份补充协议书的三条中约定：原告必须负责收购姚铁军在沈阳市东陵区X路X号房产（即涉案房产），原告收购该房产后继续租给被告，租期与另两份租赁合同同步。原告收购该房产后，被告以为了便于对外招商为由，在未签订正式租赁合同的情况下将该房产先行占用，并对外予以招商。在此期间，原告曾多次找被告协商针对该房产签订正式租赁合同事宜，但被告以没时间并保证招商之后便会按市场价付给原告租金为由予以拖延。2006年9月，被告以需要与本案第三人签订租赁合同为由要求原告以书面形式同意被告将包括涉案房产在内的三处房产转租给本案第三人，并对此予以公证。2006年9月30日，被告与本案第三人签订租赁合同，将包括涉案房产在内的三处房产转租给了本案第三人。此后，原告便多次找被告要求其针对涉案房产签订正式租赁合同，并给付相应租金，但被告对原告的要求拒不理会。为维护自己的合法权益，原告提起民事诉讼。诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告之间的房屋租赁关系，并判令被告支付从2006年2月24日至2007年3月13日的租金x元。二、请求判令第三人腾空沈房权证东陵字第x,x号房产证项下房产。三、由被告承担本案诉讼费及其他费用。
被告辩称：我方租的是整个长青家电批发市场。我方转租给中兴超市是经原告同意的，不存在再签订合同的问题。双方从未约定过租金，按何标准给原告无法计算。原告说不签订合同就必然导致合同解除错误，双方已经正常履行合同1年多。如果我方租了x多平方米，我方就会帮助第三人找少的另4000多平方米。原告就沈阳市东陵区X路X号的房产已在东陵区法院起诉过，被依法驳回，请求市法院驳回原告此次诉讼请求。
第三人述称：原告将我方直接列为第三人属程某错误。关于腾房问题，被告将涉案房产转租给我方是经原告同意的，在这种情况下原、被告发生何纠纷我方不宜干涉，但如果因此中断我方的租赁行为，会给我方造成很大损失，我方要求继续履行合同。根据诚信原则，原告对整个事件都是知悉的，我方保留对原告或被告导致我方不能使用租赁物的赔偿请求。
经审理查明：座落于沈阳市东陵区X路X号的房产共有4个房证，分别是房产证号x号，所有权人本溪市玉源物资有限公司，建筑面积6615平方米；房产证号x号，所有权人沈阳市北方实业总公司（以下简称北方公司），建筑面积4036平方米；房产证号x号，所有权人王桂华，建筑面积2391平方米（X层）；房产证号x号，所有权人王桂华，建筑面积2391平方米（X层）。
2005年8月5日，本溪市玉源物资有限公司（以下简称玉源公司）（甲方）与沈阳市鑫祺建筑装饰工程某限公司（以下简称鑫祺公司）（乙方）签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将座落在东陵区X路X号房屋租赁给乙方，建筑面积约6615平方米。租赁期限自2005年9月1日起至2010年8月31日止，共计五年。每年租赁费用为70万元。之后，双方开始履行合同，鑫祺公司变更企业名称为沈阳市鑫派经贸有限公司（以下简称鑫派公司）。2006年1月18日，玉源公司（甲方）与鑫派公司（乙方）签订了1份《房屋租赁合同补充协议书》（以下简称补充协议），约定：将原双方签订的五年承租合同改为十年承租合同，承租期以乙方同投资方签订合同之日算起。一、甲、乙双方签订十年承租合同，租赁费第一年维持原合同80万元（玉源公司与鑫祺公司签订的合同及北方公司与鑫祺公司签订的合同租金之和）不变，从第二年开始，每年租赁费用为100万元（玉源公司与鑫派公司签订的合同及北方公司与鑫派公司签订的合同租金之和）。三、甲方必须负责，收购姚铁军在沈阳市东陵区X路X号的房产，甲方收购该房产后，继续承租给乙方，租赁期与以上同步。甲方收购姚铁军房产涉及到贷款应付的利息由乙方承担。甲方每年偿还银行的本金，由乙方用每年应付给甲方的租赁费，进行逐年偿还。乙方要帮助甲方收购姚铁军房产，并协助贷款。如甲方未贷到款，甲、乙双方不负违约责任。同日，玉源公司（甲方）与鑫派公司（乙方）签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将座落在东陵区X路X号房屋租赁给乙方，建筑面积约6615平方米。租赁期限自2005年9月1日起至2015年8月31日止，共计十年。每年租赁费用90万元。2005年8月5日至2006年3月13日期间，鑫派公司给付玉源公司124万元，其中含鑫派公司应付玉源公司第1年租金70万元及鑫派公司应付北方公司5年租金50万元。玉源公司也着手实行补充协议所约定的收购姚铁军房产事宜。
座落于沈阳市东陵区X路X号的房产证号x号、x号的房屋，所有权人登记为王桂华，建筑面积分别为2391平方米（各占1、X层）。2004年，王桂华将该2处房产顶帐给中国银行本溪本钢支行，同年6月18日银行依法进行拍卖，由姚一平以526.5万元的价格竟买成交。2006年2月24日，姚一平（出卖人）与玉源公司（买受人）签订1份《房屋买卖合同书》，由卖方将上述房产以600万元价格转让给买方。玉源公司分别于2006年3月16日、5月26日、10月16日给付购房款共计600万元，对此姚一平及其父姚铁军均予以认可。
2006年3月17日，玉源公司出具1份《房屋产权的情况说明》，即“根据鑫派公司向我公司说明的中兴超市投资装修情况，我公司同意鑫派公司将以下房产转租给中兴超市10年：1、沈房权证东陵字第x号；2、2006年收购的沈房权证东陵字第x号；3、2006年收购的沈房权证东陵字第x号。以上房产我公司保证提供的房屋产权情况真实有效。如由于我公司提供的房屋产权情况不实，造成的一切损失，由我公司负全部经济责任。以上说明与合同有同等的法律效力”。2006年3月16日，鑫派公司出具1份《关于中兴超市集团公司承租以下房产投资说明》，即“我公司与中兴超市集团公司商定承租现我公司已租的房产（沈房权证东陵字第x号、沈房权证东陵字第x号、沈房权证东陵字第x号），做中兴超市集团东陵地区超市分店，我公司已与中兴超市集团签订了意向承租合同，中兴超市预计投资1500万元装修该房产，为此我公司做以上说明”。2006年3月20日，玉源公司对《房屋产权的情况说明》进行了公证。2006年9月30日，鑫派公司（甲方）与中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司连锁超市总部（以下简称中兴超市）（乙方）签订1份《租赁合同》，约定甲方自愿将位于沈阳市东陵区X路X号房屋租赁给乙方，建筑面积x平方米（现为长青家电批发市场，不包括农行、交行、酒店）租赁给乙方。该房产乙方用于超市经营，承租期间乙方有权决定经营品种和门类，调整经营格局或对外租赁。租赁期限自2006年12月1日至2016年11月30日止（甲方交付日期2006年10月1日，租金计算日期2006年12月1日）。年租金245万元。2006年5月至2007年2月期间，中兴超市付给鑫派公司房租金172.5万元。
玉源公司分别于2006年11月15日、11月30日、12月4日、2007年2月15日向鑫派公司发催告函，称鑫派公司在未与其签订房屋租赁协议、约定房屋租金的情况下，擅自使用其位于沈阳市东陵区X路X号的房产证号x号、x号的房屋，并擅自将上述房屋出租给中兴超市使用，要求鑫派公司见函后3个工作日内与其联系签订房屋租赁协议及交付租金事宜。鑫派公司仍未与玉源公司就诉争房产签订房屋租赁协议及交付该房屋租金。2007年3月，玉源公司诉至法院，请求判令解除与鑫派公司之间的房屋租赁关系，并由鑫派公司支付从2006年2月24日至2007年3月13日的租金损失x元，请求判令中兴超市腾空沈房权证东陵字第x,x号房产证项下房产，并由鑫派公司承担本案诉讼费及其他费用。诉讼中，玉源公司出具1份《承诺书》，承诺其与鑫派公司就诉争房产解除租赁关系后，将该房产直接租赁给中兴超市，房租额与鑫派公司、中兴超市签订的租赁合同租金额相同。
上述事实，有所有权人为玉源公司的沈房权证东陵字第x号房产证、所有权人为王桂华的沈房权证东陵字第x号房产证、x号房产证、玉源公司与鑫祺公司的《房屋租赁合同》、玉源公司与鑫派公司的《房屋租赁合同补充协议书》、玉源公司与鑫派公司的《房屋租赁合同》、鑫派公司的付款凭证、姚一平与玉源公司的《房屋买卖合同书》、玉源公司的购房凭证、《房屋买卖结算协议书》、王桂华的情况说明、姚一平的情况说明、姚一平的拍卖成交确认书及付款凭证、玉源公司出具的《房屋产权的情况说明》、鑫派公司出具的《关于中兴超市集团公司承租以下房产投资说明》、（2006）沈东证经字第X号公证书、鑫派公司与中兴超市的《租赁合同》、中兴超市的付款凭证、催告函4份、《承诺书》，一审庭审笔录，一审卷宗，经双方当事人开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案诉争房产为座落于沈阳市东陵区X路X号的房产证号沈房权证东陵字第x号、房产证号沈房权证东陵字第x号证下4782平方米的房屋。玉源公司通过与上述房产竟买人姚一平签订《房屋买卖合同书》并支付全部对价600万元后，即取得了该房屋买卖合同约定的买受人的全部权利；虽然房屋所有权人没有更名过户，但玉源公司作为房屋买卖合同权利人同样享有对该房产占有、使用、收益、处分的权利。
虽然玉源公司与鑫派公司之间未就诉争房产达成书面租赁协议，但结合玉源公司与鑫派公司签订的补充协议中关于玉源公司收购诉争房产后继续承租给鑫派公司的约定，鑫派公司在《关于中兴超市集团公司承租以下房产投资说明》中对其已租房产包括诉争房产在内（沈房权证东陵字第x号、沈房权证东陵字第x号、沈房权证东陵字第x号）的自认，以及鑫派公司实际将诉争房产转租给中兴超市受益的客观事实，玉源公司与鑫派公司就诉争房产存在事实租赁关系，鑫派公司将诉争房产转租给中兴超市受益，应当向诉争房产权利人玉源公司支付租金。
关于鑫派公司主张与玉源公司签订的租赁合同（承租面积6615平方米）中已包括诉争房产4782平方米，诉争房产的租金也在该份合同中一并约定的问题。通过庭审调查和当事人举证，鑫派公司已与玉源公司签订的租赁合同中约定的承租面积6615平方米房屋，是在沈房权证东陵字第x号房产证项下房产，并非包括诉争房产沈房权证东陵字第x号、第x号房产证所指向的4782平方米房屋；原租赁合同约定的年租金90万元仅指沈房权证东陵字第x号房产证下6615平方米房屋的租金，而非沈房权证东陵字第x号、沈房权证东陵字第x号、第x号房产证之项下共计x平方米房屋的租金。另外从鑫派公司转租给中兴超市x平方米房屋的年租金为245万元的事实，亦可知玉源公司在支付600万元收购诉争房产后，若出租给鑫派公司x平方米房屋的年租金不能仅为90万元。故鑫派公司的该项主张不能成立，本院不予支持。
关于玉源公司主张解除与鑫派公司就诉争房产的租赁关系并给付租金的问题。鑫派公司将诉争房产转租给中兴超市受益，但未与玉源公司签订房屋租赁协议，亦未给付玉源公司诉争房产租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，玉源公司与鑫派公司关于诉争房产的租赁关系应予解除，对玉源公司的请求，本院予以支持。鑫派公司应当比照原与玉源公司签订的租赁合同中6615平方米房屋、年租金90万元的标准，给付玉源公司2006年10月16日至2007年3月16日期间5个月的租金，即90万元/年÷6615平方米÷12个月×4782平方米×5个月＝x.44元。
关于鑫派公司与中兴超市的转租合同如何处理的问题。虽然玉源公司在《房屋产权的情况说明》中同意鑫派公司将包括诉争房产在内的房产转租给中兴超市并予以公证，但由于鑫派公司将诉争房产转租给中兴超市受益后，未与玉源公司签订房屋租赁协议，亦未给付房屋租金，致使玉源公司与鑫派公司之间就诉争房产的租赁关系不能继续，导致原告玉源公司主张解除租赁关系，原告玉源公司解除合同的主张符合法律规定，本院予以支持。对于鑫派公司与中兴超市的转租合同（沈房权证东陵字第x号、沈房权证东陵字第x号、沈房权证东陵字第x号证下共计x平方米房屋）亦应予以部分解除，即解除鑫派公司与中兴超市关于诉争房产沈房权证东陵字第x号、沈房权证东陵字第x号房产证下共计4782平方米房屋的转租合同关系。考虑中兴超市在与鑫派公司签订转租合同之前经过玉源公司同意，其没有过错且实际装修投入较大，根据玉源公司的承诺，中兴超市有权继续占有使用诉争房产经营，诉争房产权利人玉源公司应当比照鑫派公司与中兴超市签订的转租合同的相关条件，就诉争房产与中兴超市签订新的租赁合同，建立新的租赁关系。
综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项的规定，判决如下：
一、解除原告本溪市玉源物资有限公司与被告沈阳市鑫派经贸有限公司关于沈阳市东陵区X路X号的房产证号沈房权证东陵字第x号、房产证号沈房权证东陵字第x号证下4782平方米的房屋的租赁关系；
二、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告沈阳市鑫派经贸有限公司给付原告本溪市玉源物资有限公司上述房产2006年10月16日至2007年3月16日期间5个月的租金x.44元（90万元/年÷6615平方米÷12个月×4782平方米×5个月＝x.44元）；
三、解除被告沈阳市鑫派经贸有限公司与第三人中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司连锁超市总部签订的《租赁合同》中关于沈阳市东陵区X路X号的房产证号沈房权证东陵字第x号、房产证号沈房权证东陵字第x号证下4782平方米的房屋的租赁合同关系，根据原告本溪市玉源物资有限公司承诺，第三人中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司连锁超市总部可以继续在上述房产内承租经营；
四、如被告沈阳市鑫派经贸有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息；
五、驳回各方当事人的其他诉讼请求。
案件受理费x元，由被告沈阳市鑫派经贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长吕丽
审判员王志福
代理审判员那卓
二00七年六月八日
书记员于斌
本案判决所依据的相关法律
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
