原告张某某，女，湖南省沅陵县人，居民。
委托代理人龚云树，湖南兴沅（略）事务所（略）。
委托代理人石先进，湖南兴沅（略）事务所（略）。
被告陈某某（系原告张某某之夫），男，湖南省沅陵县人，下岗职工。
被告谢某某，女，湖南省沅陵县人，居民。
被告全某某，男，湖南省沅陵县人，下岗职工。
被告谢某某、全某某共同委托代理人张中林，沅陵县法律援助中心（略）。
原告张某某与被告陈某某、谢某某、全某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2010年9月7日进行了公开开庭审理。原告张某某及其委托代理人龚云树、石先进、被告陈某某以及被告谢某某、被告全某某及其委托代理人张中林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，原告张某某与被告陈某某于1982年登记结婚，2001年夫妻二人在沅陵镇X街购买一套砖混结构房产，房屋建筑面积为76.19平方米，购买房产资金为x元。原告张某某多年在高滩电厂做临时工，2000年电厂清退临时工时被清退，接着患上了精神疾病。经服药治疗，去年以来，原告的病情没有再次复发，身体恢复健康。今年，原告张某某得知在2002年1月，丈夫陈某某私自与谢某某、全某某二人签订房屋买卖协议，将其夫妻共同房产转卖给谢某某、全某某，共获得房款x元。原告张某某认为，该房产系夫妻共同所有的重要财产，丈夫陈某某未得到原告张某某的同意，擅自处分的行为是无效的，据查，该房产至今没有依法办理产权过户手续。根据中华人民共和国婚姻法、合同法、房产管理法等法律法规，特向人民法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求依法确认被告陈某某与被告谢某某、被告全某某签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告承担本案全某诉讼费用。
原告张某某为支持其主张向法庭提交了如下证据：
1、买卖房屋协议书，欲证实被告陈某某与谢某某、全某某私自处理了位于高电宿舍X栋X单元X号本属于张某某所有的房子。
2、沅房证字第X号房屋所有权证存根及房屋共有权证存根，欲证实原告张某某是高电宿舍X栋X单元X号房屋的共有权人。
3、沅陵县职工住房买卖合同、协议、沅陵县职工购房申请书、高滩电厂成本价售房计算公式解、沅陵县高滩发电有限责任公司办公室的证明一份，欲证实原告所有的房屋系以成本价购买的房改房。
4、沅国用（2010）第X号土地使用权证及宗地图，欲证实房屋土地系国有划拨土地，土地使用权人是张某某与陈某某。
5、李景文、邓志明的证明各一份，欲证实柴棚系原告所有。
6、张德金的证明一份，欲证实原告装修房屋所花费的费用。
7、张某某的身份证复印件、陈某某与张某某的结婚证，欲证实原告的基本情况，陈某某与张某某系夫妻关系。
8、沅陵县精神病医院诊断证明书、沅陵县康复医院诊断证明书，欲证实原告身体不适，患有精神分裂症。
被告陈某某辩称，被告陈某某与原告张某某在高滩电厂共同购买了一套房子，但由于当时原告张某某生病要治病，小孩读书也需要钱，就在原告张某某不知情的情况下将房子卖了用于家庭的开支。后来原告张某某病情有所好转，才知道房子被卖了。买房协议是在原告张某某不知情的情况下签的，应属无效协议。
被告陈某某没有证据向法庭提交。
被告谢某某、全某某辩称，原告张某某所述以及被告陈某某辩称与事实不符。其一、2002年1月24日，房屋买卖协商及签协议书时原告张某某和被告陈某某均在场，还有证人唐明庸、向文华也在场，当时付款时被告谢某某、全某某将购房款交给被告陈某某，被告陈某某将钱清点无误后，再将购房款交给原告张某某。当时签订房屋买卖合同时，只有被告陈某某代表签字，原告张某某当时亲自收了被告谢某某、全某某的购房款；其二、2002年1月24日，被告谢某某、全某某与被告陈某某签订房屋买卖协议书时，当时就付给原告张某某购房款x元，2002年3月22日，被告谢某某、全某某将2800元钱交给原告张某某，原告张某某的丈夫陈某某将房屋所有权证交给被告全某某。综上所述，2002年1月24日，原、被告买卖房屋时，原告张某某收了被告谢某某、全某某的购房款，原告张某某将房屋钥匙交给被告谢某某、全某某，买卖关系于2002年1月24日就已经成立，该房屋买卖合同合法有效。请求人民法院依法判决驳回原告张某某的诉讼请求。
被告谢某某、全某某为支持其主张向法庭提交了如下证据：
1、身份证复印件两份，欲证实被告谢某某、全某某的基本情况。
2、买房协议书，欲证实位于高电宿舍X栋X单元X号的房屋原告已卖给被告谢某某、全某某，是有效协议。
3、收条两份，欲证实陈某某收被告谢某某、全某某购房款x元。
4、唐明庸的证明一份，欲证实当时陈某某卖房时，原告张某某在场，且是张金芳收的购房款。
5、全某令的证明一份，欲证实原告知道卖房子的事后，追加卖柴棚的钱。
庭审质证时，被告陈某某对原告张某某所举证据没有异议。
被告谢某某、全某某对原告张某某所举证据1的真实性没有异议，但提出签协议时张某某在场；对证据2没有异议，但认为从2002年元月签订买房协议之后该房子就是谢某某、全某某的；对证据3、7、8没有异议；对证据4真实性没有异议，但该土地使用权证是在买房之后补办的；对证据5真实性和关联性提出异议；对证据6有异议，认为被告陈某某卖房时说装修只花了九千多块钱。
原告张某某及其委托代理人对被告谢某某、全某某所举证据1无异议；对证据2有异议，认为证据是复印件，与原告方提交的买房协议有出入，应以原件为准，并且该份协议没有房子共有权人张某某的签字；对证据3有异议，原告张某某对此事不清楚；对证据4有异议，认为被告陈某某卖房时原告张某某不在场，也不知情；对证据5有异议，该证据不能证明被告所要证明的事。
被告陈某某对被告谢某某、全某某所举证据1、2、3没有异议，但提出被告陈某某是在原告张某某不知情的情况下卖的；对证据4有异议，提出当时原告张某某是确实在家，但原告张某某当时犯病，不知情；对证据5有异议，提出不认识全某令。
合议庭综合全某证据，结合双方当事人的质证意见，对双方当事人的证据作如下认证：原告张某某所举证据1、2、3、4、7、8客观真实，来源合法，并与本案具有关联性，以上证据予以采信。原告张某某所举证据5、6形式要件不合法，其证据不能证明待证事实，不予采信。被告谢某某、全某某所举证据1、3、4客观真实，来源合法，并与本案具有关联性，予以采信。所举证据2，原告方提出系复印件，且与原告张某某所举证据1有矛盾，不予采信。所举的证据5证实的内容客观真实，本院予以采信。
根据采信的证据及双方当事人的当庭陈某，本院可以确认以下事实：原告张某某与被告陈某某于1982年结婚，系夫妻关系。2001年原告张某某与被告陈某某夫妻二人在沅陵镇X街四区购买一套砖混结构房屋，房屋所有权证存根为第X号，房屋所有权人为陈某才（即陈某某），共有人为张某某，房屋建筑面积为76.19平方米（附记总价款x元）。2002年1月24日被告陈某某与被告谢某某、被告全某某在被告陈某某家签订了一份房屋买卖协议，双方约定：1、被告陈某某以x元的价格将上述房屋（不包括柴棚）卖给被告谢某某和被告全某某；2、当付款后，被告陈某某不得以任何理由要求退房；3、当被告陈某某给被告谢某某、全某某房产手续后，被告谢某某必须付清余款；4、五年后被告陈某某必须协助被告谢某某、全某某办理房产转户手续，费用由被告谢某某、全某某负责。见证人为向文华、唐明庸。被告谢某某与被告全某某于2002年1月24日和2002年3月22日二次共付款x元，被告陈某某在收款后将房屋钥匙给了被告谢某某和全某某。
本院认为，在房屋买卖时，夫妻一方擅自将夫妻共同所有的房屋进行出卖，不能绝对说无效或有效，须根据实际情况综合判断。购房人与卖房夫妻不熟悉，判断该买卖行为有效不能将经过夫妻双方同意作为唯一条件，还应当考虑出卖人是否具有恶意进行处分以及购房人是否善意、有偿取得。本案中，被告陈某某与谢某某、全某某二人签订房屋买卖协议，将其夫妻共同房产转卖给谢某某、全某某。原告张某某认为该房产系夫妻共同所有的重要财产，丈夫陈某某未得到原告张某某的同意，擅自处分的行为是无效的，且该房产至今没有依法办理产权过户手续，请求依法确认被告陈某某与被告谢某某、被告全某某签订的房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”即只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易，双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产，第三人以合理价格善意的购买，也履行了自己的义务，那么，出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的，受法律保护。当时在谈房屋买卖时是在被告陈某某家中，原、被告及见证人向文华、唐明庸都在场，虽然合同上只有一方签字，但买房人完全某理由相信卖房系原告张某某与被告陈某某夫妻双方的共同意志。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的。另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。另争议房屋至今没有办理产权过户手续，但不影响房屋买卖合同的效力。因此，对于原告张某某的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第十七条第(二)项的规定判决如下：
驳回原告张某某的诉讼请求。
案件受理费709元，由原告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判长李金球
审判员刘圣气
审判员赵智泉
二○一○年九月七日
书记员米艳
附有关法律条文：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的
规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同
财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协
商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意
或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订
立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》
第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
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