原告纪某与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:绥芬河市人民法院

民事判决书

（2009）绥民初字第X号

原告：纪某

委托代理人：朱国滨，黑龙江远东律师集团牡丹江事务所律师。

委托代理人：张霞，黑龙江远东律师集团牡丹江事务所律师。

被告：张某某，

委托代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。

委托代理人：于某某，女，X年X月X日出生，汉族，牡丹江林业管理局职工，现住址：牡丹江市西安区先锋办事处6委X组。

原告纪某与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，于2008年12月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年2月13日公开开庭审理了本案。原告纪某及其委托代理人朱国滨、张霞，被告张某某及其委托代理人刘玉章、于某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告纪某诉称：2008年10月8日，原告与被告就绥芬河市鑫园大厦的门厅租赁事宜达成初步意向：年租金为600,000元，2009年2月1日起租。原告分两次向被告交纳订金300,000元。但被告却在收据上附加了若干条款，令原告很难接受。原告提起诉讼，要求解除租赁合同，被告返还原告订金300,000元。

被告张某某辩称：原告所述与事实不符，原告与被告于2008年10月7日达成租赁事宜。同日，原告向被告交纳订金70,000元，10月9日原告向被告交纳订金230,000元。原告要求返还订金无法律依据。原、被告已约定违约责任，原告违约其所交纳的订金不应当返还，租赁合同应当继续履行，原告应当赔偿因其违约而给被告造成的损失。

根据原告的诉讼请求，被告的答辩意见，本院确定案件的争议焦点和审理重点为：

1．原、被告是否就租赁事宜达成一致意见；

2．原告交纳订金70,000元和230,000元的先后顺序；

3．如果原、被告就租赁事宜达成一致意见，现在是否具备合同解除条件；

4、被告是否应当返还原告订金300,000元。

原告纪某为证明其诉讼请求，提供如下证据：

证据一、230,000元收条一份、账户清单一份、2008年10月6日借据一份。收条记载：“收鑫园大厦门厅订金贰拾参万元整。收款人：张某某”。原告提供此组证据欲证明，2008年10月6日，被告收到原告订金230,000元。双方没有约定具体条款。

经质证，被告对清单和借据的形式要件及原告欲证明的问题均有异议，认为清单没有合法出处，来源不清楚，借据的真实性无法判断，这两份证据与本案没有关联性。2008年10月9日被告收到原告订金230,000元，收条是被告当天出具的。

本院认为，原告提供的清单没有记载开户人的姓名，借据没有债务人出庭质证，且这两份证据与本案没有关联性，本院对这两份证据不予采信。因被告对收条的形式要件及被告收到原告订金230,000元的事实无异议，该收条具有客观性、合法性、关联性，本院对该收条予以采信。

证据二、账户清单一份、70,000元收条一份。收条载明：(引原文)“收鑫园大厦门厅订金柒万元整。租期2009.2.1起，年租陆拾万元整，租期为六年，先交三年租金为壹佰捌拾万元整。先交参拾元定8－10，余额分二期交付。首付为1月28日前交壹佰万元，余下伍拾万在2009.5.1前交齐。过期不付房主有权把门厅收回。所交房款不返回。收款人：张某某”。原告提供此组证据欲证明，2008年10月8日，被告收到原告的第二笔订金70,000元，被告收到订金后在其出具的收条上附加了若干原告无法接受的条款，该条款是被告的单方意思表示。

经质证，被告对清单的形式要件及原告欲证明的问题均有异议，认为清单无合法出处，与本案没有关联性。被告对收条的形式要件无异议，对原告欲证明的问题有异议，认为2008年10月8日，被告收到原告订金70,000元，收条内容是当事人的真实意思表示。

本院认为，原告提供的清单没有记载开户人姓名，无法确定该清单与本案具有关联性，本院对该清单不予采信。因为原、被告对2008年10月8日被告收到原告订金70,000元的事实均无异议，该收条具有客观性、合法性、关联性，本院对该收条予以采信。

被告张某某为反驳原告纪某的诉讼主张，提供房照一份。被告提供此份证据欲证明，被告对争议房屋享有所有权。

经质证，原告对该证据的形式要件及被告欲证明的问题均无异议。但原告认为，该证据表明该房屋从2006年2月8日起就在绥芬河市信用合作社抵押，抵押房屋出租应经抵押权人同意，被告未经抵押权人同意，出租抵押房屋无效。

本院认为，原告对该证据的形式要件及被告欲证明的问题均无异议，该证据具有客观性、合法性、关联性，本院对该证据予以采信。

庭审中，出示本院于2008年12月30日对原、被告所做的调查笔录。在该笔录中原告陈述，70,000元的收据是2008年10月8日，在蓝天商厦的工行储蓄所出具的，另一份收据是2008年10月9日，在火车站前食杂店出具的，当时有被告的大姑姐在场。

经质证，原告对笔录中记裁的内容提出异议，认为原告到法庭紧张，将两份收条的出具时间说反了。被告认为笔录记载的内容真实。

本院认为，在原、被告没有就租赁事宜达成意向的情况下，原告不可能向被告交纳订金。原告关于2008年10月6日向被告交纳订金230,000元的陈述与原告在诉状中所述：“2008年10月8日，原告与被告就绥芬河市鑫园大厦的门厅租赁事宜达成初步意向”的陈述相互矛盾。原告在调查笔录中关于某纳订金时间的陈述：“70,000元的收据是2008年10月8日，在蓝天商厦的工行储蓄所出具的，另一份收据是2008年10月9日，在火车站前食杂店出具的。”与原告在诉状中所述的达成初步意向的时间相符。本院对原告于2008年10月8日向被告交纳订金70,000元，2008年10月9日向被告交纳订金230,000元的事实予以确认。

依据上述确认的证据，结合原、被告的当庭陈述，本案查明以下事实：

位于某芬河市鑫园大厦-105建筑面积为103.96平方米的房屋所有权人是被告张某某。2008年10月8日，原告纪某与被告张某某就该房屋的租赁事宜达成协议，原告自2009年2月1日起租赁该房屋，期限为6年，每年租金为600,000元。原告分别于2008年10月8日、10月9日向被告交纳订金70,000元和230,000元。被告给原告出具收条两份。70,000元的收条记载（引原文）：“收鑫园大厦门厅订金柒万元整。租期2009.2.1起，年租陆拾万元整，租期为六年，先交三年租金为壹佰捌拾万元整。先交参拾元定x%原文如此），余额分二期交付。首付为1月28日前交壹佰万元，余下伍拾万在2009.5.1前交齐。过期不付房主有权把门厅收回。所交房款不返回。收款人：张某某”、230,000元收条记载：“收鑫园大厦门厅订金贰拾参万元整。收款人：张某某”。2008年12月22日，原告以被告在收条上附加了若干条款，令原告很难接受为由，提起诉讼要求解除租赁合同，由被告返还原告订金300,000元。在合同约定的履行期限到期后，双方没有办理房屋交接手续，房屋钥匙仍在被告手中。

本院认为：2008年10月8日，原告与被告就绥芬河市鑫园大厦的门厅租赁事宜达成协议后，原告向被告交纳订金70,000元，在被告给原告出具的收条上已经对租赁合同的主要内容进行了约定，虽然该收条上没有原告的签字，但是原告在持有该收条后，于2008年10月9日又向被告交纳订金230,000元。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，原告以实际行为履行了收条所约定的交纳订金的义务。原告认可了收条所记载的权利和义务，原告与被告之间租赁合同成立。该合同是原、被告的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告以被告在收条上附加了若干原告无法接受的条款而要求解除合同的理由不成立。原告要求解除租赁合同的主张，虽不具备法律规定的或者合同约定的解除条件，但在庭审中，原告明确表示不继续履行租赁合同，因该租赁行为不适于某制履行，因此，该租赁合同应予解除，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。因为原告的违约行为而导致合同被解除，所以原告应当赔偿被告因解除合同所遭受的损失。被告应当向原告交付租赁物的时间为2009年2月1日。2008年12月22日原告提起诉讼要求解除租赁合同，原告已经以自己的行为表明不履行合同。2009年3月11日，本院释明被告尽快将房屋出租以防止损失的扩大。自原告起诉之日起至本院对被告释明期间，原告要求解除合同，被告要求履行合同，原、被告之间的租赁合同能否解除处于某确定的状态，因此，原告应当给付被告自2009年2月1日起至2009年3月11日期间的租金68,333.33元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定。当事人就房屋的租赁事宜达成协议不同于某额商品交易那样迅速、便捷，因此，被告采取有效措施应当给予其合理的期限。对于某理的期限，法律、法规没有明确的规定。本院认为，可以参照《最高人民法院关于某彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十八条“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人……”的规定，以本院向被告释明后3个月为宜。在本院向被告释明后，被告应当在合理的期限内采取有效措施防止损失的扩大，被告没有在合理的期限内采取有效措施致使损失扩大的，被告无权就扩大的损失要求原告赔偿。关于某告损失的计算标准，原、被告约定的租金符合当时的市场交易价格。由于某告的过错导致合同解除，致使被告的预期租金利益遭受损失，原告应当以双方约定的每月租金50,000元的标准赔偿被告自2009年3月12日至2009年6月11日期间因解除合同所遭受的损失150,000元。原告所交纳的订金300,000元扣除原告给付被告租金68,333.33元和赔偿被告损失150,000元后的余额81,666.67元，被告应予返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十九条的规定，判决如下：

一、解除原告纪某与被告张某某之间的房屋租赁合同；

二、被告张某某于某判决生效之日起3日内返还原告纪某订金81,666.67元；

三、驳回原告纪某的其他诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5,800元，诉讼中实际支出费用20元，合计5,820元，由原告纪某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某丹江市中级人民法院。

如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。上述期限从本判决书规定履行期间的最后一日起计算（对于某期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。

审判长杨家宝

代理审判员姜广峰

代理审判员车玉军

二OO九年七月二十七日

书记员薛晶