上诉人（原审被告）马某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京市园林局绿化处退休工人，住（略）。
委托代理人何某某，男，X年X月X日出生，回族，北京市朝阳区棋类学校校长，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京东方容和物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区X街X号。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人赵某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京东方容和物业管理有限责任公司客服经理。
委托代理人李某，男，X年X月X日出生，汉族，北京东方容和物业管理有限责任公司法律顾问。
上诉人马某某因与被上诉人北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称东方容和）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月17日受理后，依法组成由法官曹欣担任审判长，法官周某、程慧平参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方容和在一审中起诉称：马某某于2003年10月入住北京市东城区X胡同X号楼X单元X号房屋，并与东方容和签订了《物业管理服务委托合同》。东方容和根据合同约定为马某某提供了物业管理服务，但马某某未向东方容和交纳2004年11月1日至2009年10月31日期间的物业费共计6610.2元。东方容和现要求马某某补交所欠物业费，支付违约金1200元，并承担本案的诉讼费用。
马某某在一审中答辩称：1、东方容和没有诉讼主体资格，马某某系与北京东开物业管理中心（以下简称东开物业中心）签订的合同；2、东方容和的起诉已经超过诉讼时效；3、东方容和违约在先，居民在小区内生活没有安全保障。东方容和没有兑现成立业主委员会和业主大会的承诺。开发商违章修建了玻璃阁子，侵占了业主存放车辆的空间，从而占据了安全消防通道。业主自行车、三轮车无处可放。小区没有治安巡逻，缺少监控设备。小区开发商封堵了唯一的消防安全通道；4、现行物业收费项目具有欺诈性，开发商多收未经测量公示的房款及多计算的阳台面积，足以冲抵物业费。除6个单元为单电梯外，其余7个单元均按双梯收取电梯维护运行费，但业主一次只能使用一部电梯。东方容和收取对讲系统维护费、公共照明费、电视天线费等均无相关依据。另外，东方容和出示的企业名称变更通知和东开物业中心注销通知应属于伪证，东方容和还存在每年非法出租地下车库和房屋获取巨额利益问题。综上，不同意东方容和的诉讼请求。
一审法院审理查明：2003年10月28日，东开物业中心作为甲方与马某某（乙方）签订《东四小区物业管理服务委托合同书》。合同约定：乙方所有的房屋位于东城区X胡同X号楼X单元X号，由甲方进行物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用。产权人（使用人）交纳物业管理服务费用时间为合同签订之日算起，物业管理服务费用按年交纳。第二年以后，以业主(使用人)入住月份为准之前交纳物业管理服务费。关于违约责任，合同约定：乙方不按收费标准和时间交纳各项管理服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按总金额的千分之三收取违约金。合同附件1为《收费标准及依据明细表》，载明物业管理费标准为每月每平方米0.5元、生活垃圾清运费每年30元、公共照明电费每户80元（按户分摊、按实结算）、对讲系统维护费每户每月2元、水泵维护运营费及电梯维护运营费按照京价（房）字【2000】第X号文件计算。上述合同签订后，马某某交纳了2003年11月1日至2004年10月31日期间的物业管理服务费。此后，马某某再未交纳物业管理服务费。
另查：东开物业中心于2006年9月28日更名为东开物业公司。2006年12月7日，东开物业公司因与东方容和合并而被工商管理部门核准注销。
现东方容和起诉要求马某某补交2004年11月1日至2009年10月31日期间的物业管理服务费6610.2元。马某某虽认可上述期间未交纳物业管理服务费的事实，但持辨称理由不同意东方容和的诉讼请求。另，马某某提交其所在小区的现场照片，用以证明其所述事实。东方容和对该证据真实性不持异议，但对其关联性不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《东四小区物业管理服务委托合同书》、《收费标准及依据明细表》、工商登记材料等证据在案为证。
一审法院判决认定：马某某与东开物业中心签订的《东四小区物业管理服务委托合同书》不违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行中，东开物业中心因与东方容和合并而被工商管理部门注销登记。依照法律规定，企业法人分立、合并，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。因此，东开物业中心在《东四小区物业管理服务委托合同书》中的权利和义务依法由东方容和予以承继，东方容和提起本案诉讼，有法律和合同依据。现东方容和为马某某提供了物业管理服务，马某某应按约向东方容和交纳物业费。马某某称东方容和出具的企业名称变更通知和企业注销通知系伪证，但未提交充分证据，该院不予采信。因此，东方容和要求马某某补交所欠物业费的诉讼请求，理由正当，该院应予支持。关于马某某提出的东方容和诉讼请求已超出诉讼时效的意见，由于东方容和并不存在明显怠于向马某某追索物业费等相关费用的行为，故该项意见该院不予采纳。关于马某某提出的部分收费项目无相关依据的意见，合同附件已经对收费项目进行了明确约定，故马某某的该项意见，该院亦不予采纳。综上，马某某不同意东方容和该项诉讼请求的辩解不能成立。但应指出，东方容和对马某某居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，故该院对于东方容和要求马某某支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、马某某于本判决生效后7日内，给付东方容和2004年11月1日至2009年10月31日期间的物业费共计6610.2元。二、驳回东方容和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
马某某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、关于诉讼主体资格与伪证。成立东方容和系东城区政府危改加房改、拆迁、开发、回迁、前期物业管理等一系列政府行为之一。事实上东开物业中心既没有名称变更过程，也没有与东方容和合并。东方容和在没有公告的情况下早于2004年便走马某任。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条、第四百条规定以及《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第四条第14款，签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。依据上述规定，转托者有告知义务，且业主向物业企业支付适当的物业服务费用。马某某保证，只要东方容和发表变更公告，将同其重新签署《物业管理服务委托合同书》。二、关于诉讼时效和“明显怠于行使权力”。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第六条关于管理费纠纷有关诉讼时效的规定的前提是应依照现行法律关于诉讼时效的规定，在此前提下诉讼时效才不宜过苛。不宜过苛并非指无限期甚至5年之久，而且还明确规定了物业管理企业明显怠于行使权利的除外。自2003年10月入住以来，原受托方东开物业中心只收过一次物业费，业主不交物业费主要是对物业服务不满，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显。当物业公司不执行合同约定，服务质量低下，拒不履行合同义务，百般推卸责任的情况下，业主只能用拒付物业费的方式抗衡。而一审法院认定东方容和已于3年前逐批次地向小区内欠费业主催缴欠费，亦多次向马某某索费，属于事实不清，证据不足。马某某只认可2007年度（11月1日至2008年10月31日）、2008年度（11月1日至2009年10月31日）两年度的电梯费（但必须按无人值守电梯运行维护费重新计算）、水泵费、生活垃圾清运费、楼宇对讲费（在修复使用门禁系统后），在如约更换塑钢门窗后可以考虑补交近两个年度的物业费（不含2010年度预收物业费）。三、关于违约责任。东方容和一直强调物业费太低，因此不能履行合同义务。一审法院也指出东方容和对马某某居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，但这“与合同约定的标准差距明显”的事实相比只是轻描淡写。除电梯和泵房外，东方容和没有对房屋共用部位等项目进行维护、修缮、服务及管理，封锁业主同开发商追究责任的渠道，搁置业主反映的开发商遗留问题。东方容和未按合同约定组织成立业主委员会，未尽到安全防范义务，未配置应有的安全防范设备。刚入住时电梯有人值守，不足一年变为无人值守，应按无人值守的标准收费。不实行24小时巡查制度，夜间值班保安睡觉，小区任人自由出入，无人管理，监控设备、照明灯损坏，门禁系统失效，违法出租地下室，楼道里乱堆杂物，垃圾清理不及时。四、东方容和依法应每年至少一次公布物业收支账目。北京市发改委2005年发布了《北京市物业服务收费管理办法（试行）》，同时废止了之前物价局等单位下发的收费办法，明确了物业收费必须明码标价，并规定物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。原京价（房）字［2000]X号文中电梯运行维护费为x元／年，现京发改［2005]X号文中电梯运行维护费为x／年，马某某所住小区的电梯是无人值守梯，应当下浮。因此，马某某请求二审法院撤销原判，依法改判：1、东方容和立即停止对法庭和当事人的欺诈并撤销伪证，赔礼道歉并承担相应的法律责任；2、东方容和没有诉讼主体资格，应依法公告变更，同时与马某某重新签署《东四小区物业管理服务委托合同书》并严格履行合同内容；3、东方容和应按现行法律关于诉讼时效的规定追索物业服务费；4、东方容和提高服务质量，增进安全防范设备，改善物业环境，满足业主的合理要求；5、东方容和依法定期（每年至少一次）向住户公布收入和支出项目，接受物业管理委员会和产权人的监督。
东方容和服从一审法院判决，其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院诉讼中口头答辩称：马某某应结合一审法院判决提起上诉，马某某上诉陈述的事实与本案无关。另外，东方容和追缴物业费是基于合同，东方容和每年收取物业费时都提前发交费通知，个别的情况，收费员也要与业主取得联系。业主对欠费是很清楚的，东方容和不可能第一年收了物业费之后就不收了。关于物业费收费标准，东方容和是按照北京市物业收费标准执行的。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：东开物业中心与马某某签订的《东四小区物业管理服务委托合同书》合法有效。东开物业中心已与东方容和合并，合并后东开物业中心已登记注销，东方容和存续。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款的规定，企业法人分立、合并，它的权利义务由变更后的法人享有和承担。因此，东方容和依法取得东开物业在《东四小区物业管理服务委托合同书》项下的权利义务。该取得系依据法律规定而取得，并非通过转委托而取得。马某某关于东方容和没有诉讼主体资格的主张，不能成立。东方容和在取得东开物业中心在《东四小区物业管理服务委托合同书》项下的权利义务后，提供了物业管理服务，因其物业管理服务一直处于持续状态，物业费系持续发生，故马某某关于物业费已超过诉讼时效的主张，本院不予采信。马某某未按期交纳物业费，已构成违约，关于其提出的物业服务质量问题，一审法院基于东方容和的服务存在瑕疵，未支持东方容和关于违约金的诉讼请求，已体现东方容和的责任。东方容和主张的物业费数额，系按合同约定收取，并无不当。马某某提出关于公开收支帐目、成立业主委员会等问题，与本案并非同一法律关系，可另行主张。因此，马某某上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由马某某负担（于本判决生效后七日内向一审法院交纳）。
二审案件受理费五十元，由马某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长曹欣
代理审判员周某
代理审判员程慧平
二○○九年十二月十五日
书记员牛倩
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