上诉人（原审被告）赣州市拍卖行。
法定代表人蔡某乙，经理。
委托代理人朱育梅，江西全民律师事务所律师。
上诉人（原审被告）全南县医药公司破产清算组。
法定代表人谢某某，清算组组长。
委托代理人徐某某，清算组副组长。
委托代理人朱育梅，江西全民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶某某，男，X年X月X日出生，汉族，江西省全南县人，住（略）。
委托代理人陈永平，江西全民律师事务所律师。
上诉人赣州市拍卖行、全南县医药公司破产清算组因与被上诉人叶某某拍卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2009）赣民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告于2007年10月9日以拍卖方式取得第二被告全南县医药总公司破产清算组委托赣州市拍卖行拍卖二楼的房屋4.5间(其中左边房屋公布面积为84.3，右边房屋公布面积为103.03)，当日签订了两份拍卖成交合同书，原告已按合同书的约定履行了义务。但是在办理产权过户程序中，经县房产管理局工作人员对店面建筑面积进行测量，发现左边房屋实际建筑面积比公告和资产清单列出的建筑面积少6.113，以成交价604.9。3计算，原告多付出了3700.66元，佣金多付了185.03元；右边房屋实际建筑面积比公告和资产清单列出的建筑面积少4.793，以成交价729.7。3计算，原告多付出了3499.10元，佣金多付了174.96元。总计多付拍卖金7199.76元，佣金多付359.99元。原告遂诉至法院，请求依法处理。
原审法院认为，原、被告之间的拍卖行为成交后，双方即形成了拍卖合同关系，互为合同相对人。尽管拍卖合同是特殊的买卖合同，但在拍卖活动中仍不得违反民商事活动诚实信用的原则，拍卖人刊登的拍卖公告等所公示的内容应当真实、合法。本案中，原告竞买所得的店面其面积比实际建筑面积短少，对被告拍卖房屋面积短少部分应视为瑕疵，此瑕疵被告在拍卖前并未申明，从而致使原告依拍卖资料载明的房屋建筑面积作出竞买报价及支付拍卖金，被告的行为明显违反了公平合理的原则，被告对此负有未说明拍卖标的瑕疵的过错责任。对两被告抗辩拍卖前已申明不承担瑕疵担保责任的主张不予采信和支持。原告要求两被告退赔短少面积的价款的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。两被告的抗辩理由与本院业已查明的事实及相关的法律规定不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国拍卖法》第四条、第四十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决:一、由被告赣州市拍卖行、全南县医药总公司破产清算组共同退回原告叶某某多交的店面拍卖金人民币7199.76元，两被告对此义务互负连带责任;二、由被告赣州市拍卖行退回多收原告叶某某的拍卖佣金人民币359.99元；三、房屋测绘费人民币479.90元，由被告赣州市拍卖行、全南县医药总公司破产清算组承担。上述应履行义务，限两被告于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费人民币50元，由两被告承担。
上诉人赣州市拍卖行、全南县医药公司破产清算组不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉主要理由是：一、原审判决违反法定程序。该案审限已超过一年，而且本案在简易程序到期前并没有转换为普通程序，剥夺了上诉人解除合同的抗辩权，影响案件公正判决。二、原审判决支持被上诉人的诉讼请求导致了国有资产流失，上诉人要求解除合同。被上诉人的竞买价是12.6万元，第二名的竞买价是12.05万元，底价是8.53万元，按原审判决确定退回拍卖金7199.76元，即为11.88万元，比第二名竞买价12.05万元还要少1700元，这对第二名竟买人是非常不公平的，而且被上诉人恶意竞买导致了巨额国有资产流失，损害了国家利益和社会公共利益。三、原判决认定事实错误，原判决认定拍卖人未说明拍卖标的面积差异没有事实依据。1、①原判决曲解了瑕疵的法律概念。从法律规定上看，瑕疵首先是客观存在的标的本身的缺陷、真假、品质等内涵，其次是拍卖人没有告知竞买人，即没有明示瑕疵才承担责任。②在拍卖过程中，拍卖人在拍卖会中当众对房屋面积差异作了说明，拍卖现场录像证实，拍卖会开始后正式拍卖前的第l3分钟、第22分钟、第29分钟时，拍卖师三次向公众说明了面积可能有短少，同时明确告知了实际面积多或少于拍卖资料中的面积均不增减成交价，即不承担面积短少的担保责任。③拍卖规则第八条、竞买报名表、资产清单之备注四至界址说明都明确告知了竞买人竞买标的面积差异不增减成交价。④被上诉人明知竞买标的面积存在差异，上诉人在拍卖会现场也已对竟买标的面积差异作过多次释明。如果认定面积差异属于本次拍卖标的的瑕疵，那么拍卖人在拍卖前已经对面积差异作了明确的说明，依法不属于拍卖法第六十一条第一款规定的“未作说明”的法律规定。2、被上诉人必须对明知竞买标的面积差异的竞买行为自行承担法律后果。3、本次竞买标不以面积论价竞价，面积不是竞价依据，原审判决以面积计价退拍卖金没有依据。拍卖资料和拍卖规则也明确规定按房屋现状拍。4、上诉人拍卖资料、拍卖公告提供的参考面积并不是专业意义上的房屋面积，这一点在《拍卖资产界址说明》文件中已经清楚表达为以滴水为界计面积，这明显与测量专业标准不一致，而且拍卖过程中竞价不是以面积加价方式进行，同时拍卖规则、拍卖资产清单专门注明房屋的建筑面积以主管部门最终核定为准。5、拍卖是民事法律行为，被上诉人如认为支付的拍卖金因自己错误认识而没有达到预期目的，也仅属重大误解可请求撤销权，而不是维持合同又退回巨额的拍卖金。四、上诉人未违反公平、公开、公正、诚实信用原则。
被上诉人叶某某答辩称:一、上诉人无权要求解除合同。拍卖合同依法成立，对双方具有约束力。原审法院判决认定事实正确。拍卖物短少面积，既是拍卖标的的瑕疵所在，也是对被上诉人的不公平；上诉人没有就拍卖标的的瑕疵作出说明，违背了《拍卖法》第十条第二款。上诉人在拍卖资料中“面积多或少不增减成交价”，违背公平合理原则，是无效的；上诉人实际并没有依《拍卖法》第四十八条展示拍卖标的，更未提供查看拍卖标的的条件；本次拍卖是以面积进行拍卖，上诉人并没有声明以间数拍卖。三、双方的成交确认书已明确拍卖标的面积为84.3和103.3,上诉人应退回所差面积款。为此，请求二审法院判决驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明：根据上诉人赣州市拍卖行在拍卖资料中关于拍卖标的四至界址的测量,被上诉人所竞买的左边房屋东为楼梯、南为滴水、西为滴水、北为滴水的面积为85.393。被上诉人所竞买的右边房屋东为滴水、南为滴水、西为楼梯、北为滴水的面积为103.153。
二审期间，上诉人向法庭提交二份证据。第一份是原审法院于2008年3月27日签发的，传唤上诉人全南县医药公司破产清算组开庭的传票一张，证明对象是原审判决违反法定程序。第二份是全南县广播电视台电视广告发布业务合同一份，证明对象是上诉人在拍卖前向社会公布了拍卖信息。以上二份证据，因与所证明的对象缺乏关联性，本院不予采纳。
二审查明的其它事实与原判认定的相符。
本院认为，上诉人赣州市拍卖行接受上诉人全南县医药公司破产清算组的委托，依法对拍卖标的进行公开拍卖，作为买受人的上诉人叶某某按规则支付价款，该买卖合同关系合法有效，应受法律保护。
关于拍卖标的是否存在短少面积的问题。拍卖标的的面积，应当按照拍卖规则公告的四至界址之内的面积为基准，因为拍卖规则明确表示四至界址之内的面积就是拍卖标的的面积。原审判决认定拍卖标的左边房屋实际建筑面积比公告和资产清单列出的建筑面积少6.113，右边房屋实际建筑面积比公告和资产清单列出的建筑面积少4.793，依据是龙南县房屋测绘所出具的房屋测绘成果报告书，由于该面积在计算挑廊时只计算一半,而原房屋登记计算的是全部。如果按原房屋登记实际面积计算左边房屋为85.393,右边房屋东的面积为103.153,这与拍卖公告面积相比并不相差。原审认定事实错误，应予纠正。
综上所述，原审判决适用法律正确，但认定拍卖标的面积事实部分错误,两上诉人关于拍卖房屋面积短少部分不应视为瑕疵的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销赣州市章贡区人民法院（2009）赣民二初字第X号民事判决，及“上述应履行义务，限两被告于本判决生效后十日内履行完毕”。
二、驳回被上诉人叶某某的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元由被上诉人叶某某承担。
本判决为终审判决。
审判长温金来
代理审判员谢某涛
代理审判员谢某
二○○九年十月二十日
书记员邹锋
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