上诉人（原审原告）冯某某。
委托代理人沙晓陆，江苏尊鼎力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄某乙。
委托代理人朱咏梅，江苏盛仪律师事务所律师。
上诉人冯某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2009鼓民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯某某及委托代理人沙晓陆、被上诉人黄某乙的委托代理人朱咏梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
查明，2008年5月徐州市鼓楼区人民政府为了搞活本辖区的市场，在本辖区建造徐州市大沙河装饰城，对外进行租赁经营装饰材料。冯某某、黄某乙分别于2008年5月与徐州市大沙河装饰城签订租赁合同，合同期限为1年，即2008年6月28日起至2009年6月27日止（实际租赁时间在合同签订前已经开始，即同年4月份），租金每月为500元，该合同条款中明确约定在合同履行期间内承租人在未经出租人同意情况下不得向外租赁。2008年4月7日，冯某某、黄某乙双方达成口头转让协议，约定黄某乙将其租赁的徐州市大沙河装饰城市场B区X号营业房转让给冯某某，转让期限为2008年6月28日至2009年6月27日止，转让金为x元，含14个月的租金，双方口头约定后，冯某某一次性给付黄某乙转让金x元，冯某某开始经营该房屋。2008年6月20日，徐州市大沙河装饰城以该房屋不应当向外转租为由向黄某乙发出解除房屋租赁合同通知，并要求黄某乙通知冯某某限期搬出，因联系不上黄某乙，该通知送达给冯某某。为此，冯某某于2008年9月诉至原审法院，要求黄某乙返还转让金x元，原审法院于2008年10月10日以诉讼请求不明确为由驳回冯某某的起诉，冯某某不服提起上诉，2009年1月19日冯某某撤回上诉。2009年2月4日冯某某以其上述理由再次诉至原审法院，要求依法裁决，并要求支付利息200元，返还转让金x元。
另查明，2008年11月，冯某某从该套房屋中搬出，将该租赁房屋移交给徐州市大沙河装饰城，徐州市大沙河装饰城已将该房屋另租他人使用。
以上事实有租赁协议、结算收据、收条、通知书、原审法院裁定书、本院裁定书及双方当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，依法成立的合同属有效合同，应受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的当事人应当按约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，本案原、被告双方虽然达成口头转让协议，但是双方认可的内容与徐州市大沙河装饰城签订的租赁合同内容相同，因此双方的转让协议并没有违反有关法律规定，其中x元为转让金，包括14个月租金计人民币7000元，其余为装潢投入的转让金，作为徐州市大沙河装饰城可以随时收回，原告已经使用8个月，按照公平原则，8个月的租金不能退还，应当退还6个月，计3000元，对于转让金x元，每月转让金为1285元，应当扣除已经使用的8个月计x元，应当退还7714元，合计退还人民币x元。原审法院遂判决：一、被告黄某乙在本判决书发生法律效力十日内一次性返还原告冯某某转让金、租金合计人民币x元。二、驳回原告冯某某其它诉讼请求。
上诉人冯某某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、x元转让金中扣除房屋租金以外的部分即x元，不是装潢投入，实际是被上诉人收取的转让房屋收益；2、2008年6月起，徐州市大沙河装饰城即通知上诉人腾退房屋，上诉人一直未正常使用该房屋，直至2008年11月被徐州市大沙河装饰城强行收回，一审判决认定上诉人实际使用房屋8个月没有事实依据；3、造成转让合同不能履行的过错完全在于被上诉人一方，被上诉人理应赔偿上诉人的全部损失。请求二审法院撤销原判，依法全额支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄某乙答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审法院判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，双方当事人争议的焦点是：上诉人冯某某要求全额返还x元的诉讼请求是否应予以支持
本院认为，首先、上诉人冯某某与被上诉人黄某乙之间是一种房屋转让合同关系，而上诉人冯某某给付被上诉人黄某乙的x元转让金中无论是包括了x元装潢费，还是包括了x元转让收益，该x元转让金系双方意思表示一致的结果，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。其次、上诉人冯某某与被上诉人黄某乙之间的房屋转让合同关系，虽因出租人的原因而不能继续履行，但上诉人冯某某实际占有该房屋至2008年11月，上诉人冯某某并无异议，因此，上诉人冯某某实际使用、占有该房屋8个月的转让金应当扣除。再次、上诉人冯某某与被上诉人黄某乙签订房屋转让合同之前，也与徐州市大沙河装饰城签有租赁合同，并常年在徐州市大沙河装饰城市场进行经营，上诉人冯某某对于被上诉人黄某乙所租赁的房屋是否能够转让是明知的，因此，上诉人冯某某房屋转让合同不能履行的过错完全在于被上诉人黄某乙，理由不足。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人冯某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人冯某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张建
代理审判员廖伟巍
代理审判员刘虎
二00九年八月三十一日
书记员孙熠
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