上诉人（原审原告）徐州市盛佳大厦业主委员会。
委托代理人黄某典，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏银行股份有限公司徐州彭城支行。
委托代理人朱咏梅，江苏盛仪律师事务所律师。
委托代理人史某某。
被上诉人（原审被告）陈某甲。
被上诉人（原审被告）陈某乙。
两被上诉人共同委托代理人陈某，江苏清正苑律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人李廷金。
上诉人徐州市盛佳大厦业主委员会（以下简称盛佳业主委员会）因确认房屋合同无效纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2008）泉民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年6月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人盛佳业主委员会负责人赵阶运及其委托代理人黄某典，被上诉人江苏银行股份有限公司徐州彭城支行（以下简称江苏银行徐州彭城支行）的委托代理人朱咏梅、史某某，被上诉人陈某甲、陈某乙的共同委托代理人陈某、李廷金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，1998年1月20日，徐州市金山桥经济开发区盛佳房产开发公司与徐州市彭城城市信用合作社（江苏银行徐州彭城支行前身）签订购房合同，盛佳开发公司将盛佳大厦1-X层1-4轴线、X层南侧电梯间房产出售给徐州市商业银行彭城支行，后办理了房屋产权证。产权证上载明“此证计列房屋建筑面积2568.52平方米，其中包括盛佳大厦1-X层1-4轴线，X层南侧电梯间，异产毗连部位为共有。”目前，两部电梯其中一部的一到六层归江苏银行徐州彭城支行独自使用，另一部一到五层由江苏银行徐州彭城支行使用，六层以上被其他业主改做卫生间和贮藏室。
另查，2004年5月9日，徐州恒通物业管理有限公司以排除妨碍为由将徐州市商业银行彭城支行（江苏银行徐州彭城支行前身）诉至徐州市泉山区人民法院，其主张徐州市商业银行彭城支行独自占用盛佳大厦南楼的一至五层公共电梯，侵害了其它业主对电梯间的共同共有权，要求江苏银行徐州彭城支行拆除该电梯及相关设备。该院经审理后，作出（2004）泉民一初字第X号判决书，以徐州恒通物业管理有限公司无证据证明江苏银行徐州彭城支行所有的电梯井属于共有部分，且该电梯井并非大厦业主的必经通道为由判决驳回其诉讼请求。徐州恒通物业管理有限公司不服该判决上诉至本院，本院经审理认为：“上诉人徐州恒通物业管理有限公司表面上以自己的名义进行诉讼，实质上是根据其与盛佳大厦业主委员会签订的物业管理合同在为盛佳大厦业主委员会行使诉权主张权益……根据徐州盛佳房产开发公司与徐州市彭城信用合作社签订的商品房购销合同，合同中明确约定徐州市彭城信用合作社购买了盛佳大厦1-X层1-4轴线、X层南侧电梯间房屋，说明徐州市彭城信用合作社基于其金融机构的特种行业性质，为自身经营需要在购买房屋之初就准备自身安装电梯，而且事实上开发商也认可了徐州市彭城信用合作社的这一特殊要求与其签订了合同，该合同的签订事实上已经改变了盛佳大厦的原始规划结构……因而无论从物权的发生根据还是物权的登记范围，上诉人主张诉争的电梯井部位属于盛佳大厦业主全体共有不能成立，被上诉人徐州市商业银行彭城支行在其物权范围内安装电梯设备并未侵犯盛佳大厦其他业主的共有权，上诉人要求判决被上诉人拆除设在盛佳大厦南楼梯处的电梯（一至五层）和设在六楼的配电设施，不能予以支持。”本院遂作出（2006）徐民一终字第X号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。后盛佳大厦业主委员会诉至徐州市泉山区人民法院，请求判决徐州市金山桥经济开发区盛佳房产开发公司与原徐州市彭城城市信用合作社签订的房屋买卖合同中就盛佳大厦1-X层南电梯井、楼梯间等公共部分的买卖无效并交全体业主使用。双方经法院调解无效。
原审法院经审理认为，徐州市中级人民法院在（2006）徐民一终字第X号民事案件中作出了对诉争的电梯井不属于公共部位的认定，且原告在本次诉讼中未能提供新的证据证明其主张。综上，原告主张诉争的电梯井部位归全体业主共有的观点不能成立，故原告主张徐州市盛佳大厦1-X层南梯井、楼梯间等公共部分的买卖合同无效的诉讼请求，法院不予支持。遂判决：驳回原告徐州市盛佳大厦业主委员会的诉讼请求。
上诉人盛佳业主委员会不服上述民事判决，向本院提起上诉称,1、一审没有查明本案事实，(2006)徐民一终X号民事判决以后，盛佳大厦业主委员会为了解决电梯问题，向徐州市规划局申请再建一个电梯，但是规划局没有批准，认为盛佳大厦业主委员会已经有四个电梯了，不需要再建，这时盛佳大厦业主委员会提起行政诉讼，法院判决设置四部电梯符合规范要求，驳回盛佳业主委员会诉讼。这个事实一审没有查清；2、一审法院以(2006)徐民一终X号民事判决认定的盛佳大厦1－X层的南电梯井和楼梯间不属于公共部分驳回了盛佳业主委员会诉讼是错误的。法院的判决认定不能当然的作为证据使用。至于楼房哪些属于公共部分是有规定的。(2006)徐民一终X号判决是因为有合同、产权证才认定不属于公共部分，上诉人起诉就要求确认合同无效，现在泉山法院驳回上诉人的诉讼是错误的；3、一审时上诉人向法庭提供了新的证据，而一审认为没有新的证据是错误的。请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人江苏银行徐州彭城支行答辩称，1、江苏银行徐州彭城支行原购买房屋所签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，是合法有效的；2、江苏银行徐州彭城支行在支付了房屋的购买对价之后已经依法办理了房屋产权证，该产权证附记部分已表明盛佳大厦1－X层……所有权属于江苏银行徐州彭城支行所有，本案诉争的部分不属于盛佳大厦的公共部分，应属于江苏银行徐州彭城支行所有；3、以上事实已经（2006）徐民一终字第X号判决书予以认定，该判决书至今仍然有效。上诉人的上诉理由不能成立；4、上诉人在上诉状中谈到的行政诉讼案件，被上诉人认为该起行政诉讼江苏银行徐州彭城支行既不是案件当事人，且行政诉讼的案由也与本案不是同一法律关系，所以行政诉讼的判决书不应作为本案证据使用。原审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈某甲、陈某乙共同答辩称，上诉人以南电梯井为公共部分为由要求确认两被上诉人之间买卖合同无效不能成立，上诉人认为电梯井是公共部分，两被上诉人之间签订的合同侵犯了盛佳大厦业主的利益，要求确认两被上诉人之间的房屋买卖合同无效，但是根据本案查明的事实，两被上诉人之间在签订商品房买卖合同的时候是在盛佳大厦所有业主中最先签订的，因为银行特殊行业的需要，被上诉人变更了电梯的设计，将原来的两部南电梯变更为两部北电梯，也是为了使银行安全独立使用。盛佳大厦从设计、施工到后来业主现场购买，从来不存在两部南电梯井的问题，陈某甲、陈某乙的行为是按国家规定办理的，工程也经过竣工验收，两被上诉人之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，没有违反国家禁止性规定，合同已履行完毕，有关部门也为江苏银行徐州彭城支行办理了产权证，从合同发生的物权根据和产权部门的登记看，上诉人诉称的南电梯井属于公共部位是不能成立的，尤其是电梯井是不是公共部位已经法院生效判决确认，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人与徐州市规划局的行政诉讼和本案是两个不同的法律关系，行政诉讼的判决也不能成为确认本案合同无效的理由，上诉人虽然在一审诉讼中提供了行政判决书，但这一判决解决的是上诉人在盛佳大厦建电梯的申请是否应该得到行政许可的问题，本案解决的是房屋买卖的效力问题，和行政诉讼案件不同。因此，即便答辩人没有申请变更设计，也不必然导致该房屋买卖合同无效，上诉人以所谓行政诉讼判决要求被上诉人之间的合同无效理由不能成立。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经各方当事人共同确认，本案的争议焦点是：两被上诉人之间的购房协议中关于盛佳大厦1－X层南电梯井等部分的买卖是否有效。
二审中，上诉人盛佳业主委员会向法庭提交施工图纸一份，上诉人认为该图纸可以证实在盛佳大厦原设计中存在四部电梯。由于江苏银行徐州彭城支行与陈某甲、陈某乙之间的房屋买卖行为，造成实际只安装了两部电梯，江苏银行徐州彭城支行占用了盛佳大厦原应安装电梯的公用部分。
被上诉人陈某甲、陈某乙质证认为该图纸来源不合法，不能证明该图纸即最后的施工图纸，对其真实性不能确认。
被上诉人江苏银行徐州彭城支行质证认为其房产证对电梯井的产权界定是明确的，该图纸证明不了上诉人的主张。
关于该图纸，本院认为，由于被上诉人陈某甲、陈某乙不认可该图纸系其交付给盛佳业主委员会的，且上诉人不能证实规划部门备案的图纸与其提交法庭的图纸一致，故对该证据本院不予采信。
本院认为，江苏银行徐州彭城支行在与陈某甲、陈某乙签订房屋买卖合同时，作为徐州彭城支行是具有特种行业性质的金融机构，其从自身经营的特殊安全要求考虑，在签订房屋买卖合同时就与开发商协商，购买了盛佳大厦第X幢X-X层轴线间房屋以及X层南侧电梯间，作为该大厦中一独立的部分使用，而开发商亦已经将该部分面积作为独立的部分出售给了江苏银行徐州彭城支行，因此该部分房产并不是盛佳大厦的公共部分，现双方已经实际履行了该合同，且双方的买卖行为并不违反法律规定，应认定为合法有效。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1050元由上诉人徐州市盛佳大厦业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长张建
代理审判员刘虎
代理审判员廖伟巍
二00九年九月十八日
书记员孙熠
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