原告张×燕。
委托代理人张×舫（原告张×燕之子）。
被告上海隆茂国际酒店有限公司。
法定代表人曹某某，总经理。
被告上海福田房地产开发有限公司。
法定代表人曹某某，总经理。
上列两被告的共同委托代理人张×贵，公司员工。
原告张×燕与被告上海隆茂国际酒店有限公司（以下简称“隆茂酒店”）、上海福田房地产开发有限公司（以下简称“福田房产”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程美珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告张×燕及其委托代理人张×舫，两被告的共同委托代理人张×贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张×燕诉称，原告与被告隆茂酒店于2007年9月29日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市X路×号X室房屋出租给被告隆茂酒店，隆茂酒店应在每月30日前向原告支付租金5,358元。福田房产对该租赁合同中隆茂酒店的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。该租赁合同及担保函均经过公证。合同签订后，原告与隆茂酒店各自履行自己义务。2008年9月起隆茂酒店未向原告支付租金。原告与隆茂酒店曾就隆茂酒店拖欠的2008年9月至12月租金签订补充协议。嗣后，被告仍拖欠2009年2月至10月租金。2009年10月27日，隆茂酒店向原告发函，单方面违约终止合同。现原告以隆茂酒店提前终止合同为由，诉讼要求隆茂酒店按合同约定向原告支付总房价款10%的违约金80,376.30元，并支付2008年9月至12月、2009年2月至10月拖欠的租金69,654元及利息，利息按照年租金6.5%计算，福田房产承担连带担保责任。
被告隆茂酒店辩称，对于原告主张被告拖欠其租金的事实及金额没有异议，同意支付拖欠租金。现被告虽已发给业主通知终止租赁合同，原告也主张解除合同，因终止合同牵涉到小业主整体利益，房屋需根据整体一起解决。对于违约金被告愿意赔偿三个月租金。
被告福田房产辩称，原告所说事实属实。福田房产同意按照担保函的约定承担保证责任。
经审理查明，2007年9月29日，原告与隆茂酒店签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将其购买的福田房产开发的位于本市X路×号X室，建筑面积43.56平方米的房屋（总房价款803,763元）出租给隆茂酒店，每月租金为5,358元，隆茂酒店自原告取得该房屋的房地产权证后30日起应向原告开始支付租金，支付日期为次月30日前；房屋用途为隆茂酒店经营商务式酒店；合同期限为120个月（10年），自原告取得该房屋房地产权证之日开始；原告保证在合同生效时，隆茂酒店对房屋及设施能够行使实际控制权，否则承担违约责任；因原告过错致使隆茂酒店不能行使本合同项下经营权的，隆茂酒店可以解除合同，原告应按六个月的租金数额支付违约金；除本合同另有规定外，任何一方存在违约行为，则应向守约方支付总房价款的10%作为违约金，该租赁合同上原、被告未留签约日期。同时，福田房产向原告提供担保函一份，载明：承租人隆茂酒店未履行房屋租赁合同项下的义务时，为保障出（预）租人的权益，福田房产愿就房屋租赁合同中隆茂酒店义务的履行提供不可撤销的连带责任保证担保；担保函自担保人法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起生效。租赁合同及担保函均经上海市东方公证处公证。
2007年12月3日，原告取得系争房屋房地产权证。隆茂酒店按合同约定向原告支付租金至2008年8月，同年9月起隆茂酒店未能向原告支付租金。2008年10月22日，原告与隆茂酒店就隆茂酒店拖欠的租金签订“补充协议”，约定隆茂酒店拖欠至12月的租金共计21,432元推迟至2009年8月至2010年3月，每月均摊支付原告；隆茂酒店推迟支付的回报金，按银行标准利率上浮至6.5%，在2010年4月支付；2009年1月及以后投资回报按原合同约定；福田房产继续为上述四个月的顺延租金作担保；本协议与租赁协议矛盾以本协议为准。该补充协议上福田房产未签名盖章。补充协议签订后，隆茂酒店向原告支付2009年1月的租金，2月起又未支付租金至10月。2009年10月27日,隆茂酒店向原告等业主发出“告业主书”，称其无法继续支付租金，故于2009年10月27日终止租赁合同。对于拖欠业主的租金，隆茂酒店提出原价回购和整体拍卖两个解决方案供业主选择。现原告遂诉讼要求判如所请。
上述事实，有原告提供的上海市房屋租赁合同及公证书、担保函及公证书、房地产权证、补充协议、2009年10月27日隆茂酒店发给原告告业主书及原、被告双方陈述，经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与隆茂酒店签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按约履行。隆茂酒店迟延履行给付租金义务，业经部分业主起诉催款后仍不能及时支付，且隆茂酒店已实际停止经营活动，并于2009年10月27日向原告发出了终止租赁合同的告业主通知书，对此原告不表示异议。鉴于书面通知的路途时间，故本院确认原、被告签订的租赁合同已于该月底解除。鉴于隆茂酒店履行不能导致合同被提前解除，造成原告的合同目的不能实现，隆茂酒店构成根本性违约，合同解除后至房屋再出租前必然发生租金收入的间断减少等损失，故原告要求隆茂酒店按照合同约定承担支付总房x%%违约金的违约责任，并无不当，依法应予支持。现被告隆茂酒店对支付拖欠租金数额无异议，被告福田房产同意按照担保合同约定承担担保责任，与法不悖，本院依法予以照准。至于原告主张的利息损失，已有违约金进行填补，本院不予支持。原告在订立合同时已确认房屋用途为租借给隆茂酒店经营商务式酒店，该房也实际用于经营酒店，因此，合同解除后，原告应当与其他业主共同维护该物业区划内的公共秩序，并应以增进该整幢房屋的效用和价值为目的对房屋进行利用，最大程度地实现业主的整体利益。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海隆茂国际酒店有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告张×燕支付2008年9月至12月、2009年2月至10月拖欠的租金69,654元；
二、被告上海隆茂国际酒店有限公司应于本判决生效之日起30日内支付原告张×燕违约金80,376.30元；
三、被告上海福田房地产开发有限公司应对以上第一项、第二项判决确定的给付义务承担连带责任；
四、被告上海福田房地产开发有限公司在按以上第一项、第二项承担保证责任后，有权向被告上海隆茂国际酒店有限公司追偿；
五、原告张×燕其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,398.60元,减半收取1,699.30元，由被告上海隆茂国际酒店有限公司、上海福田房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员程美珍
书记员陆兆
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