河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书
(2000)山民初字第X号
原告焦作市山阳区环境卫生管理处(下简称山阳区环卫处)。地址东二环路七十一号。
法定代表人李某某，主任。
委托代理人逯某某，山阳区环卫处办公室主任。
委托代理人杨延鸣，焦作路通律师事务所律师。
被告保某，男，一九五一年十二月二十一日出生，汉族，高中文化，焦作雪花宾馆办公室主任，住（略）。
原告山阳区环卫处为与被告何海房屋租赁纠纷一案，于二○○○年一月十日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭，于二○○○年二月二十二日、二○○○年四月十四日公开开庭审理了此案。原告山阳区环卫处的特别授权代理人逯某某、委托代理人杨延鸣、被告何海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山阳区环卫处诉称，一九九七年七月十四日，我单位与被告何海签订了房屋租赁合同，合同中约定：原告将其九回临街门面房租赁给何海使用，年租金为三万两千四百元，期限为三年，何海支付定金两千元，何海如不按时交纳租金，原告有权解除合同等。合同签订后，我单位到房屋主管部门办理了登记备案手续，并将房屋交给了何海。但被告何海只交纳了九八年一月至十二月的租金，以后的租金分文未付。从九九年一月起我单位开始向被告何海追要租金，并得知何海将其所租赁房屋转租他人，故而起诉，请求：(一)解除我单位与被告何海的租赁合同；(二)我单位收取被告何海的定金两千元不予返还；(三)被告何海支付拖欠租赁费三万两千四百元；(四)由被告何海承担本案诉讼费。
原告提交的证据有：房屋租赁合同复印件一份，焦作市房管局房地产交易所发票复印件。
被告何海辩称，一九九九年九月底十月初，原告召集转租人开了会，宣布要和我解除合同，让转租人给他们交租金，且一九九九年十二月底，转租人已和原告签过合同，向其交纳过租金，故我与原告所签租赁合同实际上已经解除，我欠原告租金事实存在，但只欠其九九年一月至九月份的租金。我与原告签订的房屋租赁合同未登记备案，且原告先违约，与转租人签订合同，停止与我所签合同的履行，故两千元定金应予返还。我将租赁房屋转租他人是当时原告办公室主任让我办的，说明原告当时知道并同意我转租他人。
被告何海提交的证据有：李某东证言一份，申长春交纳房租收据复印件一份。
本院调查收集的证据有：向焦作市房管局房地产交易所徐建立所作调查笔录一份。
经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：一九九七年七月十四日，原告山阳区环卫处作为甲方与作为乙方的被告何海签订了房屋租赁合同，将山阳区环卫处家属楼下临街门面房九问租给被告何海使用，该合同中约定：“一、甲方同意将上述房屋租给乙方使用，年租金为（略）元，合同期为三年，从1997年11月1日起到2000年11月1日止。......二、乙方须在装修前一次性交清当年的房租费（略）元。第二年的租赁费在合同满一年的最后一个月前一次性交清，第三年以此类推。三、合同于双方签字时，乙方向甲方交纳定金2000元。四、甲、乙双方的权利义务：......2.乙方应按合同约定的时间将租赁费数额一次性交清甲方。......五、违约责任：1.甲方违约双倍返还定金，乙方违约甲方不退定金。2.乙方不按时交纳租赁费，甲方有权解除合同。......六、其它未尽事宜，需要变更事项，经双方协商可补充修定。......”。被告何海于合同签订当月向原告山阳区环卫处交纳了定金两千元。一九九九年七月二十六日，原告山阳区环卫处向焦作市房管局房地产交易所交纳租服费两千元，但未取得租赁许可证，也未登记备案。被告何海向原告交纳了一九九八年全年租金后，以后的租金至今未给付原告，故而形成纠纷。另查明，被告何海称在合同履行期间，经原告同意，将租赁房屋转租他人，但未提交相关证据证实。一九九九年十二月底，转租人开始向原告交纳二○○○年一月的房租。
以上事实，有房屋租赁合同复印件，焦作市房管局房地产交易所发票复印件，山阳区环卫处收据复印件，调查笔录，原、被告陈述及庭审笔录证实。
本院认为，依照有关法律规定，房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产部门登记备案，但未规定登记后生效，故当事人未办理登记手续，不影响合同的效力。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，虽未登记备案，取得租赁许可证，仍为有效合同，双方应按照合同的约定履行各自的义务，并承担相应法律后果，被告何海未按时交纳租赁费，依照合同的约定，原告有权解除合同，故原告山阳区环卫处要求解除与被告何海签订的房屋租赁合同的请求依法应予支持；被告何海辩称其将所租赁的房屋转租他人经原告同意，但未提交相关证据证实，故其辩称理由依法不予采信；原、被告双方在合同中对违约责任约定：“甲方违约双倍返还定金，乙方违约甲方不退定金”，被告何海未按时交纳租金且擅自将租赁房屋转租他人属违约行为，故原告要求收取何海的定金两千元不予返还的请求依法予以支持；被告何海以转租人应原告要求自一九九九年十月未向其交纳租金为由不同意支付一九九九年十月份至十二月份的租金，于理不合，于法无据，其辩称理由依法不予支持，原告要求其支付租赁费三万两千四百元的请求合理合法，依法予以支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条、第一百○六条、第一百○八条之规定，判决如下：
一、解除原告山阳区环卫处与被告何海签订的房屋租赁合同；
二、原告山阳区环卫处收取被告何海的定金两千元不予返还；
三、被告何海于本判决生效之日起三十日内支付原告山阳区环卫处租赁费三万两千四百元。
本案诉讼费一千四百一十元由被告何海负担。(暂由原告垫付，待执行时一并给付原告)
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于焦作市中级人民法院。
审判长冯受萍
审判员刘征安
代理审判员逯某
二○○○年四月十八日
书记员杨云霞
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