上诉人（原审原告）殷某，女，出生年月（略），汉族，法制日报社退休职工，住址（略）。
委托代理人张国，北京市国乐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市X区X路X号化信大厦X房间。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人闫某某，男，出生年月（略），汉族，北京中天置地房地产经纪有限公司法务部职员，住（略）。
上诉人殷某因与被上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）居间合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月26日受理后，依法组成由法官孙田辉担任审判长，法官李丽、郑亚军参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
殷某在一审中起诉称：自2006年1月5日起，殷某一直把位于北京市X区X号楼X单元X号房屋委托给中天置地公司代为出租。2006年1月5日，双方签订房屋出租委托合同，约定房屋租金为每月1600元，每年预留出45天用于中天置地公司接洽承租的工作期等事项。在2010年3月续签代理合同时，殷某告知中天置地公司的业务人员，殷某准备将房屋出售，不再续签合同了。中天置地公司业务人员称承租人还是原来的承租人，可以随时退房。在此情况下，殷某才与中天置地公司续签了代理合同，双方约定房屋代理期中开始的前15天为免租期，每月租金为2500元，并约定了提前终止合同需要承担的违约责任等事项。2个多月后，殷某要出售房屋，便通知了中天置地公司并与其协商解除委托代理合同事宜，并表示愿意按照合同约定支付给中天置地公司5000元违约金（相当于2个月的租金）。但是，中天置地公司提出其收取的租金是每月2700元，因此要求殷某支付违约金5400元，并要求殷某按照每月200元的标准赔偿其剩余9个月的差价损失共计1800元，此外还要赔偿中介费500元等等，否则其拒绝返还房屋。此时殷某才得知承租人并非原承租人，而是4个人，并且中天置地公司每月收取的租金为2700元，其每年都在利用我的房屋赚取差价。于是，殷某提出按照合同约定中天置地公司不能赚取差价，但中天置地公司表示其只有在没有任何损失的情况下才能考虑退房，否则不同意解除合同、退还房屋。殷某向中天置地公司投诉，未果。殷某因急需用钱，无奈之下按照中天置地公司的要求给付了不应当给付的差价、中介费等费用，中天置地公司这才将房屋退还给殷某。殷某认为，中天置地公司的代理权限是代为向承租人收取租金，其应当将收取的租金全部交给殷某。中天置地公司隐瞒交易信息，同时赚取承租人的中介费、免费使用委托人的免租期并居间赚取差价的行为，已经构成了对出租人、承租人的欺诈，违反了《中国房地产经纪执业规则》等规定。故诉至法院，要求中天置地公司返还殷某给付的违约金400元、中介赔偿金1800元、中介费500元、宽带滞纳金100元，并要求中天置地公司双倍返还其出租我的房屋所赚取的差价共计x元（按照每月200元乘以2的标准，计算自2006年12月至2010年6月，扣除免租期后共计36个月）。
中天置地公司在一审中答辩称：殷某在合同未到期的情况下要求解除合同，中天置地公司认为，买卖不破租赁，因此中天置地公司不同意解除合同。后来在殷某的一再要求下，中天置地公司才提出，如果殷某可以赔偿中天置地公司的各项损失，则中天置地公司同意解除合同。中天置地公司要求殷某赔偿的都是中天置地公司的可得利益以及中天置地公司因为解除合同实际赔偿给客户的损失。殷某当时同意了中天置地公司的要求，并实际做出了赔偿，中天置地公司才同意解除了合同。关于宽带滞纳金，是因为原承租人交了1年的宽带费用，由于殷某提前解除合同，中天置地公司向原承租人赔偿了该项费用。殷某的各项诉讼请求，于法无据，中天置地公司均不同意。
一审法院审理查明：位于北京市X区X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）的性质为中央在京单位已购公房，所有权原登记在殷某之父殷某生名下。
2006年12月23日，殷某以其父殷某生的名义就涉案房屋与中天置地公司签订了《北京市房屋出租代理合同》，后双方多次续签合同。2010年3月27日，殷某（作为甲方）以自己的名义就涉案房屋与中天置地公司（作为乙方）最后一次签订《北京市房屋出租委托代理合同》。该合同第三条约定，“乙方出租代理权限为：1、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联某、签约事宜；2、代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3、代甲方向承租人收取租金；4、代甲方向税务部门缴纳税费；5、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期限为2010年3月29日至2011年3月28日。本合同约定的房屋代理期中开始的前15天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金”；第四条约定，“每月房屋租金为2500元”；第九条约定，“经甲乙双方协商一致，可以终止本合同”；第十条约定，“出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金”。
2010年6月18日，殷某（作为甲方）与中天置地公司（作为乙方）签订《合同终止协议》，内容为“由于甲方将涉案房屋出售给第三方，甲方要求提前终止代理合同。经双方协商，甲方愿一次性给付乙方7800元作为赔偿金（包括违约金5400元、中介赔偿金1800元、宽带滞纳金100元、退中介费500元）及有线电视费162元，于2010年6月28日将房屋退还甲方，合同解除”。同日，殷某按照协议约定向中天置地公司交纳了全部赔偿金共计7800元以及有线电视费162元。2010年6月27日，中天置地公司将涉案房屋交还殷某。
一审庭审中，殷某对于上述《合同终止协议》的效力问题未提出明确主张，经法院询问，其表示该份协议与本案没有关系，对于是否另案就该份协议的效力提出主张，殷某坚持当庭不予答复。
一审庭审中，中天置地公司提交了与案外人刘某玉就涉案房屋签订的房屋租赁合同复印件1份、赔付费用收据原件1份，用以证明其因殷某提前解除合同而向承租人实际赔付了违约金5400元、有线电视费162元、中介费500元、宽带滞纳金100元。殷某对上述合同的真实性无异议，对收据的真实性不予认可。
另，2011年5月13日，殷某生出具授权委托书，对殷某就涉案房屋代签委托代理合同、收取租金、承认合同内容等相关事项的代理权限予以追认。
一审法院判决认定：殷某、中天置地公司就涉案房屋自愿签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，殷某签订合同的行为也得到了涉案房屋当时的所有权人的追认，故双方之间的合同是合法、有效的，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。
当事人协商一致，可以变更、解除合同。本案中，殷某在合同期限届满前单方提出解除合同，并与中天置地公司签订《合同终止协议》，该协议的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具备其他的法定无效情形，而现殷某对该协议并未提出变更、撤销的主张，故该协议对双方具有法律约束力。在该协议中，双方共同就解除合同以及殷某应当承担的违约责任达成了一致意见，其中与双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中所约定的内容不一致的地方，应当视为双方共同所做变更。现殷某要求中天置地公司返还其按照协议约定给付中天置地公司的违约金、中介赔偿金、中介费及宽带滞纳金，缺乏依据，法院难以支持。
按照建设部和中国人民银行发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》、《中国房地产经纪执业规则》等房地产经纪相关规范，房地产经纪机构和经纪人员在从事房地产经纪行为时不得违规赚取差价，因此，中天置地公司就涉案房屋代理出租事宜赚取租金差价的行为已经构成违规。但是，对于中天置地公司的违规行为，应当由相关行政部门予以查处，对于其违法所得，亦应由相关行政部门予以没收。现殷某并未举证证明其因中天置地公司的违规行为导致合法利益受损，故对于其要求中天置地公司双倍返还租金差价的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条之规定，判决：驳回殷某的全部诉讼请求。
殷某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审认定事实有误。殷某自2006年1月5日起以父亲的名义与中天置地公司签订《房屋出租委托合同》，不是一审认定的2006年12月23日起。二、中天置地公司应把多年赚取的差价7200元返还给殷某。1、殷某要求返还差价有合同依据。合同明确中天置地公司的代理权限是“代甲方向承租人收取租金”，且在殷某提供的第一份合同约定：“如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有”。中天置地公司没有出资改善、添置，依据合同约定，中天置地公司多收的租金（差价）应归殷某所有。殷某主张7200元差价“至少全部返还”的诉讼请求，不属双方《合同终止协议》内容。殷某以居间合同纠纷为案由，要求中天置地公司根据合同约定把“浮动出”的房租给殷某，有充足的事实依据。2、中天置地公司赚取差价的行为违反行政法规禁止性规定，导致殷某合法利益受损。一审认定中天置地公司的行为系违规行为，吃差价所得为违法所得，但对违法行为不给任何制裁不当。浮动出的房租是殷某的利益，是代殷某收取的租金，而不是中天置地公司的利益。三、中天置地公司多年赚取的差价应双倍返还给殷某。中天置地公司既赚取委托人佣金、收取承租人中介费，又从中吃差价，实为对殷某的欺诈。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》及北京市包括中天置地公司在内的220家房产中介不赚差价的承诺，应把差价双倍返还给殷某。四、殷某支付给中天置地公司的1800元中介赔偿金应返还给殷某。中天置地公司把2010年3月26日合同没有履行的9个月差价1800元作为利润损失让殷某赔偿，殷某虽然无奈同意，但该内容违反国家禁止吃差价的禁止性规范，属于法定无效情形。《合同终止协议》中的1800元赔偿金是中天置地公司吃的差价，是违法所得，应返还给殷某。殷某虽然没有对《合同终止协议》提出变更、撤销的主张，但已明确提出中天置地公司吃差价的行为因违法而归于无效的主张。殷某请求二审法院撤销一审判决，改判中天置地公司双倍返还其因其出租殷某房屋所赚取的差价共x元、返还中介赔偿金1800元，一、二审诉讼费用由中天置地公司承担。
中天置地公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋出租代理合同》、《北京市房屋出租委托代理合同》、《合同终止协议》、收据等相关证据在案佐证。
本院认为：殷某、中天置地公司就涉案房屋签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，殷某签订合同的行为得到了涉案房屋当时的所有权人的追认，故该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。当事人协商一致，可以变更、解除合同。殷某在合同期限届满前单方提出解除合同，与中天置地公司签订的《合同终止协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。在《合同终止协议》中，双方共同就解除合同以及殷某应当承担的违约责任达成了一致意见且已履行完毕，现殷某上诉要求中天置地公司返还其按照该协议约定已经付给中天置地公司的违约金、中介赔偿金、中介费及宽带滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。中天置地公司就涉案房屋代理出租事宜赚取租金差价的行为应由相关行政部门予以查处。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百一十五元，由殷某负担（其中二十五元已交纳，剩余于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费二百三十元，由殷某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长孙田辉
代理审判员郑亚军
代理审判员李丽
二○一一年十月十九日
书记员赵越
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