上诉人（原审被告）李某甲，女，汉族，X年X月X日出生，无业，住（略）。
委托代理人李某乙，男，汉族，X年X月X日出生，北京松下电子部品有限公司退休职工，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京市华野家园物业管理有限公司,住所地北京市延庆县八达岭经济开发区。
法定代表人潘某某，总经理。
委托代理人武某某，北京市华野家园物业管理有限公司法务人员。
委托代理人郝某某，北京市华野家园物业管理有限公司职员。
上诉人李某甲因与被上诉人北京市华野家园物业管理有限公司（以下简称华野公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月24日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武某文、李某雪参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
被上诉人华野公司在原审中起诉称：李某甲系恋日嘉园二期X号楼X单元X室业主。自李某甲入住以来至今，华野公司依约履行了物业管理服务的义务，但李某甲拖欠2006年9月7日至2009年3月6日的物业管理费x.38元未付。经华野公司催要，李某甲仍未缴纳。华野公司认为李某甲的行为已损害华野公司的利益，故诉至法院，请求法院判令李某甲给付2006年9月7日到2009年3月6日的物业费x.38元，滞纳金x.38元，诉讼费由李某甲承担。
上诉人李某甲在原审中答辩称：华野公司提供的物业服务质量太差，业主对物业公司提出的问题从没有解决过。X号文件已经废止，但物业公司还在依据这个文件进行收费。华野公司从未公布收支情况；我单元的门禁也是坏的，发放小广告的人经常出入小区；小区内没有保安进行巡查；西车库至今也不能使用；小区路灯晚上不开或者白天不关灯；路灯损坏不及时更换；小区院墙多处破损，致使小区业主被盗；我楼后有个臭水沟，物业从来没有消毒过；业主装修垃圾露天堆放等等。我认为华野公司的服务不达标，故不同意华野公司的诉讼请求。
原审法院审理查明，2004年9月25日，李某甲与北京市华野房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买（略）房屋。华野公司对李某甲居住的小区进行物业管理服务。该房屋建筑面积为163.96平方米，物业费按照347.68元/月收取。华野公司提供物业服务后，李某甲自2006年9月7日至2009年3月6日未交纳物业管理费x.38元。
上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《恋日嘉园2期业主临时公约》、收费明细单等证据在案佐证。
上述事实，有双方当事人的陈述、资质证书、证明、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、收费明细单等证据在案佐证。
原审法院认定，华野公司虽未与业主直接签订物业管理委托合同，但已经向李某甲提供了相应的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系，李某甲作为小区的业主，理应交纳物业费。故对华野公司要求李某甲支付物业费的诉讼请求，予以支持。李某甲提供的证据不能证明华野公司未尽管理义务，无法采纳。虽然华野公司在物业管理工作中没有明显的瑕疵，但还是存在不足之处，今后应加强物业管理职责，其要求李某甲支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、李某甲于判决生效后十日内给付华野公司二○○六年九月七日到二○○九年三月六日的物业费一万零四百三十元三角八分；二、驳回华野公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人李某甲不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：
在2009年8月24日花乡法院的法庭上，我陈诉了我未按期交纳物业费的理由和依据。华野公司没有提出任何反驳意见，法官也未提出任何质疑。最后法院提议双方庭外协商解决。我与华野公司都表示同意。2009年11月23日法院通知我领取判决书，我在2009年11月24日领取了判决书，结果判我败诉。其审判结果与2009年8月24日开庭时的法院结论性意见完全不同。
我本次上诉的理由和依据如下：
一、华野公司的服务质量极差，物业管理混乱，盗窃事件时有发生，存在安全隐患，几年来对业主的意见、投诉从不回复。
（1）京发改（2005）X号文件：“北京市物业服务收费管理办法（试行）”（以下简称收费办法）：宣布2006年1月1日起实施。同时宣布“京价（房）字[1997]第X号文件”同时废止。但华野公司至今仍在执行已经作废近四年的文件，该行为属于违反国家法规。
（2）京建物[2007]X号文件的附件1：“住宅物业服务等级规范（一级）”（以下简称服务规范）、附件2：“住宅物业服务等级规范（一级）考评细则（试行）”（以下简称考评细则），宣布2008年1月1日起实施。
我按其“服务规范”明确的条文要求检查，华野公司的物业服务共有17项不合格；按“考评细则”评分，共扣13.5分。考评细则中规定：全部合格满分为30分，扣除5分以上为不合格（不含5分）。故华野公司的物业服务质量已远远不合格。
（3）在2009年8月24日一审法院开庭当时，华野公司尚存有9项不合格，至今已过去三个多月，不但没有一项采取任何纠正和预防措施，这其中三项不合格，问题比2009年8月24日时更严重了。
单元楼的门禁一直处于破损状态，X号楼X门内的楼梯声控灯全部损坏，小区西侧围墙是用薄铁皮围成，小区内由多起入室盗窃案件，小区路灯百分之三十已经损坏，车库不能用，小区西门不开。
总之，华野公司违反国家法规；提供的服务质价极不相符；毫不把业主的意见、投诉放在眼里。
二、对丰台法院判决书上的两处论述我不能认可、不服。
1、判决书第三页第一段写到：“……收费明细等证据在案佐证。”我的二十页陈诉书及二十余张实物照片是我的重要证据材料，在法庭上已交给法官一套，但在“证据在案佐证”中却一字不提，造成一种我没有实物证据的假象。
2、判决书第三页第二段写到：“李某甲提供的证据不能证明华野公司未尽管理义务，本院无法采纳。虽然华野公司在物业管理工作中没有明显的瑕疵，但还是存在不足之处……”我给华野公司提出的十七项不合格及二十余张实物照片等证据材料我对其真实性负责，希望法院调查核实。一审判决书怎能轻描淡写的说：“没有明显瑕疵”。又怎么能说：“李某甲提供的证据不能证明华野公司未尽管理义务，本院不能采纳”。这种判决无异于偏袒华野公司一方，是不公正的，我不能接受。
综上所述，请求法院尊重李某甲所提供证据材料的事实，保证李某甲的合法权益，依法公正判决；上诉费由华野公司承担。
被上诉人华野公司答辩称：
一、华野公司与北京华野房地产开发公司系相互独立的企业法人。
北京华野房地产开发公司是恋日家园一期和二期的开发商。华野公司受其委托对恋日家园住宅小区（一期和二期）进行前期物业管理（详见前期物业管理委托合同）。虽然两家公司的部分股东是相同的，但华野房地产公司与华野公司不是控制与被控制的母子公司关系，从公司法的角度讲，二者是相互独立的企业法人。
二、华野公司的物业管理服务水平逐年提高，绝大多数业主对华野公司的工作是肯定和支持的。
在多年的物业管理工作中，华野公司的物业管理服务水平逐年提高。在保安、保洁、高压水泵、电梯运行管理、消防管理、公共设施设备的维护管理等物业管理的主要方面，华野公司的工作都达到了业主公约和政府部门要求的标准。华野公司先后取得了政府管理部门的物业管理资质认证和质量管理体系认证。华野公司的工作得到绝大多数业主的肯定和支持。
三、华野公司非常重视业主提出的意见和建议，庭审中业主提出的问题都不能否定华野公司的工作。
第一，临时用电的问题。由于历史原因南城的基础设施配套较差。草桥地区多年来一直是临时用电。对于业主的不满华野公司完全能够理解。华野公司作为物业管理企业，多年来一直坚持向有关部门反映此问题，从现在掌握的情况看，用不了多久临时用电的问题将有望得到彻底解决。
第二、停车问题是恋日家园二期业主反映比较强烈的问题。北京市车辆迅猛增长是一个不争的事实，停车问题也随之产生。由于开发商规划的地下停车场至今仍无法交付使用，停车问题在华野公司管理的恋日家园二期就表现地更为突出。华野公司千方百计地处理解决业主停车的实际困难。例如增加车辆管理人员进行停车疏导管理，使业主车辆安全、有序、高效的进出小区。同时我们也在积极地催促开发商尽快将地下停车场交付使用。这里需要强调的是，我们收取的物业管理服务费中没有针对车辆的项目。
第三、关于门禁系统的问题。庭审已查明，在门禁系统交付使用不到半年就出现无法使用的情形，这说明开发商交付的房屋配套设施存在严重的质量问题。事实上也是这样的：尽管该小区业主入住时签署的《业主公约》中，物业费的收取标准是执行北京市《196》号文件，其中未含电子系统维护的费用。但是针对损坏的门禁系统我公司仍聘请专业人员进行反复维修，部分门禁我们还进行了整门更换，但是由于原产品存在安装和质量问题修复效果不佳。现在我们已将门禁系统列入大修计划，正在申请公共维修基金准备对门禁系统进行更换。更换完成后业主反映的问题将不复存在。
第四、关于公开账目的问题。物业管理服务企业的经营模式有两种，一种是薪酬制，一种是包干制。我公司属于包干制经营模式，业主只要按照约定的标准缴纳了物业管理服务费用，盈亏由我公司自行承担。所以根据北京市物业收费办法等相关文件的规定，我公司没有公开账目的义务。
第五、住改商的问题。业主所讲的住改商在小区内是极个别的问题。首先，我公司从未向住改商的业主提供过相应的场地证明。其次，这些所谓的“住改商”并没有取得工商管理部门的审批，这使得我们在处理起来很难认定。
第六、收费项目和标准的问题。我公司严格按照北京市物价局北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房1997第X号）确定的收费项目和标准收取费用。
第七、电梯、高压水泵费用依据和计算方式。我公司按
照《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》（京价房字1996第X号）、《北京市物价局关于“北京市劳动保护检测、检验收费标准”的通知》（京价涉字1989第X号）收取电梯运行费、维护费、电梯检验费。
四、上诉的业主均是多年欠费的业主，他们的欠费行为既损坏了华野公司的利益，也损害广大交费业主的利益，最终将损害他们自身的利益。
综上所述，华野公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：
北京市华野房地产开发有限公司系恋日嘉园2期的开发商，其与华野公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，且业主对华野公司进行物业管理不持异议，因此华野公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。业主应当向华野公司支付物业服务费。现李某甲上诉提出华野公司的物业服务质量问题均属实，确系华野公司在物业管理服务中存在的瑕疵，此与其向李某甲收取的物业费所对应物业服务标准存在一定差距，且在华野公司几年来的服务过程中至其提起本案诉讼前尚无明显改进，因此李某甲可以要求减收相应物业服务费用。分析李某甲提出的物业服务存在的问题，主要分为环境卫生清洁、绿地维护、公共设施维修和小区秩序管理几个方面，故本院根据已查明的事实，对照华野公司收取的保洁费、生活垃圾、绿化费、管理费、公共设施费用，本院酌情予以扣减。其中管理费一项扣x%，其他项各扣x'%。本院确定华野公司应向李某甲收取的2006年9月7日到2009年3月6日期间的物业费数额为8781.55元。
李某甲上诉另提出华野公司的收费标准问题，由于小区业主大会尚未成立，物业收费标准仍应执行合同约定标准，且合同收费标准并无违规之处，故本院对李某甲此项上诉理由不予采信。
综上，李某甲的上诉请求本院予以支持，原审判决认定事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决；
二、李某甲于本判决生效后十日内给付北京市华野家园物业管理有限公司二○○六年九月七日至二○○九年三月六日的物业服务费八千七百八十一元五角五分；
三、驳回北京市华野家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一百六十一元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担九十六元六角（已交纳），由李某甲负担六十四元四角（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费三百二十二元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担一百九十三元二角（于本判决生效后七日内交至原审法院），由李某甲负担一百二十八元八角（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武某文
代理审判员李某雪
二○一○年三月十九日
书记员王占维
王媛
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