湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）郭某
被上诉人（原审原告）xx公司
法定代表人李xx，董事长。
上诉人郭某因与被上诉人xx公司房屋租赁合同纠纷一案，不服岳麓区法院2010岳民初字第x号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：xx公司有位于岳麓区X村某处A、B两栋房产（又名xx公寓），原租赁给湖南大学，合同期截止2009年7月31日。2009年4月22日，xx公司（甲方）与郭某（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，将上述房产租赁予郭某。合同内容有十二个条款，其中：三、租赁期限，租赁期为120个月，从2009年9月1日起至2019年8月31日止；四、租金及租赁办法（第某年90万元但免除4个月房租作为维修费用，以后每年在90万元的基础上上浮5%，分期交纳。第某年租金交付方式：签订本合同的同时，乙方向甲方支付定金5万元，当甲方交房之日正式履行合同时，乙方支付第某年租金的50%，其中5万元定金转为租金；第某年另一半租金于2010年2月28日前交清）；第某甲方权利义务中的第1款规定：如果郭某未经xx公司同意擅自转租、转让或转包给任意第某人的，xx公司有权单方面终止合同，收回房屋，对郭某已交纳的租金不予退还或给予其他任何补偿；租赁期内，甲方保证不将该房屋租给第某人；九、违约责任：1、任何一方因没有履行本合同而造成另一方经济损失时，违约方应承担另一方由此而造成的经济损失；2、如乙方拖欠应付甲方租金，甲方有权提前终止本合同，收回该房屋并追收未付的租金。十、合同解除中的第1款：本合同的解除，须符合下列任一条件：A、合同期满；B、双方协商同意，任何一方如需提前终止合同，须提前一个月通知对方；C、双方中任何一方违约而致使租赁合同不能履行时；D、因不可杭力导致合同不能履行。十二、双方约定的其他事项中第4款备注：在本合同签定时，由于甲方无法确定具体的交房时间，如在本合同签订180天内甲方还没有交房，乙方有权解除本合同，甲方无息退还乙方订金x元，因本原因，乙方不得向甲方主张任何违约赔偿。合同签订的当天，郭某向xx公司交纳了房租定金5万元。2009年4月30日，郭某向xx公司提出申请，拟将A栋X间房屋及进口传达室1间租给湖南师范大学与计算机科学学院做学生宿舍，为期两年。xx公司批复予以同意。同时，郭某向其合伙人刘某某二人宣称，为了签订该合同，其向xx公司工作人员送礼金26万元，要求合伙人分摊该“损失”，如果不同意分担“损失”，则应退出合伙。后该合伙人认为其中有假，遂退出合伙并向有关部门及xx公司举报郭某的“行贿”行为。经有关部门调查，未能查明确认郭某在租赁合同签订过程中有行贿行为。基于郭某编造事实以牟取不正当利益的不诚信行为，xx公司于2009年5月20日向郭某发出了《解除合同通知书》，解除合同的理由是郭某向xx公司方工作人员行贿26万元，依据《中华人民共和国合同法》第某十五条之规定，双方签订的合同无效，故解除合同。同月25日郭某对该通知书予以签收。其后的三个月，双方均未为合同的履行或者解除向法院提起诉讼。xx公司将发出解除合同通知的情况告知了湖南师范大学数学与计算机科学学院，该院便未再与郭某洽谈租赁房屋事宜，转而与xx公司于2009年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期间自2009年9月1日起至2011年8月31日止，每年租金120万元，其中第某年由xx公司退付10万元作为房屋维修费。合同签订以后，湖南师范大学数学与计算机科学学院向xx公司交纳了保证金10万元。2009年7月23日，郭某采取撬锁砸门等方式强行进入xx公司的房屋，将B栋房屋170间租赁给湖南中软电脑教育培训中心；2009年8月4日，郭某又与湖南师范大学化学化工学院签订住房合同，将A栋房屋租赁给该学院。2010年7月，湖南中软电脑教育培训中心和湖南师范大学化学化工学院先后搬出上述房屋，表示在双方纠纷没有解决以前，不再租赁以上房屋。在本案审理过程中，郭某与湖南中软电脑教育培训中心、湖南师范大学均表示，郭某应收取湖南中软电脑教育培训中心租金41万元、应收取湖南师范大学化学化工学院租金69万元。因郭某的上述行为，导致湖南师范大学数学与计算机科学学院与xx公司签订的房屋租赁合同不能履行，xx公司遂退还该院保证金10万元。为此，双方围绕合同的法律效力和房屋租赁权的归属问题展开了长达一年多的争执，当地派出所接警后多次去现场维护治安。2009年8月3日，xx公司向湖南师范大学致函，告知其xx公司已经与郭某解除租赁合同，要求其协调处理该单位内部学院的租赁问题。2010年4月27日，xx公司向郭某发出《关于要求按指定账户支付占房费用的复函》，再次申明自《解除合同通知书》送达郭某时起，合同已经解除，该公司从来没有撤销该通知和与郭某继续履行合同的意思表示。并要求郭某停止侵权，对实际占用公司房产的损失费用进行结算，支付到公司指定账户。另查明除了已付的定金5万元，郭某未向xx公司支付房租。
原审认为：xx公司与郭某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。郭某其后对合伙人的不诚信行为，不应溯及于合同的效力。合同签订后，xx公司向郭某发出了《解除合同通知书》，尽管其解除合同的理由是郭某的行贿行为导致合同无效，但xx公司方要求解除合同的意思表示明确，基于合同主体签订合同的自主性和履行合同的自愿性，当合同相对方不履行合同义务时，另一方不宜采取强制的方式要求其履行合同义务。郭某在收到xx公司的《解除合同通知书》以后，双方一直没有通过申请仲裁或者提起诉讼的方式维权，而是互相雇人采取强力方式争夺房屋以行使出租权，导致多人多次发生暴力冲突，其所在地是河西高校区，租住房屋的绝大部分是学生，双方的冲突在当地成为治安的乱源，影响了社会的稳定，影响了公共利益。从郭某开始履行合同至今，郭某一直未支付xx公司租赁费违反了合同的约定，使xx公司对郭某的履约能力和诚信产生进一步的怀疑；同时，郭某至今无法办理好房屋出租的行政审批手续，其将房屋租赁给其他单位，未经xx公司许可，加剧了双方的矛盾，从而使xx公司表态坚决不同意将房屋租赁给郭某。由此可以认为，xx公司、郭某已经丧失了履行合同的基础，再基于社会公共利益的考量，对xx公司、郭某的房屋租赁合同予以解除；关于租赁费的支付，应当按照合同约定，第某年郭某应付租金60万元，减去已付的定金5万元，尚应支付租金55万元。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第某、第某百一午一条、《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某条、第某十条、第某十七条、第某百零七条、第某百一十五条、第某百二十六条、第某百二十七条之规定，判决：一、解除xx公司与郭某签订的《房屋租赁合同》；二、郭某将岳麓区X村某处A、B两栋房屋返还给xx公司（已先予执行）;三、郭某在本判决生效之日起3日内给付xx公司房屋租金55万元；四、驳回xx公司的其他诉讼请求。如郭某未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费x元，先予执行费5000元，xx公司承担8600元，郭某承担x元。
上诉人郭某不服，向本院上诉，请求改判，其主要理由如下：一、原审判决违反了不告不理的诉讼原则。1、对2009年5月25日后上诉人有无违约行为，这些违约行为是否足以导致解除合同的问题，一审xx公司在诉讼中始终未提出，原审判决解除合同，违反了不告不理原则。2、即使被上诉人事后增加或变更了诉讼请求，但也因违法而无效。二、原审判决解除合同的两个依据属认定事实错误。依据之一“郭某没有依约支付房租构成违约”属于认定事实错误。2010年4月29日之前没有交是上诉人不配合，之后是因被上诉人撕毁合同，上诉人不敢交。依据二：双方强行争夺房屋影响了公共利益，属认定事实错误。该行为系被上诉人的过错。三、原审对上诉人的证据不予认定属认证错误。四、原审适用法律错误。其引用的法律条文中完全没有涉及xx公司单方面解除合同成立的依据。
被上诉人答辩称：一、原审中，答辩人明确提出郭某的违约行为，构成解除合同条件有据可查。二、被答辩人“没有按约支付房租”不构成违约和抢夺房产过错问题的陈述与事实不符。三、原审先予执行裁定合法公正，既起到了保护国有资产和答辩人合法权益的作用，又实现了维护地方治安的社会效果。
本院查明的事实与原审基本一致。
本院认为，本案争议焦点可归纳为以下二个方面：一、xx公司是否享有合同解除权；二、合同是否可继续履行及能否判决承担违约责任。
关于第某个问题。是否存在约定解除和法定解除合同的情形是xx公司是否享有合同解除权的前提。根据双方合同约定，解除合同的条件是双方协商一致。xx公司没有与上诉人协商即单方发出通知，不符合约定；同时，双方约定的合同履行的开始时间是2009年9月1日，且免四个月的租金，作为装修期。现查明上诉人已实际于4月30日取得房屋，那么到8月30日为装修期，在2009年8月30日前，其可以免交租金。且上诉人提供证据证明未缴纳租金的原因是因被上诉人不提供账号，被上诉人未提供足以反驳的证据。因此，不能认定上诉人在房屋交付之时未交租金构成违约。事实上，被上诉人于2009年5月通知解除合同的理由并非未按约缴纳租金，而是上诉人有行贿行为，但已经查实上诉人不存在该行为。同时，上诉人也无合同法第94条、第227条规定的其他法定解除的情形。因此，法定解除的事由亦不存在。综上，上诉人不享有合同解除权。
二、被上诉人单方解除合同的行为构成违约，也是双方产生纠纷的原因，对合同不能如约履行应承担相应责任。但上诉人郭某编造事实以牟取不正当利益的不诚信行为，亦是被上诉人解除合同的原因之一，其不同意解除合同，但并未采取合法的方式维权，而是强行使用租赁物，导致冲突升级，事态扩大，影响了社会稳定，并使双方不信任程度进一步加深。其亦应承担相应责任。
鉴于本案的实际情况，双方已无合作基础，故宜解除合同，上诉人可以根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，要求赔偿损失。但上诉人郭某在原审中没有就损失的赔偿提起反诉，原审未予审理，本院二审亦不予审理。郭某可据此另案起诉。
综上，虽然被上诉人不享有合同解除权，存在违约行为，但原审根据本案的实际情况，判决解除合同并无不当。同时，在上诉人未提出反诉的情况下，仅处理上诉人应缴纳的租金部分亦无不当。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审上诉费x元，由上诉人郭某负担。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员杨某
审判员刘英
二○一一年九月二十八日
书记员谷玲
附判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第某百五十三条：第某审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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