原告上海某公司。
法定代表人宋某。
委托代理人毛某。
委托代理人卞某。
被告吴某。
委托代理人陆某。
原告上海某公司诉被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘某独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某公司诉称:原、被告于2008年9月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于上海市某室出租给被告使用，同时约定租期自2008年9月6日起至2016年9月5日止；月租金为33,945元；租金不含物业费；付款方式为先付后用，按季度支付；租金于下一周期开始前10天支付下期租金，每逾期一日按日租金的3％支付滞纳金；另外按租金的付款方式预付物业管理费和电梯费，物业管理费为每月2160元，电梯使用费为每月2,160元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告支付了截止2009年3月5日的租金和物业及电梯费，被告也安排施工队进场进行了装修施工，并对房屋一直占有使用至今。被告理应按照约定在2009年3月5日前向原告支付下期租金和物业、电梯使用费共114,795元，在2009年6月5日前向原告支付下期租金和物业、电梯使用费共114,795元，在2009年9月5日前向原告支付下期租金和物业、电梯使用费共114,795元，但上述三期共计344,385元至今未付，被告的行为已构成违约。故原告要求法院判令：1、被告向原告支付截至2009年9月6日拖欠的2009年3月6日至2009年12月5日的三期租金305,505元、物业费19,440元、电梯使用费19,440元；2、被告依约向原告支付截止2009年9月5日的迟延履行违约金10,800元；3、被告将拖欠的三期租金分别按日租金的3％计120元每天向原告支付自2009年9月6日起至判决生效之日止的违约金。
被告吴某辩称:不同意原告诉请。被告租赁房屋是为了开足浴房,房屋还没装修完毕,有关部门告知该房屋不能作足浴使用,因此发生纠纷。法院已判决原、被告的合同于2009年1月7日解除，因此不存在被告欠付租金等的问题。在该案中，被告已搬离了房屋，房屋一直空关。
经审理查明：案外人上海某厂为系争房屋权利人，该房屋土地权属为国有，土地用途为工厂。2007年5月15日，上海市某委员会发某文，内容为：你司上报关于上海某厂建设某园区（暂名）的请示收悉，……同意你司进行某园区建设。……将其打造成以工业设计、建筑设计、时尚纺织为核心的创意产业园区，争取年底前完成园区建设。……2007年6月2日，案外人上海某厂（甲方）将上海市某号楼出租给案外人上海某实业公司（乙方），案外人上海某中心作为该租赁合同的丙方。内容为：经某经委批准，上海某厂将改造成某创意园，为加快创意园区核心主题的形成，经某发改委、某经委推荐，上海某中心以创意园区建设推进机构主体资格参与本合同。租赁用途为，乙方向甲方承诺，该房屋作为创意产业及现代服务业使用。甲、丙共同指导乙方按核心主题要求将租赁的房屋改造成园区内一流的，体现展示、交流、人才培训、商务办公、宾馆酒店、餐饮娱乐等现代服务业为一体的整幢楼的总体功能。……2007年12月10日，案外人上海某实业公司（甲方）与案外人宋某（系被告法定代表人，被告于2008年3月18日成立）就上海市某号楼某房屋签订《房屋租赁合同》，该合同第二条第二款约定：承租方向甲方承诺，租赁该房屋作为创意产业及现代服务业使用，……承租方在订立本租赁合同时，已知该房屋的法律状况和房屋状况，并已准确判断了该房产的合适用途。
2008年9月1日，吴某为乙方、某公司为甲方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限为2008年9月6日至2016年9月5日止。月租金为33,945元。乙方应在合同签订日向甲方支付房屋租赁保证金，为33,945元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止后，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还对方。乙方应支付物业费、电梯使用费，每月各2,160元。乙方并应支付公共部位水、电分摊费，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电信及停车等一切费用。合同第二条第二款约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为足浴保健使用。合同第五条第六款约定：除乙方租赁房屋内原有装修的设施外，乙方如需重新装修或者变更原有设施，则应事先向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可施工，施工前必须与园区物业管理方签订“装修、装潢、装修监督管理协议”，如乙方委托第三方进行装修装潢维修的，第三方必须履行签约手续，并遵守园区物业管理方的装修规定，否则不得施工；第八款约定：租赁期满或提前终止合同，租赁房屋归还时，应当符合正常使用状态，装潢应保持完好，甲方对乙方的装修和添加设施等不作任何经济补偿。合同第七条第六款约定：乙方如需办理属地化工商注册登记，应在本合同生效之日起三个月内提出申请，甲方提供相关资料。第十条第一款约定：租赁的房屋，甲方保证在交付时告知产权现状及或有关事项。在交付后因甲方原因影响租赁使用，由甲方承担责任。不影响乙方办理营业执照。第十一条第三款约定：甲方配合乙方办理营业执照。该合同并对违约责任、争议解决方式等做了约定。嗣后，被告从2008年7月始开始装修系争房屋，同年8月中旬停止装潢。被告支付原告租金至2009年3月5日，共计203,670元，支付保证金33,945元，物业费、电梯使用费共计30,660元。另，被告因装修支付设计费用17,000元、消防工程费1,800元、空气窗费10,500元、空调费15,000元、监控设备费200元、装修垃圾清运费2,000元，因开设足浴店制作广告费10,000元，支付加盟费100,000元。
2008年11月11日，上海市某委员会发告知书给原告，内容为：上海某公司（暂名），你司申请拟开设足浴保健经营项目与所在地上海某中心整体功能定位不符，故不予审批。
2008年12月31日，吴某诉至本院，要求解除合同赔偿损失等。该案庭审中，吴某申请对系争房屋装饰工程造价进行司法鉴定，鉴定结果为该工程总造价为371,281元。该报告于2009年9月15日双方经庭审质证。法院为避免双方损失扩大，建议双方交接房屋，吴某因故未交还房屋。
2009年11月16日，本院判决，判决原、被告2008年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2009年1月7日解除等，对于2009年3月5日前的租金、物业管理费、电梯使用费等根据双方的过错予以了酌定。该判决已生效。
再查明：该案审理中，对于系争房屋的装修工程造价鉴定该报告于2009年9月15日双方经庭审质证。法院为避免双方损失扩大，建议双方交接房屋，吴某因故未交还房屋。
本院认为：原告现主张的租金、物业管理费、电梯费等，因双方合同解除日期后被告仍占用房屋未办理交接，故上述费用应分为两部分，以装修工程造价鉴定报告质证之日即2009年9月15日为标准，之前产生的使用费等，由于装修价格尚未确定，故属于双方解除合同的损失范围，此部分费用均应按原生效判决的处理原则即综合双方的过错，由法院酌定。对于此后的发生的费用，则由仍不愿归还房屋的吴某全部承担。但对于原告主张的违约金、滞纳金等，考虑到前案与本案的实际情况，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告吴某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司2009年3月6日至2009年9月15日的使用费人民币85,994元、电梯费人民币5,472元、物业管理费人民币5,472元；
二、被告吴某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司2009年9月16日至2009年12月5日的使用费人民币90,520元、电梯费人民币5,760元、物业管理费人民币5,760元；
三、原告上海某公司其余之诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6,628元,减半收取计人民币3,314元,由原告上海某公司负担人民币元1,457元，被告吴某负担人民币1,857元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市某中级人民法院。
审判员刘月华
书记员沈佳越
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