原告何X，女，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号。
委托代理人杨X，上海X律师事务所律师。
委托代理人王X，上海X律师事务所律师。
被告上海X房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区X路X弄X号X室。
法定代表人魏X，董事。
委托代理人张健，上海X律师事务所律师。
委托代理人刘X，上海X律师事务所律师。
原告何X诉被告上海X房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2009年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨X、被告的委托代理人张X到庭参加诉讼。双方当事人一致同意本案延长一个月适用简易程序审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2006年5月签订商品房预售合同一份，约定原告向被告购买本市X路X弄X号X层X室房屋（以下简称“涉讼房屋”）。合同签订后，原告向被告支付了购房款人民币4,635,476.80元。按照合同约定，被告应于2007年12月31日前取得新建商品房房地产权证(大产证),原被告双方应于2008年1月31日前办理涉讼房屋的房地产权证（小产证）。但由于被告于2008年7月22日方取得大产证，致使原告迟延取得小产证。被告的行为已经构成了严重违约且对原告的合法权益造成了损害，故请求法院判令被告支付原告因迟延办理房地产权证（小产证）所产生的违约金219,530元（以4,635,476.80元为本金，自2008年2月1日起计算至2008年7月22日止，按银行同期贷款利率的标准并上浮50%计算）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告已将涉讼房屋出售给案外人，本案系涉及不动产的诉讼，原告已非涉讼房屋的权利人，故其无权提出本次诉讼，其不具有起诉的主体资格。同时，原、被告已签订过违约金确认书，已包括了实物交付及权利交付的违约责任，原告现在再主张权利交付的违约责任，没有依据，且被告就同一违约事实不应承担双重的违约责任。被告没有按时取得住宅交付使用许可证，被告是违约，但被告已经承担了实物交付迟延的违约金，还要被告承担权利交付违约金，原告这是重复主张。本案中原告没有任何的实际损失，被告已经支付了原告违约金，足以弥补原告可能遭受的损失，现原告再主张违约金，违反了我国补偿性违约金的性质。被告违约，原告有合同解除权。原告在享受房价上涨的同时还要求被告支付违约金，被告认为没有依据。原告计算违约金的方式是同期贷款利率上x%，原告是依据人民银行向商业银行发出的贷款中逾期利率选择标准，被告认为这个标准没有依据。在原告没有实际损失的情况下，如果要用该规定，该规定中约定是上x%-50％，原告选择最x%的标准也不合理。故要求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2006年5月，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买涉讼房屋，总价暂定4,654,245元。合同第十条约定：该房屋的交付条件为必须取得了《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。合同第十一条约定：被告定于2007年6月30日前将房屋交付原告，除不可抗力外。第十二条约定：被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按照原告已支付房价款日万分之二计算，自约定期限的第二天起算至实际交付之日止。第十四条约定：在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；原、被告在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。第二十九条约定：合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。双方在合同的“补充条款”第八条约定变更合同第十二条为：被告未在合同第十一条约定的期限内交房的，应向原告支付违约金，违约金按原告已支付房款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算直至实际交付之日止，但被告应支付的违约金以不超过原告已付房款的2％为限，本合同继续履行。合同签订后，双方按约履行。
2008年7月22日，被告取得涉讼房屋的上海市房地产权证。2008年7月23日,被告通知原告携带有关证件到被告处签署《房屋交接书》及领取其他文件。2008年7月29日，原告自被告处领取涉讼房屋办理小产证所必需的材料，后原、被告签署《房屋交接书》双方确认涉讼房屋总房价款为4,635,476.80元且已付清。2008年8月15日，涉讼房屋的产权权利登记至原告名下。另外，原、被告曾签订违约金确认书，对被告违约的事实及被告所承担的违约金数额进行了约定。2009年3月原告将涉讼房屋出售并变更登记至案外人名下。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的商品房预售合同、房屋交接书、付款凭证、房地产权证、被告提供的房地产登记信息、贷记凭证、违约金确认书、通知、签收单、房地产权证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法有据，应为合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应于2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），在取得大产证后15日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，原、被告在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。但被告却未能按约履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然合同中对于被告承担逾期交付权利违约责任的具体方式未予约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对于因开发商的原因致使小业主未能按期取得小产证的情形如何承担违约责任进行了明确规定。尽管被告已于2008年7月22日取得大产证，并于7月23日通知原告办理房地产权证的相关事宜，但原告直至2008年7月28日才与被告签订房屋交接书，并于同年7月29日才自被告处取得办理产权登记所必需的材料，因此原告依据合同约定及法律规定有权要求被告支付自2008年1月31日起至2008年7月22日止的逾期办理产权登记(权利交付)违约金。
对于被告认为原告放弃合同解除权则无权主张违约责任以及被告已向原告支付过违约金的抗辩意见，因解除权是一种形成权，以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭，权利人有权单方选择放弃，而且解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利，解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身无法达到补偿损失的目的。因此，放弃约定的解除权也并不意味放弃追究违约责任。此外，迟延交房违约责任与迟延交付权利违约责任分属不同性质的违约责任，在迟延交房和迟延交付权利的违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。被告的抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
另外，被告认为原告已对外出售涉讼房屋，故不应再向其重复主张违约金。本院认为，根据合同相对性原理，原告作为守约方，其根据商品房预售合同法律关系向被告主张违约责任，于法有据。被告作为违约方，也应当向原告承担违约责任。至于原告将涉讼房屋转让的行为，并不影响其基于商品房预售合同而享有的债权人的各项权利，包括向被告主张违约责任的权利。故被告应向原告承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告上海X房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何X逾期办理产权登记(权利交付)违约金（以4,635,476.80元为本金，自2008年2月1日起计算至2008年7月22日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2,296元，财产保全费1,570元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员陈向红
书记员吴娟平
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