上诉人(原审被告)徐州市瀚轩拍卖有限公司。
被上诉人(原审原告)倪某。
上诉人徐州市瀚轩拍卖有限公司（以下简称瀚轩拍卖公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市X区人民法院（2011）云民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瀚轩拍卖公司的委托代理人程静，被上诉人倪某的委托代理人倪某乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2009年2月26日，案外人陈明伟与瀚轩拍卖公司签订房屋租赁合同，双方约定：陈明伟（原所有权人，系倪某舅舅）将徐州市X路皇城大厦GA#1-1302房屋出租给瀚轩拍卖公司使用，租期三年，自2009年3月10日至2012年3月10日，租金每月2350元，按半年结算。当天，倪某乐与瀚轩拍卖公司签订了房屋租赁补充协议，对房屋水、电、电器押金等事项进行了约定，倪某乐同日收取瀚轩拍卖公司交付的押金8000元。瀚轩拍卖公司已付清2009年3月10日-2010年3月10日的租金，均由倪某乐收取。2009年12月，倪某通过受赠方式取得皇城大厦GA#1-1302房屋所有权。
2010年1月中旬，瀚轩拍卖公司通过特快函件表示解除合同，后又多次通过特快专递发函、邮寄房屋钥匙，并于2010年3月5日搬出租赁房屋。2010年3月9日瀚轩拍卖公司诉至云龙区人民法院，要求解除房屋租赁合同、返还押金。2010年5月31日双方在该院主持下对租赁物现场进行勘查，后瀚轩拍卖公司于2010年8月17日申请撤诉。
2010年12月，倪某诉至原审法院，要求瀚轩拍卖公司给付租金x元及违约金4230元。在审理过程中，2011年1月17日，双方当事人对租赁房屋进行了交接。
原审法院认为，一、关于合同主体问题。2009年2月26日，案外人陈明伟与瀚轩拍卖公司签订房屋租赁合同，2009年12月11日，倪某通过受赠方式取得该房的所有权。根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案租赁物所有权变更后，合同的相对人为本案双方当事人，合同的权利义务由双方享有及承担。倪某的房屋系受赠予所得，不违反法律规定及合同约定。故倪某向瀚轩拍卖公司主张权利，主体是适格的。二、瀚轩拍卖公司应当承担赔偿损失的违约责任。双方约定租赁期限为三年，瀚轩拍卖公司在履行未满一年时，即提出解除合同，显属违约，应承担相应的违约责任。虽然本案租赁物在租赁期间所有权发生变动，但并未影响租赁合同的效力，瀚轩拍卖公司亦无证据证明所有权变更后影响了合同的履行。三、倪某应对扩大的损失承担责任。在瀚轩拍卖公司明确表示不履行合同义务的情形下，倪某可以解除合同，并要求对方承担违约责任。合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。江苏省高级人民法院《关于适用若干问题的讨论纪要（一）》第二十二条规定，当事人应当及时行使合同解除权，对因解除权行使不及时造成损失扩大的部分，当事人要求行使合同解除权人承担的，人民法院应当支持。瀚轩拍卖公司解除合同时，并不享有法定及约定解除权情形，其解除合同系违约行为，应当承担违约责任。但瀚轩拍卖公司已经多次明示欲解除合同且在合同履行满一年时即搬出租赁房屋，后又通过诉讼方式欲解除合同，基于减损规则，倪某应当及时行使合同解除权，收回租赁物，尽快将房屋租赁出去，避免损失的扩大，但倪某仍旧拒绝接受租赁房屋，使损失进一步扩大。倪某就扩大的损失要求赔偿，法院不予支持。关于如何认定扩大的损失问题。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定：因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。瀚轩拍卖公司在2010年1月中旬即书面表明欲解除合同，2010年3月5日搬出租赁房屋，虽然倪某直至2011年1月17日才收回房屋，结合上述规定，综合双方合同履行情况、合同约定租金、倪某是否尽到减损义务、合同剩余期限、瀚轩拍卖公司违约后采取的措施，法院酌定瀚轩拍卖公司赔偿倪某5个月租金的损失，闲置超过5个月的损失，为扩大的损失。因瀚轩拍卖公司已搬出租赁房屋，倪某要求其支付租金是以合同继续履行为前提，故支付租金及违约金的请求，不予支持。遂判决：（一）判决生效之日起十五日内，瀚轩拍卖公司赔偿倪某损失x元。（二）驳回倪某其他诉讼请求。
上诉人瀚轩拍卖公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院在认定扩大损失的时限上是有误差的，判决上诉人承担5个月的违约责任显然过重。承担违约责任应以被上诉人在法定情形下实际发生的损失为依据，上诉人提前2个月已告知欲解除合同，并在一年租金到期日提出诉讼解除合同，虽然上诉人有违约行为，但并未给被上诉人带来实际的租金损失。租金作为一种可预期的收入，一审法院以合同期限过长为由，判决上诉人支付5个月的违约金，显然是不正确的。2、关于一审法院认定的租赁物租赁期间的所有权变动问题，虽未影响租赁合同的效力，但也可认定为被上诉人未尽到告知义务的一种违约行为，对合同以后发生纠纷埋下了隐患，对上诉人也是显失公平的。综上，请求撤销原判，依法予以改判。
被上诉人倪某答辩称：被上诉人对于原审判决本来也准备上诉的，实际损失要比判决的5个月租金损失多得多，涉案房屋直到2011年6月才租出去，闲置了一年零三个月。上诉人的注册地址目前还是该房的地址，至今不知是否变更注册地址。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一审判决上诉人承担5个月的租金损失是否适当。
本院认为，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条之规定：“因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。……因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”本案中，上诉人瀚轩拍卖公司违约提前解除合同，被上诉人倪某作为出租人可以要求上诉人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但应以六个月为限。基于对减损规则和公平原则等方面的考量，原审法院酌定支持了请求权人5个月的租金损失，不违反法律规定，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐州市瀚轩拍卖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张锐
代理审判员张蕾
代理审判员张想
二O一一年七月二十五日
书记员周曙
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