上诉人（原审被告）宾阳县城建发展有限公司。
法定代表人覃某，总经理。
委托代理人张某乙。
被上诉人（原审原告）韦某。
上诉人宾阳县城建发展有限公司（以下简称：城建公司）因与被上诉人韦某商品房买卖合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2011）宾民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月8日受理后，依法组成合议庭，并于2011年12月7日组织当事人就争议事项进行调查、辩某、调解。上诉人宾阳县城建发展有限公司的委托代理人张某乙，被上诉人韦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：韦某、城建公司于2008年1月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定,韦某购买城建公司开发的宾阳县X区都市花园第AX栋X单元X层X号住宅房，面积为140.97平方米，房屋总价款为x元；买受人于合同签订之日首付x元，余款由买受人向银行申请按揭贷款付清给出卖人；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90天内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计购房款总金额的3%向出买人支付违约金，买受人愿意继续履行的，经出买人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3违约金。合同的第七条约定：出卖人应当在2009年10月30日前,将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责某。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、施某中遇到异常困难及重大问题不能及时解决的；3、其他非出卖人能控制的因素（如政府行为）等造成工期延误的。合同第八条还约定：除本合同第七第规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过90天，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在接到买受人的解除合同通知之日起90天内退还全部已付款及违约金，并按买受人累计已付款的1%支付给买受人。合同签订后，韦某按合同约定于2008年1月30日付给了城建公司的首付房价款x元，于2009年9月18日通过向中国工商银行宾阳县支行贷款付清城建公司余下房价款x元。城建公司于2008年10月30日开工建设都市花园第AX栋工程，2010年5月27日逐套验收合格，2010年9月30日工程骏工验收，质量合格。城建公司于2010年8月28日与韦某签订《商品房交接确认单》，将都市花园第AX栋X单元X层X号房屋交给韦某使用。《商品房交接确认单》内容为：出卖人现将都市X区之中的第AX楼栋第一单元第五层第X号商品房交付给买受人，买受人同意接收，双方确认今日是合同交房的最后期限并无异议。韦某接收房屋后已装修使用。
一审法院审理认为，韦某与城建公司于2008年1月30日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，主体适格、内容合法，为有效合同。双方均应按合同约定履行自已相应的义务。按照合同约定，城建公司应于2009年10月30日前将符合合同约定的商品房交付韦某使用，但城建公司没有按照约定的期限交付标的物，直至2010年8月28日才将房屋交付韦某使用，已经构成违约，应承担相应的违约责某。对城建公司辩某，双方已于2010年8月28日自愿签订了《商品房交接确认单》，将原合同第七条约定的房屋交付期限2009年10月30日变更为2010年8月28日，签订该确认单后，韦某已当即接收了房屋，城建公司并不存在违约交房，一审法院认为，该《商品房交按确认单》中“双方确认今日是合同交房的最后期限并无异议”的内容，属于格式条款，且具有免除城建公司责某情形，城建公司没有证据证明签订时已将该条款内容、责某、后果明确告知韦某，该条款应为无效条款，况且，该《商品房交接确认单》实质上是韦某、城建公司交接房屋的手续，而非双方重新约定交房日期，城建公司以此主张双方已将原合同第七条约定的房屋交付期限变更为2010年8月28日的理由不成立，不予采信。城建公司主张根据政府部门的要求，提高楼房抗震烈度的设防标准，该建筑工程项目依法重新设计变更直至2008年10月29日才得开工，交房应相应顺延274天，另外，根据建设单位、施某、监理三方共同确认，因“异常困难及重大问题”包括政府行为、雨天停工、法定节假日及其他客观因素等应顺延交房100天，共相应得以顺延374天，其并不构成违约，一审法院认为，这些造成交房延误因素，城建公司在与韦某签订合同时是应当考虑和预见到的，并非法律规定的“不可抗力”的免责某形，且双方在签订合同时也未对“异常困难及重大问题及其他非出卖人能控制的因素”作出具体约定，故城建公司的这一主张，理由也不成立，不予采信。双方约定，逾期交房不超过90日的按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交房价款的万分之3违约金，并没有违反有关法律规定，应予支持，城建公司主张该违约金约定过高，请求予以减少，但没有提供充足证据证明，不予采纳；双方对超过90日交房,买受人不解除合同，出卖方如何支付违约金没有约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，应参照该合同约定的逾期交房不超过90日的违约金计算方法即按已交房价款的日万分之三支付，城建公司主张按韦某《个人购房借款/担保合同》第四条第4.1款中所规定的年利率3.87%计算违约金，理由不成立，不予采信。韦某已于2010年8月28日签收房屋，城建公司违约逾期交房时间应从2009年10月31日起计至2010年8月28日止，共违约271天，计违约金为x元×3/x/天×271天＝x元。韦某请求违约金计算至2010年9月30日止，理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决：城建公司支付韦某违约金x元。一审案件受理费445元，由韦某负担85元，城建公司负担360元。
上诉人城建公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律不当，导致判决错误。上诉人在履行商品房买卖合同过程中，出现非合同当事人主观原因以外的其他客观情况发生重大变化，导致阻碍合同的正常履行，上诉人依据合同约定“可据实予以延期交房”。其中原因之一是发生汶川特大地震后，国家住建部紧急下发《关于做好和实施某作的通知》，因此，上诉人必须重新进行设计变更和申请行政审批及报送备案。有关手续办理完毕之后，上诉人于2009年9月20日向被上诉人邮寄送达了《关于设计变更需补签延期交房协议的通知》。双方并于2009年9月26日自愿签订了《商品房买卖合同补充协议》和2010年8月28日又签订《商品房交接确认单》，变更最后交房日期为2010年8月28日。因此，上诉人于2010年8月28日交房并不构成违约。一审判决认定《商品房交接确认单》中“双方确认今日是合同交房的最后期限并无异议”的内容属无效的格式条款，没有法律依据。二、双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高，应按照年利率3.87%计算违约金。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人韦某答辩某：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。二、上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定了房屋的交付时间，双方之后没有补充变更合同的履行期限。上诉人逾期交房的抗辩某由不属于法定或约定的事由，依法应承担逾期交房的违约责某。综上，请求驳回上诉，维持原判。
当事人二审争议焦点为：1、上诉人城建公司是否应当向被上诉人韦某支付违约金x元2、双方约定的逾期交房违约金是否过高
当事人二审中均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人城建公司与被上诉人韦某于2008年1月30日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，为有效合同，且双方对合同的效力均无异议，本院予以确认。依照合同约定，城建公司应于2009年10月30日前将符合合同约定的商品房交付韦某，但城建公司直至2010年8月28日交付房屋，构成违约。城建公司以其根据政府部门的要求，为提高楼房抗震强度的设防标准进行设计变更和建设单位、施某、监理三方共同确认因政府行为、雨天停工、法定节假日等客观因素工期顺延374天为由，并且双方于2010年8月28日签订《商品房交接确认单》变更房屋交付时间为2010年8月28日，主张其不构成违约，本院认为，城建公司主张造成交房延误的设计、高考、中考、雨天停工、法定休假日等原因，城建公司在与韦某签订合同时应当预见的情形，并非法律规定的“不可抗力”的免责某形，且双方在签订合同时也未对“异常困难及重大问题及其他非出卖人能控制的因素”作出具体约定，城建公司主张延迟交房的理由不成立；对《商品房交按确认单》中“双方确认今日是合同交房的最后期限并无异议”的内容，属于格式条款，且具有免除城建公司责某情形，城建公司没有证据证明签订时已将该条款内容、责某、后果明确告知韦某，该条款无效。该《商品房交接确认单》实质上是韦某与城建公司交接房屋的手续，而非双方重新约定交房日期，因此，城建公司主张变更交房日期的理由亦不成立。城建公司主张双方约定逾期交房违约金过高，但未能提供充分的证据证明，本院不予采纳。双方对超过90日交房,买受人不解除合同情形的违约金如何计算没有约定，一审根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，参照该合同约定的逾期交房不超过90日的违约金计算标准，按已交房价款的日万分之三计算违约金，理由充分，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。城建公司上诉无理，本院予以驳回。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费445元，由上诉人宾阳县城建发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长邓杰
代理审判员刘萌
代理审判员王瑛瑛
二○一一年十二月十五日
书记员骆春利
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