原告上海某房地产有限公司，住所地上海市X路某号。
法定代表人黄某乙，董事长。
委托代理人李某，该公司员工。
委托代理人陈某丙，该公司员工。
被告上海某网络科技有限公司。
法定代表人陈某丁，执行董事。
委托代理人张文韬，上海市震旦律师事务所律师。
原告上海某房地产有限公司诉被告上海某网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年8月14日起诉来院。本院于同年9月27日受理后，依法由代理审判员杨丽丽独任审判。2009年10月15日被告提出管辖权异议，本院根据不动产专属管辖的原则，依法驳回被告提出的管辖权异议，于2009年12月8日公开开庭进行了审理。原告上海某房地产有限公司的委托代理人李某、陈某丙、被告上海某网络科技有限公司的委托代理人张文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某房地产有限公司诉称，2007年12月27日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告将其所有的本市X路某号上海某商务中心办公楼(北楼)2803-X室房屋出租给被告作为办公使用，月租金人民币113,142元(以下币种均为人民币)，每月管理费12,399元，租赁期间自2008年2月16日至2011年2月15日；租赁终止后，被告应负责将该房屋恢复原状。合同履行过程中，被告从2008年11月起欠付房屋租金、管理费及电费等其他费用。此后被告虽向原告磋商过提前退租赔偿方案，但双方未达成一致。2009年6月29日，原告致函通知被告于2009年7月1日起终止合同。现原告诉至法院要求判令：1、原告与被告签订的本市X路某号上海某商务中心办公楼(北楼)2803-X室《上海市房屋租赁合同》于2009年7月1日解除；2、被告向原告支付拖欠租金878,856元(自2008年11月1日至2009年7月1日)；3、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金(每天以逾期应付租金的万分之五为标准，从2008年11月1日算至判决生效之日止)；4、被告向原告支付拖欠的物业管理费99,600元(自2008年11月1日至2009年7月1日)；5、被告向原告支付逾期支付物业管理费的滞纳金(每天以逾期欠付物业管理费的万分之五为标准，从2008年11月1日算至判决生效之日止)；6、被告向原告支付拖欠的电费7,062元及其他费用15元，共计7,077元；7、被告向原告支付逾期支付公用事业费及其他费用的滞纳金(每天以逾期欠付公用事业费及其他费用的万分之五为标准，从2008年11月7日算至判决生效之日止)；8、被告向原告支付解除合同的违约金2,319,929元(合同未履行部分租期所应支付的租金和物业管理费的总和)；9、被告立即将租赁房屋恢复原状。
审理中，原告撤回第6项诉讼请求中修理费15元及相应滞纳金的诉讼请求。
被告上海某网络科技有限公司辩称，由于原告租赁经理发函致被告，告知于2008年12月19日下午2点半开始停止电力供应，因此被告在12月19日已经搬离系争房屋。原告主张的房屋租金、物业管理费及电费只能算至2008年12月19日。原告直至2009年7月才提出解除合同，故扩大损失部分应由原告自行承担。原告提出的违约金和滞纳金标准过高，要求法院依法予以调整。至于原告要求被告将系争房屋恢复原状，被告可以与原告协商合理期限，将房屋内的物品搬出。此外被告还向原告支付过租赁保证金376,623元，应当在被告应付费用中予以抵扣。
经审理查明，2007年12月27日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告将其所有的本市X路某号上海某商务中心办公楼(北楼)(该楼层为名义楼层，实际楼层为X层)2803-X室房屋出租给被告作为办公使用，建筑面积375.73平方米，租期自2008年2月16日起至2011年2月15日止；月租金为113,142元，被告应于每月7日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，须按逾期支付部分租金的0.05%向原告支付违约金；租赁期内被告应在每月7日前向原告交付管理费每月每平方米建筑面积33元，若逾期支付管理费，则每逾期一天，须按逾期支付部分的管理费的0.05%支付滞纳金；被告同意自行承担其使用的电费（每度1元，包括电表读数每度电及相应分摊，原告有权根据供电部门之电价调整而对前述单价作相应调整）、额外空调费(如适用)和电话的装置及使用而发生的费用，被告应于收到账单后按时支付，若逾期支付该等费用，则每逾期一日，须按逾期支付部分费用的0.05%向原告支付违约金；被告同意其于合同签订的同时向原告支付三个月的租金及三个月的管理费作为保证金，原告有权从上述保证金中抵扣、抵消被告应付而未付的租金、管理费和其他费用；租赁期限届满，被告未发生本合同规定的违约责任，原告应在被告以原状交还该房屋及付清租赁期内一切水、电、电话(如适用)等费用之后的21天内将保证金还给被告，但返还的保证金不包括任何利息；租赁期限届满或以任何原因(因不可抗力致使大楼倒塌灭失且不再存在的除外)终止合同时，被告应将房屋恢复到合同附件三所述的上海某商务中心办公楼标准状况后(日常折旧及该房屋的先天损坏除外)交还给原告。合同签订后，双方按约履行，被告向原告支付租房和物业管理费押金共计376,623元。合同履行至2008年11月7日，被告仅支付2008年11月份房屋租金中的3万元，其余款项未能按约支付，原告于同年12月19日发函，通知被告于12月19日下午14：30起暂停系争房屋内的电力。被告遂于12月20日擅自搬离系争租赁房屋，但留有不便搬运的办公家具。之后双方曾就退租事宜进行协商，但未能达成一致。2009年6月29日原告发函至被告，通知其租赁合同于2009年7月1日终止履行。现原告催讨欠租无着，故诉至法院要求判决如其所请。
另查，被告未支付2008年9月13日起的电费，从2008年9月13日至2009年1月12日系争房屋内的电费为7,062元。
以上事实，由原、被告的陈某，原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、终止函、退租清点表、电费付款凭证、物业公司出具电表读数及被告提供的押金收据三份和停电通知一份为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合同双方均应恪守履行。原告按约向被告交付了出租的房屋，被告应向原告支付房屋租金。然被告在2008年11月仅支付3万元，其余款项未能按期支付，已经构成违约，原告据此向被告发函解除租赁合同，本院予以准许，《上海市房屋租赁合同》自2009年7月1日解除。被告在2008年12月20日擅自搬离系争房屋的行为，并没有通知原告、与原告办理房屋交接手续。况且被告仅是将贵重物品搬离，系争房屋内仍留有不便搬离的办公家具，被告作为违约方无权提出单方解除合同，因此被告认为租赁合同应当在2008年12月20日解除的辩称本院不予采纳。合同解除后，被告应当按照合同约定将租赁房屋恢复原状交还原告，与原告结清欠租并承担相应的逾期付款违约金。2008年11月1日至2009年7月1日期间应支付租金为908,856元，被告在2008年11月7日已经支付3万元，尚欠原告租金878,856元。根据合同约定，被告支付的保证金376,623元应当先行抵扣上述欠租，不足部分，原告再行向被告催讨。因此，被告还应向原告支付租金计502,233元，并向原告支付逾期付款违约金。被告自2008年11月1日起亦未再向原告支付物业管理费，故被告理应向原告支付2008年11月1日至2009年7月1日期间的物业管理费99,600元，并按照欠付金额每天万分之五的标准，支付逾期付款违约金至判决生效之日止。被告在租赁期间使用房屋所发生的电费7,062元应当与原告据实结算。审理中，原告未能提供其向被告催讨每月电费的凭证，原告现要求被告承担逾期支付电费的滞纳金依据不足，本院不予支持。由于被告拖欠租金、擅自搬离租赁房屋导致合同解除，构成根本性违约，因此被告当向原告承担解除合同的违约责任。本案中原告依据合同补充条款约定以剩余租期内的租金和物业管理费总和作为违约金计算标准，这样的做法与被告完全履行合同无异，且原告在合同解除后可以将系争房屋再行出租，减少损失，原告主张的违约金计算标准不合情理，因此被告请求法院对违约金依法调整，本院予以准许。违约金调整为月租金的三倍为宜，即被告应向原告支付解除合同违约金339,426元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款的规定判决如下：
一、原告上海某房地产有限公司与被告上海某网络科技有限公司签订的本市X路某号上海某商务中心办公楼(北楼)(该楼层为名义楼层，实际楼层为X层)2803-X室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2009年7月1日起解除；
二、被告上海某网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内腾空迁出本市X路某号上海某商务中心办公楼(北楼)(该楼层为名义楼层，实际楼层为X层)2803-X室房屋，按合同附件三的标准将上述房屋交还原告上海某房地产有限公司；
三、被告上海某网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产有限公司欠付租金502,233元；
四、被告上海某网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产有限公司上述欠租的逾期付款违约金(按欠付金额日万分之五的标准，其中45,945元从2009年2月8日、113,142元从2009年3月8日、113,142元从2009年4月8日、113,142元从2009年5月8日、113,142元从2009年6月8日、3,720元从2009年7月8日起算至判决生效之日止)；
五、被告上海某网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产有限公司2008年11月1日至2009年7月1日期间的物业管理费99,600元；
六、被告上海某网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产有限公司上述欠付物业管理费的逾期付款违约金(按欠付金额日万分之五的标准，其中12,399元从2008年11月8日、12,399元从2008年12月8日、12,399元从2009年1月8日、12,399元从2009年2月8日、12,399元从2009年3月8日、12,399元从2009年4月8日、12,399元从2009年5月8日、12,399元从2009年6月8日、408元从2009年7月8日起算至判决生效之日止)；
七、被告上海某网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产有限公司拖欠的电费7,062元；
八、被告上海某网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产有限公司解除合同违约金339,426元；
九、原告上海某房地产有限公司要求被告上海某网络科技有限公司承担电费逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费33,823.90元，减半收取，计16,911.95元，由原告上海某房地产有限公司承担9,958.13元，被告上海某网络科技有限公司承担6,953.82元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员杨丽丽
书记员黄某兰
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